一、基本案情

陈某李某签订了定金协议，约定卖方陈某将其名下100平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方陈某账户。如买方反悔则没收定金;若卖方陈某反悔则双倍返还定金。当天卖方陈某向买方交付了房屋，买方也将45万元支付给卖方陈某。

两个月后，卖方陈某书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要陈某李某另行协商等。后买方起诉到法院，诉称卖方陈某因房价上涨而不愿继续履行合同，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决卖方陈某继续履行合同，办理房屋过户手续，并赔偿经济损失。

买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。买方支付了70%的房款，卖方陈某也已经交付了房屋，双方已经履行了合同大部分义务。

卖方陈某辩称，双方签署的是定金协议，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。由于双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订定金协议时卖方陈某尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

法院审理后认为，该定金协议虽名称是定金合同，但定金协议已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方陈某尚未取得房屋产权证，冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方陈某也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定定金协的性质是房屋买卖合同，现卖方陈某取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决支持了买方的诉讼请求。

二、房产律师提醒

合同的性质不仅要看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。本案中合同名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付及支付日期、支付方式、产权过户等买卖合同的相关内容。虽然定金协议约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方陈某作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到违约的目的。陈某李某应当遵循诚实信用原则来履行合同义务。