一、基本案情

2006年9月22日，陈先生以6.5万元将其房改房出售给王先生，双方并签订了《售房协议》。协议签订的第二天，王先生又与周先生签订了《房屋转让协议书》，以6.7万元将此房转卖给周先生。同日，陈先生与周先生签订了《房地产转让合同》，合同载明购房款为3.5万元，其它内容与《房屋转让协议书》一致。周先生按购房款6.7万元履行，陈先生实得购房款6.5万元，王先生实得2000元。

随后，陈先生将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周先生。周先生于2006年9月23日向房产部门提交了《房地产转让申请审批书》，并向房产部门提交了即原产权人的户口本、结婚证、杨先生的书面同意书、房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等相关材料。其中，除周先生本人的身份证外，其余证件均系陈先生提供，而陈先生爱人杨女士的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。2006年9月28日，房产部门批准了该诉争房屋转让，并于10月22日向周先生核发了该房的所有权证。2006年10月19日，周先生与陈先生就所购房屋的水、电费用进行了结算。2006年12月3日，周先生与某置业公司签订《房屋拆迁协议》，房屋被拆迁，周先生领取了货币安置款10.83万元，搬家费300元。

此后，原房主陈先生的爱人杨女士以自己为房屋共有人，未在交易书上签字，且自己到外地出差不知道其夫陈先生卖房为由，于2006年11月27日诉至法院。

法院审理后认为，陈先生与周先生签订的合同应视为有效合同，驳回杨女士诉讼请求。

二、案件分析

由于本案中的周先生是善意、有偿取得诉争房屋所有权，杨女士即使不知道或不同意其夫陈先生的出卖行为，也不影响周先生依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。

杨女士之前所说诉争房屋系其夫陈先生单方出卖，其并不知晓，并举证在此期间她本人在外地出差，以及未在《房地产转让合同》上签字等，但这都不足以对抗善意买受人周先生。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，杨女士不得以不同意或不知道为由对抗买受人周先生，而且周先生已实际向出卖人陈先生支付了房屋房价，且已实际占有、使用该房屋并取得房屋所有权证。即使陈先生擅自处分共有房屋，杨女士确是不同意或不知道的，但由于周先生是善意、有偿取得的房屋，也应当维护其合法权益。

同时，根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

周先生与陈先生签订的《房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。故杨女士以出卖房屋未经共有人同意为由，主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。