一、基本案情

陈某与李某原系夫妻关系。2001年3月12日，李某与A公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由李某购买A公司出售位于朝阳区的的一套房屋。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述合同签订后，2007年4月17日，陈某与李某协议离婚。2008年，因李某未按时向购房的贷款银行偿还贷款，银行从作为保证人的A公司账户中划取了李某的剩余贷款、利息等款项，李某至今未偿还A公司上述款项。2014年，陈某将李某诉至法院，要求确认上述房屋归陈某所有，该案件经法院调解，双方达成调解协议，约定：位于朝阳区的上述房屋相关权利义务归陈某所有。后陈某向法院起诉：要求A公司办理上述房屋房产证。

A公司辩称：首先，该房屋是陈某的前夫李某与我公司签订的买卖合同。诉争房屋的剩余贷款尚未还清，故银行从我公司的账户中划取了剩余未偿还的贷款，而李某至今未向我公司偿还该款项，因此，导致房屋产权证至今未能办理完毕。其次，我公司没有与陈某形成任何约定，陈某的主体资格是不适格的。

法院认为：就讼争房屋与A公司形成房屋买卖合同关系的当事人系李某，陈某本人并非该合同的当事人，虽李某与陈某在2014年就房屋权属产生的诉讼中达成调解协议，确定该房屋的相关权利归陈某所有，在没有A公司参与调解的情况下，该约定仅适用于陈某与李某之间，对A公司并无法律效力。陈某依据李某与A公司签订的《商品房买卖合同》以及民事调解书向A公司提起的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。故法院驳回了陈某的全部诉讼请求。

二、律师观点

《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第84条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

本案中，A公司系与李某签订《商品房买卖合同》，由李某购买涉案房屋，在合同履行过程中，因李某未按时向购房的贷款银行偿还贷款，银行从作为保证人的A公司账户中划取了李某的剩余贷款、利息等款项。在李某给付A公司上述款项之前，A公司有权拒绝为李某办理涉案房屋的所有权证。陈某虽与李某签订调解协议确认涉案房屋归陈某所有，但该协议未经A公司同意，故该约定仅对陈某与李某有约束力，对A公司并无法律效力。且A公司对李某的抗辩权亦可及于陈某。故陈某仅依《商品房买卖合同》以及民事调解书要求A公司就涉案房屋申请登记备案、办理所有权登记手续以及办理房产证的请求，于法无据，因此，法院做出的判决是合法的、恰当的。