2016年1月，高院民一庭召开了全市法院民事审判工作季度庭长例会，主要就房地产审判实务中的疑难问题进行了研讨，并形成了较为统一的意见。

现将本次研讨意见纪要如下，供大家审理案件时参考。

1、无资质的工程总承包商将部分工程分包给有资质的分包商，该分包合同的效力如何认定？

倾向性观点认为：

《建筑法》第29条规定，建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。

《建筑法》对建筑施工企业实行资质强制管理制度，目的在于保障建设工程的质量。

总承包商无资质，其与建设方签订的建设工程施工合同无效。但分包商具有相应的资质条件，且合法地获得部分工程项目，符合法律对施工主体的资质要求的，当事人以总包合同无效为由，主张分包合同无效的，不予支持，但总承包商非法转包、违法分包工程除外。

2、购买经济适用住房不满5年，购房人擅自签订经济适用住房转让合同的效力如何认定？

倾向性观点认为：

经济适用住房是政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格或租金标准，面向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。

鉴于该类房屋的特殊属性，国家及地方政府对此类房屋的建设、申请、使用、交易均有着较为严格的管理制度。

其中规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，因特殊情况确需转让的，由政府回购。因此，若当事人购买经济适用住房不满5年，未向政府申请回购，擅自签订经济适用住房转让合同的，违反了相关经济适用住房规定，该转让协议无效。受理法院应及时将案件涉及经济适用住房转让的情况，通报相关行政管理部门。

3、按94方案购买的房屋，产权登记为一人并长达二十年之久，现在有购房资格的人要求确认产权共有，人民法院是否可以主动适用二十年期限的规定，驳回当事人确认房屋产权的主张？

倾向性意见认为：

可以主动适用。《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。

该二十年的期限应当是权利保护的最长期限，且94公房出售方案，属于特定时期特定房改政策，房管部门在此后已经有所调整，相应产权登记限制已消除。

目前，当年适用94方案购房的，从房屋登记至产权登记人名下之日已超二十年，原房屋的人员往往发生了较大变化，法院主动适用二十年的期限规定，有利于彻底解决该历史遗留问题。

4、房屋租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物的现值损失如何计算，能否采用“支出费用年度分摊法”？

倾向性意见认为：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确立了根据有效合同和无效合同的不同情况，对装饰装修损失采用现值损失和残值损失两种不同的认定标准。

现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，一般采用审计鉴定的方法确定。

而残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”。通常通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

“支出费用年度分摊法”是根据合同约定的期限，将支出费用平均分摊。就其采用的方式而言，与司法解释中确定残值损失的方式相同，故现值损失不应通过“支出费用年度分摊法”计算。

5、债务人拒不履行到期债务，如何确定债权人提起代位析产诉讼的条件？

倾向性意见认为：

代位析产诉讼是指被执行人（债务人）无其他财产可供执行，却与他人有共有财产，且其共有财产份额不确定的情况下，申请执行人（债权人）以自己的名义代被执行人（债务人）之位向人民法院起诉，请求共有人对共有财产进行析产。

虽然目前对于申请执行人（债权人）是否有权主张代位析产存在较大争议，但就司法实务而言，被执行人（债务人）拥有多套共有房屋，却不自动履行裁判文书规定的义务，如果法院一律不予以析产，则债权人利益面临难以保护的问题，故从维护生效法律文书执行力，保障债权人合法权益，防止被执行人（债务人）借共有财产不便执行的障碍而拒不履行债务等角度出发，人民法院受理代为析产案件有其必要性。

另一方面，由于此类共有产的析产将涉及共有人利益的保护问题，所以，债权人提起代为析产之诉应具备一定的条件，一是应为执行程序中发现被执行人（债务人）无其他财产可供执行，却与他人有共有财产后方能启动；二是被执行人（债务人）与其他人共有多套房屋，析产后不影响第三方居住生存利益保障的。

6、业主因建筑物共有部分危及自身利益，起诉物业公司履行维修养护义务，法院是否应当追加业委会或业主大会为被告？

倾向性意见认为：

物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，履行物业维修养护义务。建筑物存在安全隐患，危及他人合法权益时，物业公司应当按合同约定或相关规定进行维修养护。

建筑物共有部分的维修一般涉及维修基金的使用，根据相关法律法规的规定，维修资金属于业主共有，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，由业主共同决定。

因此，若业委会或业主大会未同意维修或使用维修基金的，法院一般应追加业委会或业主大会为被告，但建筑物公共部位的日常修缮、涉及紧急维修的除外。