一、基本案情

李某与开发商甲签订《商品房买卖合同》，就李某自甲处购买新建商品房一套达成协议。其中约定：李某支付首付款20万，其余房款55万由李某自银行贷款，李某应于2月底前办结贷款手续，以银行贷款支付全部房款。若因银行逾期放款，则李某应于5日内支付全部余款55万，否则开发商甲有权解除合同。此后，李某申请的银行贷款一直未予以批准，至4月方予放款，4月18日开发商甲账户收到款项55万，其备注为李某购房款。对于逾期放款开发商并未表示异议。后开发商甲于5月15日向李某发出交房通知书。李某亦曾至甲处验房，但因房屋质量瑕疵而拒绝收房，并聚众闹事。其后经某市质检站查实，李某所购房屋存在质量瑕疵，为局部防水未施工所致墙面渗漏，可采表面防水措施予以补救。但李某仍拒绝收房。其后8月份，开发商以李某迟延付款为由向李某发出解除合同通知，遭到李某拒绝。

二、案件分析

对于此商品房买卖纠纷案件之中存在几个问题：

（一）合同解除权的约定是否构成格式条款？

所谓格式条款，《合同法》第三十九条第二款将其诠释为“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”现今房地产市场，尤其在房地产二级市场中，开发商在对增量房进行销售时多采用固定格式的合同文本，诚然建设部等部门曾发布统一的商品房销售文本，但是这并未阻止开发商以合同附加协议形式与买受人签订各种提前拟制的协议。这些格式文本倘若含加重买受人责任之情形，且未尽合理提醒义务，应符合格式条款之内涵。然而在实务中，买受人多因房屋、金融及法律知识欠缺，难以对格式条款之中约定的风险性加以甄别，且开发商多不会对这些格式条款予以特别提示买受人。从而在买受人违背其中约定时便受到了条款之约束，进而遭到了利益之损害。此例中，开发商约定如因银行逾期放款，须买受人五日内支付全部余款，实则加重了买受人之责任。一则房屋价值巨大，一般家庭难以全款支付，若银行贷款逾期放款，五日支付余款无异于全款支付，对买受人将造成巨大经济压力；二则金融政策瞬息万变，银行信贷并非买受人所能控制，在买受人已经对前期贷款手续予以配合的情形下，银行逾期责任并不可归责于买受人，开发商就此约定无异于转嫁风险于买受人，对于买受人无疑于厝火积薪，在房价上涨之背景下，若合同解除则意味着其若再择他处购房将要付出更大的时间和财产成本。另外，开发商基于卖方市场中的强势地位，此条款之约定明显并非协商所成，故而开发商所约定条款实则有格式条款之嫌，其解除权亦应无效。

（二）继续履行应否视为对约定解除权的放弃？

暂且不论开发商甲与李某的此项约定是否构成格式条款，权且视其为生效条款，那么在银行逾期放款，合同解除权明显已成就之情形下，开发商甲却未表示异议，并于一月之后向向李某发出了交房通知书。此情形下实际为开发商甲对李某合同义务的继续履行。《合同法》九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”此为约定借出去的法律依据，而《合同法》第九十五条同样规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”合同中双方并未约定解除权行使的期限，同样作为买受人的李某亦未就开发商甲行使解除权进行催告，那么开发商甲的解除权是否消灭呢？笔者认为，解除权其性质为形成权，可参照同为形成的撤销权之规定，《合同法》第五十五条第二项规定了撤销权消灭的情形之一：“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”此案之中，在银行逾期放贷之后，开发商虽为明确表示解除合同，但却向李某发放交房通知书，实则以实际行为继续履行其合同义务，而此行为应视为开发商甲对其约定合同解除权的放弃。同样倘若任由此解除权持续存续，则有违公平原则和权利义务对等原则，会使的开发商权利肆意扩大延伸，影响买受人权益。约定解除权自条件成就即具备行使的可能，权利人以其单方意思表示便可使得法律关系发生变化。然而权利的行使并非毫无限制，其超出一定除斥期间或由当事人明确或以行为放弃的，其解除权自应消灭。

（三）房屋质量瑕疵是否为拒绝收房理由？

买受人在实践中往往存在一种误区，认为购买的商品房倘若存在质量问题自然可以拒绝收房，并拒交物业费及其产权转移所需税费，实则盲目拒绝收房亦存在风险。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”商品房质量问题可细分为主体质量问题及质量瑕疵，本案之中，李某所购房屋虽存在质量问题，却已经质检站查验为质量瑕疵问题，并不影响居住，故而李某并不能以房屋存在质量瑕疵而拒绝收房，房屋质量瑕疵亦非买受人拒绝收房之理由。

（四）买受人不当拒绝收房之风险

本案之中，因房屋并非存在主体质量问题，李某仅以房屋存在质量瑕疵为由便拒绝收房，并聚众闹事，其存在扰乱公众秩序，可能会受到治安管理处罚之风险外，针对其商品房买卖合同，尚有以下风险：

其一，虽拒绝收房，房屋仍被视为交付。因李某不予配合收房，存在不当接收之责任，出卖方开发商甲不必承担逾期交房之违约责任。相反，房屋因交付其风险已经发生转移，李某不仅应承担房屋交付之后的风险，亦应承担就交付时点其发生的物业管理费用及其他相关费用。

其二，倘若买受人执意拒绝收房，同时又不同意解除合同，开发商可能会因实际履行不能而向人民法院提请解除合同，并要求买受人承担一定的违约责任。因买受人拒绝收房在先，且不存在法定或约定的可拒绝收房之情形，那么此时，买受人若要求出卖人承担逾期交房之违约责任将得不到法律支持。其可能会造成合同最终解除，又损失房款利息及逾期房价升值的潜在利益。

综上所述，在商品房买卖合同纠纷之中，开发商对于约定解除之行使一则应注重约定条款之效力，防止约定条款陷入格式条款泥沼而无效；二则应注意行使解除之合理时机，不能使解除权任意行使。同时作为买受人一方应准确把握可解除合同之情形，以其平衡双方关系，拒绝收房理性为之，方能合理维护其权益。