一、基本案情

2013年2月8日，林某与某医院签订房屋租赁合同一份，约定林某将其所有的楼房一幢出租给某医院，作为某医院医疗门诊部及住院部使用，租赁期限为10年，即自2013年3月1日起至2023年2月28日止，年租金人民币(以下币种同)480000元，某医院分四次支付租金，即2013年3月1日前支付林某租金480000元，2014年3月1日前支付租金1440000元，2017年3月1日前支付租金1440000元，2020年3月1日前支付租金1440000元。若某医院逾期支付租金，应每日罚滞纳金1500元。合同签订后，林某将出租的楼房交付某医院使用，某医院也按约定支付了第一期应付款，并将其作为医院用房对外开展医疗业务。依据房屋租赁合同约定，某医院第二期应付的租金为1440000元，已支付1004000元(其中某医院提供收据中四份载明利息款合计为72000元，支付租金为932000元)，尚欠林某租金1440000元一932000 元 = 508000 元。

另査明，某医院于2015年5月5日通过快递公司向林某邮寄解除租赁合同通知书。林某于当日收到该通知书，但林某不同意解除房屋租赁合同。审理中，某医院认为违约金过高，应予依法调整，但双方均未提供相应证据证明。

反诉原告某医院诉称，某医院向林某租用楼房的目的是开设医疗门诊及住院部，由于该楼房作为医院门诊及住院部已不符合卫生部门的有关规定，某医院不能使用该楼房设立综合医院，某医院已于2015年5月5日依法向林某送达解除租赁合同通知书，林某已收到该通知书，根据合同法第九十六条之规定，合同已解除，请求判决确认双方签订的房屋租赁合同于2015年5月5日已解除。

反诉被告林某辩称，反诉原告某医院仅凭其单方出具的解除租赁合同通知书证明双方签订的合同已解除，于法无据。且本案反诉与本诉不是同一法律关系，若某医院提出解除合同，应另行起诉。

人民法院认为，本案争议焦点有三：l、双方约定违约金是否过高2、被告尚欠原告租金数额；3、本案反诉是否可以合并审理及合同是否已解除。对上述争议问题，法院认定如下：

第一，关于违约金是否过高问题。从原、被告签订房屋租赁合同约定的内容来看，被告的违约行为主要造成原告应收租金的利息损失，庭审过程中原告也未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额，结合本案的实际情况及原告提供的证据，可将本案的违约金调整为按年利率6%计算逾期付款违约金。

第二，关于被告实际尚欠租金数额问题。截至2015年2月28日，被告应支付原告的违约金总额为508000X6%=30480元。被告已支付原告的利息款项72000元中，扣除应支付的违约金30480元，尚有余额41520元可作为被告支付原告的租金，因此，被告实际欠原告租金为508000-41520 = 466480 元。

第三，关于被告反诉能否合并审理及合同是否已解除问题。原告提出被告的反诉与本诉不属于同法律关系，不能合并审理的意见，因双方纠纷系因双方签订的房屋租赁合同在履行过程中产生，原告依据合同约定向被告主张租金及违约金，被告反诉主张合同已解除，本诉与反诉的法律事实具有牵连性，本诉与反诉可以合并审理，被告系合同的违约方，其依据合同法第九十四条第一款第(四)项规定向合同的相对方原告主张解除合同，与法不符。被告虽然向原告邮寄解除租赁合同通知书，但不产生合同解除的法律效力。

综上，人民法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告已按合同约定履行义务，被告未能按合同约定支付房屋租金构成违约，现原告请求被告支付尚欠的租金及违约金，有事实和法律依据，应予支持。但原告主张的租金金额不当，应予纠正。原告提出被告的反诉与本诉不属于同一法律关系，不能合并审理的意见与法不符，不予采纳。被告提出原告主张的违约金偏高应予调整，符合法律规定，应予采纳，调整为按年利率6%计付逾期付款违约金。被告反诉主张双方签订的房屋租赁合同于2015年5月5日已解除的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

一审宣判后，林某不服，向市中级人民法院提起上诉。

市中级人民法院对双方无争议的事实予以确认，又查明：除了2014年4月9日之前某医院所支付的840000元租金双方无争议外，某医院后续支付林某182000元，实际共支付林某第二期款项1022000元。双方当事人确认一审中对某医院后需支付的款项主张为164000元属计算错误。某医院一审提交的部分收（汇）款凭证中利息款字样均由某医院自行划去。

本案的争议焦点在于某医院后续支付182000元的款项性质和双方约定的违约金计算标准是否应予调整的问题。对于该款项，林某主张系某医院逾期支付租金的利息款，某医院则主张系分期支付给林某的租金。本案中，某医院一审提供了收（汇）款凭证10份共计182000元，其中金额20000元1份，金额18000元9份。在9份各18000元的凭证中，除4份凭证未标明款项性质外，有5份凭证均写明利息款字样(其中4份的利息款字样被人为划掉)。由于全部收(汇)款凭证均由某医院持有，且根据二审庭审查明的事实，该4份凭证上的利息款字样系由某医院自己划去，从证据认定的角度，应作出对某医院不利的认定。加之9份凭证并非同时出具，而是每相隔一个月出具一份，某医院主张凭证由林某书写，己方不同意支付利息故将利息款字样划去，明显与常理相悖，且林某对该事实亦不予认可，故应认定该9份凭证所载款项系某医院支付给林某的利息款。结合9份凭证均相隔一个月左右时间出具，每份的金额18000元按月利率3%计算，与某医院2014年4月9日前尚欠的租金600000元相符，故从高度盖然性的角度，可以认定林某与某医院约定尚欠的600000元租金按月利率3%计息的事实。至于1份20000元的凭证，由于该款项数额与约定不符，且凭证上注明款项性质为租金，依法应认定为某医院支付的租金。综上，林某关于某医院后续支付的182000元系利息款的上诉主张部分成立，其中的162000元应认定为某医院所支付的利息款。

关于本案违约金计算标准的问题。双方签订的房屋租赁合同约定，某医院逾期交付租金，应每日支付林某违约金1500元，后林某与某医院约定按月利率3%计算违约金，是双方合意对合同条款的变更。某医院原审主张合同约定的违约金标准过高，应予调低。根据谁主张谁举证的原则，某医院应就双方约定的违约金过分高于损失承担举证责任。原判以林某未举证证明其可得利益损失为由调整违约金，将举证责任倒置不当，应予纠正。林某关于原判调低违约金计算标准不当的上诉主张成立，予以采纳，本案违约金应按月息3%计付。

某医院关于合同已于2015年5月5日解除，实际仅欠租76000的主张，由于其未提起上诉、依法不予审理。

综上，漳州市中级人民法院认为，在双方签订的房屋租赁合同约定的第二期应付租金1440000元中，某医院已支付860000元(无争议840000元+有争议20000元=860000元），尚欠租金580000元。双方约定了月利率3%的逾期支付租金的违约金标准并已实际履行，应予支持。原判对某医院已经支付的租金数额以及违约金计算标准的认定不当，应予纠正。据此，判决：一、维持漳浦县人民法院(2015)浦民初字第1922号民事判决第二、三项判决；二、变更漳浦县人民法院(2015)浦民初字第1922号民事判决第一项判决为：被上诉人某医院应于本判决发生法律效力后10日内给付上诉人林某租金580000元，并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按月利率3%计算的违约金。

二、律师分析

本案审理过程中，对双方约定的违约金数额是否过高及举证责任承担存在两种观点。一种观点(一审法院)认为，本案违约金过高的举证责任应由原告(守约方)承担。本案合同履行标的属金钱给付，合同约定的违约金数额与损失相比明显过高，法院应依当事人请求进行适当调整，以平衡双方当事人的权益，应调整为按年利率6%计算逾期付款违约金；另一种观点(二审法院)认为，本案违约金过高的举证责任应由被告(违约方)承担。双方在合同中已约定违约金计算方式(按日1500元计算)，后双方变更为按月息3%标准计付违约金并已实际履行，某医院也未举证证明约定违约金明显偏高，因此，应尊重当事人意思自治，按双方约定的违约金计算方式（月息3%）计算逾期付款违约金。笔者倾向于同意第三种观点，并结合本案事实，对违约金的法律属性、举证责任承担和司法实务中过高的判断及合理调整作如下阐释。

（一）违约金法律属性的立法探析

违约金是由当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。约定违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是根据违约情况确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，而不得约定与损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。合同法第一二百一十四条第二款的规定，确定了我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，承认违约金并非等于损失而是可以高于损失，但不得过分高于损失。且该款的适当减少表明，其含义是既要赔偿损失，还应具有一定的惩罚性。至于在何种情形下视为违约金过分高于实际损失，合同法并没有提供一个较为明确的判断标准，需要法官在审判实务中结合具体案件进行考量确定。

（二）违约金过高的举证责任承担

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第1款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，笔者认为，关于违约金过高或者过低的举证责任应适用谁主张谁举证的一般举证责任原则，即主张违约金过高或者过低的一方当事人应对此承担举证证明责任。但2009年7月7日发布的最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《指导意见》)第8条规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的、亦应提供相应的证据。”根据上述《指导意见》的精神，笔者认为。当事人主张违约金过高时，首先应由提出主张一方当事人(违约方)进行举证证明，在此基础上，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据加以证明。这样，更有利于平衡双方当事人的利益，避免一方当事人故意诱使对方当事人违约而引发道德风险。本案中，违约金过高的举证责任依法应由违约方某医院承担。

（三）违约金过高的司法判断及合理调整

对违约金问题，人们在尊重当事人自由地约定违约金的前提下，为了限制惩罚性违约金的副作用，确保合同的诚信履行，在一定情况下对违约金进行国家干预是必要的，也符合契约正义理论。从审判实践上看，对违约金进行干预也是为了平衡当事人的利益。一方面，如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则不仅会使守约方获得不正当的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当竞争的条件；另一方面，如果任由当事人随意约定数额过高的违约金条款，则将使违约金的约定偏离其立法初衷，有可能促使一方为取得违约金而故意引诱对方违约，成为牟取不正当利益和收入的手段，从而与公平、诚实信用原则相悖，滋生道德风险。

违约金过高的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性。但违约金毕竟是一种合同的违约责任，其惩罚性不能完全等同于侵权责任的惩罚性，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，考虑公平原则。因此，法官在行使违约金调整的自由裁量权时应体现此双重性。当前的司法实践中，一般认为法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。当事人提出合同中约定的违约金或者其计算标准过高的，人民法院可以建议双方当事人进行协商后对违约金进行调整。当事人之间不能达成新的协议的，人民法院可以参照同类型案件违约金的中等标准予以核定，以适当体现法官的自由裁量权。无法确定上述中等标准的，可以按照守约方当事人因违约行为所造成的损失为参照，一般可以不超过守约方损失的30%为过高与否的调整标准，当然还应当结合具体案件进行确定。对此，最高法院颁布的《关于适用合同法若干问题的解释(二)》(以下简称

合同法司法解释(二))第29条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条已作出规定。《合同法司法解释(二)》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失'”。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准，适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上述司法解释对约定违约金过高或者过低的情形规定了具体可参照的标准，这符合公平原则和我国国情，应成为法官在调整违约金中适用法律的价值指引和参考依据。

就本案而言，一审在违约方没有举证证明违约金过分高于实际损失时，将违约金调整为按年利率的6%计付存在不当，二审改判违约金参照双方已实际履行的月息3%标准计付正确。双方当事人原来在房屋租赁合同中约定，若逾期支付租金应每日罚滞纳金1500元，双方在合同履行中又变更为按月息3%计付违约金，从双方当事人签订合同时的可期待利益考量，二审改判按月息3%计付违约金显得更加公平合理。

司法实务中，对于金钱给付类违约金调整幅度各地法院没有统一标准，有的调整为按年利率6%计付，有的调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的两倍计算，有的调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍计付，有的判决按月利率3%计付，有的按双方合同约定的数额判决等等。因此，建议上级法院出台规范意见，统一裁判标准和司法尺度，避免同案异判，确保法律适用的一致性与严肃性。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条第1款、合同法司法解释(二)第29条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16规定精神，笔者建议，对于金钱给付类违约金过高的调整幅度应以年利率的24%再上浮30%为标准适当减少为宜。