一、基本案情

被告陈某购买了被告A房产公司开发设计的房产，已付房款首付179170元，剩余416000元向原告申请贷款。2013年4月1日，原告和被告陈某签订个人购房贷款合同。合同约定：被告陈某向原告借款416000元，并委托原告向被告A房产公司支付该款项用于购买上述房产，借款期限为30年，自2013年4月1日起至2043年4月1日止。借款利率为浮动利率，即首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10％计息。合同期内，如遇国家调整基准利率，原告有权从中国人民银行调整之次年的1月1日起调整基准利率，在调整基准利率的同时不调整利率的浮动幅度，仍执行实际放款日的利率浮动幅度。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日收取利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。预期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。被告陈某还款期为360期，每月20日为还款日，还款方式为等额本息偿还法。被告陈某未按合约约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布合同项下全部或部分贷款提前到期，要求被告陈某立即归还借款本息及相关费用，并可行使担保权利，要求被告A房产公司承担保证责任。被告陈某将合同项下所购房屋作为抵押财产向原告提供抵押担保，签署合同后，按照相关规定与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后3个月内办理正式抵押登记。被告A房产公司为原告提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为合同生效之口起至办妥合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。保证期间内，若被告陈某连续或累计3期未足额交款，原告有权要求保证人A房产公司承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。上述担保的范围为：合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等。签订合同后，被告陈某于2013年4月11日就上述借款向原告出具借款借据一张。该借据载明： 2013年4月11日起至2043年4月11日，利率为年5.895％。同日，原告根据被告陈某的委托，向被告A房产公司支付了上述款项416000元。

另查明，2013年4月11日，被告陈某与原告在市房产管理部门办理了房产抵押权预告登记手续。被告陈某于2013年5月20日开始分期偿还原告借款本息，至2013年2月20日被告陈某共计偿还原告借款本息共计54899.04元（含从被告A房产公司扣划的保证金9463.96元），截至开庭之日尚有借款本金406223.65元及开庭之日后的利息、罚息、复利未偿还。其中2014年4月、5月、6月、7月、8月，被告陈某未按合同约定按期偿还本金，仅支付部分利息。

区人民法院经审理认为，被告陈某向原告借款416000元，被告A房产公司自愿为被告陈某借款承担连带责任保证，并签订个人购房贷款合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院依法予以保护。被告陈某未按照合同的约定按期偿还借款本金及利息，是形成本案纠纷的原因。对此，被告陈某应负全部责任。截至2015年3月16日，被告陈某尚欠原告借款本金406223.65元，且被告陈某已经连续3期未足额还款，故根据合同的约定，被告陈某应立即归还剩余借款本金406223.65元及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利依照合同的约定从2015年3月17日开始计付。被告A房产公司应对上述款项承担连带清偿责任。被告陈某与原告约定将涉案房产抵押给原告，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产所有权至今未转移至被告陈某名下，未办理正式的抵押登记手续，根据相关法律规定，该房屋的抵押权尚未成立。因此，原告要求就该房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，法院不予支持。

宣判后，当事人均未提起上诉，一审判决已经生效。

二、律师观点

（一）按揭购房的法律含义

本案中，原告银行、A房产公司和陈某之问的法律关系，都建立在按揭房屋买卖这一法律事实的基础上。

按揭购房是房屋开发建设中由房产开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为。具体来说，当个人购买的房产是具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，购房人在支付一定比例的购房款后，余款由购房人向银行申请贷款，并以所购房屋设定抵押担保，办理抵押登记，同时房屋开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担连带责任和回购保证义务。

在按揭购房中，当购买人不履行按期还款义务时，银行实现债权的主要途径有以下三种：第一种，由保证人（一般为房产公司）承担连带保证责任，归还借款；第二种，由房产公司回购合同项下房屋；第三种，以拍卖、变卖、折价等方式处分该房屋，以所得价款优先偿还借款。

（二）按揭购房中当事人之间的法律关系

按揭购房中，主要有三方当事人：购房者，房产开发销售公司以及银行，在本案中即为陈某、A房产公司和原告银行。由于按揭购房中三方当事人之间存在多重法律关系，需要先明确当事人之间的权利义务关系，才能在此基础上处理三者之间的纠纷。

1.陈某与A房产公司的法律关系

陈某与A房产公司分别为本案中的购房者与房产公司，他们之间存在商品房买卖合同关系。陈某购买了A房产公司开发设计的位于安阳市开发区弦歌大道西段北侧宜居·格林春天的房产，购房总价款为595170元。据此，陈某有义务向A房产公司支付全部房款，A房产公司有义务在房屋建成后将该房屋的所有权交予陈某。

2.原告银行与陈某之间的法律关系

原告银行与陈某在该案中分别担任银行（贷款人）和购房者（借款人）的角色，他们之间签订了个人购房贷款合同，主要形成了以下两个法律关系。

第一，陈某与原告银行之间存在向第三人履行的借款合同关系，原告银行将416000元借给陈某，原告银行无需向陈某支付其所借款项，而是直接向A房产公司支付该款项，承担还款义务的是陈某。按合同约定，还款自2013年4月1日起至2043年4月1日止，还款期为360期，每月20日为还款日。

第二，陈某与原告银行之间还存在房屋抵押合同关系。陈某将合同项下房屋向原告银行提供抵押担保，以担保上述借款的返还，陈某有义务与原告银行办理预告抵押登记，房屋建成并取得房屋所有权证书后3个月内，陈某有义务与原告银行办理正式抵押登记。在这之后，原告银行有权利在债权无法实现时，通过行使抵押权，对合同项下房屋予以处分，并就其价款优先受偿，以实现债权。

3.原告银行与A房产公司之间的法律关系

原告银行与A房产公司之间存在保证合同关系。

A房产公司为原告银行与陈某之间签订的借款合同提供阶段性连带责任保证，按照合同约定，A房产公司的保证期间为合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的抵押手续并将相关他项权利证明文件交原告银行保存时止。在A房产公司保证期间内，若陈某连续或累计3期未足额还款，A房产公司的义务为承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。

（三）原告银行的诉讼请求分析

由于陈某未按合同约定按期偿还本息，连续逾期拒不偿还贷款，原告银行将陈某、A房产公司起诉至法院，主要提出了三项诉讼请求：第一，要求被告陈某偿还贷款余额411236.42元及利息、复利、罚息等一切为实现债权的费用（费用计算至判决确定之日止）；第二，确认原告银行对本案抵押房产享有优先受偿权；第三，被告A房产公司承担连带责任。下面就原告银行的三项诉讼请求逐一作出分析。

1.关于实现债权的请求

就原告银行与陈某签订的个人购房贷款合同来看，合同约定陈某应于每月20日归还贷款本息，若陈某未按约定期限还款，原告银行有权宣布合同项下全部或部分提前到期，要求陈某立即归还借款本息及相关费用；就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日收取利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。所以，在陈某未按合同约定还款时，原告银行有权要求陈某偿还贷款本金及逾期利息、复利、罚息等费用。

从法律规定来看，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，不履行合同约定的陈某应承担违约责任，按照合同约定偿还所有借款及利息、复利、罚息等一切为实现债权的费用。同时合同法第二百零七条作出了关于逾期还款应支付逾期利息的规定，即原告银行要求陈某支付逾期利息、罚息和复利符合法律规定。

关于应还款项的数额，经法院查明，截至开庭之日陈某尚有借款本金406223.65元及开庭之日后的利息、罚息、复利未偿还，所以，原告原告银行可以要求被告陈某偿还的数额应为借款本金人民币406223.65元及利息、罚息、复利，利息、罚息、复利按照合同约定自2015年3月17日起计算至本判决限定债务人自动履行债务期限届满之日止。

2.关于房屋优先受偿权的请求

根据担保法第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”即债权人对抵押的财产享有处分并优先受偿的权利。但是，按揭购房中，虽然购房者以所购买的房屋作为贷款的担保，对于尚未建成的或债务人尚未取得所有权的房屋，并不能完全适用抵押的相关规定。

在期房买卖中，购房人购买的期房，并不具有完整意义上的物权，在建成之前只能称之为“所有权的期待权”。根据物权法定原则，抵押权既然为担保物权，抵押物的范围就需要由担保法明确规定，就此而言，期房在现行法律规定之下作为抵押物是于法无据的；同时由于不动产需要登记取得所有权，而对于尚未建成房屋，自然无法进行所有权登记，所以购房人并未取得所购房屋的所有权，也就无法在这一房屋上设立抵押权，所以，在尚未建成的期房上无法设立抵押权。

本案中，原告银行要求确认其对抵押房产享有优先受偿权，那么就需要证明该房产上的抵押权已经设立，然后根据担保法第三十三条确认原告银行的优先受偿权，但由于该房产的所有权并未转移至购房人陈某的名下，也就无法为该房屋设立抵押权，原告银行的请求无法得到法律的支持。

另外，在房屋建成，陈某取得了房屋所有权证书并办理了正式的抵押登记之后，原告银行才有权利在陈某不履行债务时，对合同项下房屋予以处分，并就其价款享有优先受偿权。

3.关于A房产公司连带责任的请求

合同约定，A房产公司为原告银行与陈某之间签订的借款合同提供阶段性连带责任保证。A房产公司的保证期间为合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的抵押手续并将相关他项权利证明文件交原告银行保存时止。在A房产公司保证期间内，若陈某连续或累计3期未足额还款，A房产公司应承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。

本案审理时，房屋贷款合同早已生效，并且在时间上仍处于A房产公司的保证期间，同时由于陈某已累计5期未足额还款，符合合同规定的A房产公司承担连带责任的条件。同时，担保法第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”即债权人原告银行有权要求连带保证债务人A房产公司承担连带责任，履行债务。