一、基本案情

原告上海中原物业顾问有限公司，被告刘海铨等。

三被告作为出卖方（甲方）、案外人强泓作为买受方（乙方）与原告作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖居间协议》，约定甲方所有的某房屋以110万元出售给乙方。协议约定甲方同意在签署本协议后10天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。如果甲方未能履行本协议本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，甲方应当按照协议约定的房价款的1％支付丙方佣金。甲方同意丙方可从转付的任何款项中扣除前述佣金。2007年12月8日，三被告与案外人强泓签订了《上海市房地产买卖合同》，后系争房屋过户至案外人强泓名下。原告诉称，在其居间服务下，被告与买受方强泓签订了《上海市房地产买卖合同》，原告已向被告转付了全部购房款，原告完成了居间义务，被告应向原告支付居间佣金人民币11,000元，却至今未付，故诉请要求被告支付居间佣金11,000元，并按日万分之五支付逾期违约金，至被告实际支付日止。

法院经审理认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告抗辩自己出售系争房屋是到手价，由此产生的佣金及税费均由买受方承担，有相应的证据予以证明，且符合现实生活中的交易惯例，对此法院予以认可，因此原告要求三被告支付居间佣金及逾期违约金的诉请，难以支持。据此判决原告上海中原物业顾问有限公司的诉请，不予支持。后原告中原物业提起上诉二审驳回上诉，维持原判。

二、中国房地产律师案件评析

本案争议焦点为，被告关于与原告及购房人口头约定由购房人代为支付佣金且金额减半的陈述能否对抗原告提交的书面合同依据。面对自己签署的文书，当事人一般难于否定；然而，书证记载的利益的不正当也可能受到文书的保护，这与因为没有签署文书从而得不到保护同样是不公正的。因此，民事案件中应适当引入补强证据规则，使其他证据类型经过佐证，具备对抗书证的能力，有利于更好地发现案件真实，防止误判。

（一）补强证据规则的适用范围

所谓补强证据规则，是指法律明确规定某些证据对案件事实的证明力不足，不能单独作为证明该案件事实的根据，必需还有其他证据佐证，因此又称为佐证规则。我国《民事诉讼法》第七十一条规定，“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”即民诉法笼统的规定了当事人陈述适用补强证据规则，必须结合其他证据，方能作为定案依据。本案被告欲对抗原告提交的书证，其本身陈述不能单独作为认定事实的依据，必须应用补强证据规则，证明房屋买卖双方及中介方口头约定，对合同施行变更，由买方支付佣金，且金额减半。对于须适用补强规则的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条进一步细化为，“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（1）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（2）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（3）存有疑点的视听资料；（4）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（5）无正当理由未出庭作证的证人证言。”

（二）补强证据的构成要件

法律明确了被补强证据的范围，但是补强证据应当具备哪些条件，换言之，是不是具备证据能力的证据都可以用作补强证据？这是我国民事诉讼立法的一个空白，造成司法实践中，对哪些证据可作为补强证据认识模糊，没有统一的标准。本案中，证人强泓的证言，能否作为当事人（被告）陈述的补强证据，法律没有明文规定。笔者认为，补强证据首先要具备证据的一般要件，主要指具有证据能力（英美法系称之为可采性）和证明能力（英美法系称之为相关性），由于其与一般证据认定要件一致，在此不再赘述。作为补强证据还必须具备特殊要件，即具有独立性和可信性。

1.独立性。这里所说的独立性是指补强证据非来源于需要由其补强的证据本身，不能是被补强证据的产物或者复制品，不能自己补强自己，即补强证据具有独立的来源。具有共同来源的证据，或者是被补强证据另一种表现形式的证据均不能作为补强证据。即本案中，被告的其他陈述不能作为补强证据进行佐证。但是补强证据可以与被补强证据具有同一性质，证人证言与当事人陈述虽然均为言辞证据，但是证人强泓的证言具有独立性，可以作为补强证据采纳。

2.可信性。补强证据的可信性要求作为补强证据，在证据品质上不存在弱点，也就是说，能够用作补强的证据不存在足以影响其证明力的缺陷。本身证明力薄弱或存在证明力缺陷的证据不能作为另一证据的补强证据。本案中，证人强泓的证言欲用作被告陈述的补强证据，若证人无正当理由未出庭作证，由于根据《证据规则》，其本身就是需要补强的证据，即无法作为补强证据使用。

   综上所述，原、被告虽签订书面居间协议约定由被告支付1%佣金，但被告陈述经三方约定由买方支付佣金且金额减半，证人强泓的证言符合独立性及可信性的特殊要件，可作为补强证据佐证案件事实。另外，原、被告双方均陈述所有房款已由原告转交被告，而根据合同约定及交易惯例若由被告支付佣金，则原告可从尾款中予以扣除。可见，当书证没有正确记载事实，或被用作掩盖事实真相的工具时，应当适当运用补强证据规则，赋予人证对抗书证的能力，通过人证来发现文书背后的真实。