一、案情简介

2006年6月，王某与北京某公司签订协议，约定北京某公司将本公司所有的位于北京市丰台区某经营大厅出租给王某，王某装修后，出租给小商户，用于开办商品批发及零售。大厅面积6000平米，年租金220万元。合同签订当日，王某交纳了半年的租金110万元，及50万元的押金。签订合同时，王某要求查看承租房屋的产权证，出租方称，房产证在总部，以后再拿来给王某看。并且该地址现在有营业执照，故，王某信以为真，认为该大厅有营业执照，就肯定有房产证。

合同履行过程中，王某才发现，承租的大厅为临时建筑，已过批准的使用期。因没有合法的产权证明，故王某在办理营业执照过程中受阻，未能办理营业执照。旧的营业执照，是在临时建筑使用期内办理的，而该营业执照的经营范围是五金机电，根本不能满足王某开展商品批发及零售业务的需求。故，王某不再交纳下半年的租金。

2007年4月，北京某公司以王某拖欠租金为由，起诉至法院，要求解除房屋租赁合同。

一审法院审理后，认为北京某公司与王某的市场房屋租赁合同未违反国家法律规定，当事各方均应严格依约履行。判决：第一，解除双方的市场房屋租赁合同。第二，被告王某在判决生效后十日内腾退房屋。第三，被告王某给付原告北京某公司截止到判决之日的租金一百二十八万。第四，被告给付原告违约金五十万。

一审判决后，王某不服，提出上诉。

二、律师观点

（一）一审判决认定事实不清

北京某公司将超出使用期，没有所有权和出租权的临时建筑出租给上诉人，违反了北京市丰台区规划管理局（以下简称丰台规划局）的规定和法律、行政法规的强制性规定及相关规定，双方签署的租赁合同应属无效合同。

首先，租赁行为违反了丰台规划局签发的《临时建设工程规划许可证》中的规定。《临时建设工程规划许可证》中规定：本临时建筑的使用年限是二年，从1999年6月1日至2001年6月1日止。

其次，出租行为违反了法律、行政法规的强制性规定

《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项、第五项规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（五）属于违法建筑的。”

再次，上诉人签订的租赁合同根本不能实现合同目的。

《市场房屋租赁合同》约定的用途是：乙方用于开办经营商品批发及零售综合市场。由于北京某公司将超过使用期的临时建筑出租给我方，不享有所有权和使用权，致使上诉人不能办理营业执照，无法开展经营活动。

根据《民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中被上诉人应承担全部过错责任，返还该合同取得的财产，赔偿上诉人所受到的损失。

（二）一审判决适用法律严重错误

由于一审判决认定事实不清，导致其适用法律错误。

本合同违反法律、行政法规的强制性规定，以及相关法律、法规的规定，是无效合同，不应适用《合同法》第六十条第一款和第九十三条第二款，全面履行合同和解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，而应适用《民法通则》第六十一条，《合同法》第五十二条第五项和五十八条，《城市房地产管理法》第五十二条，《城市房屋租赁管理办法》第六条等规定，判决合同无效，返还财产，过错方赔偿无过错方所受到的损失。

二审法院审理后认为，北京某公司出租的房屋为超过使用期的临建房屋，因该房屋已无合法使用的依据，故双方签订的《市场房屋租赁合同》无效。该合同无效后双方应返还对方财产。北京某公司将授权的50万元保证金返还给王某，王某将房屋返还北京某公司，同时王某应向北京某公司支付占用房屋期间的使用费，使用费参照双方约定的租金标准确定。依据《中华人民共和国合同法》第52条第一款第（五）项之规定，判决如下：

撤销原判决。

北京某公司与王某签订的《市场房屋租赁合同》无效。

北京某公司返还王某保证金五十万元。

王某向北京某公司支付使用费一百二十八万元。

签订房屋租赁合同时，必须要认真审查所要承租的房屋是否有产权证明，产权是否为出租人本人所有。本案被告王某在签订市场房屋租赁合同时，并没查看出租方的房产证，导致不能办理营业执照，从而产生纠纷。

本案被告王某在房屋不能办理营业执照，不能实现合同目的时，应该立即向法院起诉，要求解除合同，退还房屋租金。而本案被告王某采取了占用房屋，不交付租金的消极做法。导致其最后虽然判决合同无效，但仍然要支付原告占用期间的房屋使用费。

本案被告王某在一审时应该向法院提起反诉。合同法第58条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。本案合同无效主要是由于原告的过错导致的。所以，本案被告王某应该在一审时提起反诉，要求对方赔偿自己因此所受到的损失。由于一审时没有提反诉，根据法律规定，本案二审时不能再提起反诉。

本案被告王某可以向法院另行起诉，要求对方赔偿自己因合同无效而受到的损失。