近年来，随着房地产市场持续升温，城市商品房买卖合同纠纷多发的同时，农村房屋买卖合同纠纷案件也呈现出快速增长态势。舆论界对农村土地合法流转的立法呼声日益增强。目前国家法律、政策对农村宅基地及宅基地上房屋对外转让尚未完全解禁。但对属于农村同一经济组织内部的宅基地上的房屋转让是许可的。

本案是一起典型的农村宅基地上房屋买卖纠纷。此案处理的过程，对我们解读现阶段涉及农村宅基地上房屋转让的相关政策、法律以及如何认定其效力，此案的判决不失为一起处理此类纠纷的典范。

案情简介

被告张xx与原告张x伟系父子关系，1999年被告张xx以原告张x伟的名义办理了宅基地土地审批手续和房屋所有权证书。2000年8月20日同村人被告朱xx通过中间人介绍与被告张xx签订定了一份《房屋买卖协议书》。

协议书约定：被告张xx将登记在其子原告张x伟名下的位于枣阳市南城办事处xx村x组的房屋作价70000元，出售给被告朱xx；房屋四周边界及使用面积按照土地使用登记为准；房屋东院非占地面积由被告张xx负责给被告朱xx办理村级建房手续；其它方面的建房手续由被告朱xx办理；付款办法，签订协议时付30000元，余款待被告张xx给被告朱xx办理好村级建房手续后，被告朱xx于2001年5月份前一次付清。

协议签订后被告张xx将房产及土地权属证书交给被告朱xx，同时将该房交给被告朱xx使用。后被告朱xx为了办理建房用地手续，经过被告张xx同意以原告张x伟的名义在枣阳市南城土管所缴纳管理费420元，在枣阳市南城城建办缴纳建房款700元。后来被告朱xx先后付房款7000元，下余33000元房款被告朱xx未付。2003年12月原告张x伟从部队复员回家，对父亲张xx卖房一事，一直未提及，2007年7月28日原告张x伟以被告朱xx及被告张xx为被告起诉到所在地县级法院。

原告要求：1、确认房屋买卖合同无效；2、请求返还房屋

被告抗辩：1、买卖合同有效；2、请求驳回原告诉讼请求

本案产生的原因是2000年8月订立买卖合同时，争议房屋位于比较偏僻的荒郊，道路不通，房屋并没有多少价值。被告张xx将这个房屋转让给同村无房户被告朱xx居住后，朱xx也对房屋进行扩建和修缮。2007年，由于当地交通改善，争议房屋门前新修了宽敞的水泥大道，交通便利，使得争议房屋具有较大的升值空间；加之该地段土地的升值也巨大。基于利益的诱惑，被告张xx便与儿子商议，由张x伟为原告，以其父亲张xx及购房人朱xx作为共同被告，要求确认房屋买卖无效，返还房屋。

一审、二审法院判决均认为：该房屋系原告张x伟在部队服役期间，由被告原告张x伟投资建设，被告张xx在他处有住宅的情况下，为了再获得房产又以其子原告张x伟的名义办理了产权证，物权应当属于张xx。（2007）枣法南民初字第220号民事判决书，判决驳回了原告张x伟关于要求被告朱xx腾房的请求。后湖北省高级人民法院指定襄樊市中级人民法院对本案再审，庭审对案件事实再次审查后法院认为：本案的诉争房屋系原告父亲在其儿子原告张x伟部队服役期间投资建设(1998年12月至2003年7月服役)，当时被告张xx与儿子原告张x伟共同居住，为了多申请一处房屋才以儿子张x伟名义于1999年办理了宅基地用地和建房申请；房屋由被告张xx出资建设，建成后也一直闲置并由被告张xx管理使用和收益。2000年8月被告张xx委托中间人施xx向同村村民被告朱xx提出出售本案争议的闲置房屋的意向，并签订了房屋买卖合同，被告朱xx按照合同约定交付了部分房款，被告张xx当时也向被告朱xx实际交付了房屋及与房屋有关的权利证书，这就充分说明房屋的实际物权人是被告张xx，并非原告张x伟。房屋的权属虽然登记在原告张x伟名下，但实际为被告张xx所有，其对多余申请的这一处住宅房屋进行买卖，并且卖给了同村的无房户被告朱xx居住，这也符合农村住宅及住房只能向同村村民流转和转让的法律规定。因此判决驳回原告张x伟全部诉讼请求。

本案的法律评析

1、关于本案诉争房屋的物权归属问题

本案诉争房屋系原告的父亲被告张xx在原告张x伟部队服役期间(1998年12月至2003年7月服役)，当时被告张xx与儿子原告张x伟共同居住，被告张xx违规以原告张x伟名义于1999年办理了用地和建房申请；并由被告张xx出资建设，建成后该房屋也一直闲置并由被告张xx管理使用和收益，该房屋实际物权人是父亲张xx。

同时该诉争房屋在办理建房时原告张x伟不具有同父亲分户建房的法定条件，虽然其父将诉争房屋登记在原告张x伟名下，但不动产的登记主要目的在于公示，使公众所知不动产形成的物权状态，登记的权利人只是推定为法律上的权利人，但并不是物权的最终认定，本案诉争房屋从建房申请、投资、管理、控制支配一直是原告张x伟父亲被告张xx。被告朱xx是在中间人参与下协商一致、平等自愿基础上达成的，且原告张x伟多年来一直未有异议，也充分说明诉争物权为被告张xx。

2、关于《房屋买卖合同》效力问题

当年被告张xx规避国家关于农村一户一宅的规定，而以其儿子名义申请了该处建房审批手续，在审批之后对多余申请的这一处住宅房屋进行买卖，卖给了同村的无房户被告朱xx居住，这符合农村住宅及住房只能向同村村民流转和转让的法律规定。被告朱xx在此居住了长达7年之久，显然原告张x伟与父亲被告张xx一家人对此房屋买卖行为是明确知道和认可的；且有证明人佐证，2000年8月被告张xx委托中间人向同村村民被告朱xx提出出售本案争议的闲置房屋的意向，并签订了房屋买卖合同，被告朱xx按照合同约定交付了部分房款，被告张xx当时向被告朱xx实际交付了房屋及与房屋有关的权利证书，这就充分说明房屋的实际物权人是被告张xx，并非原告张x伟。对房屋的权属虽然登记在原告张x伟名下，但实际物权人为被告张xx所有，被告张xx有权依法处分该房产，该房屋的买卖合同是有效的。

3、对于被告张xx行为是否构成表见代理。

被告张xx利用职权在该村申请建房多处，这本身是不合法的，其先后将多余的房屋进行了买卖，该房屋的用地和建房申请是被告张xx自己以儿子原告张x伟的名义签署的，投资资金也是被告张xx的，在买房时当被告朱xx提出房本上名字不相符时，被告张xx明确告知被告朱xx给儿子说过同意（合同见证人施洪成可证实），在房屋买后7年之中，原告张x伟与父亲被告张xx一同居住，7年来始终对买卖房屋事宜没有提出过任何异议，而且在这期间被告朱xx对房屋进行扩建并缴纳各种与房屋有关的费用，原告张x伟始终未提出异议，所以被告张xx的卖房行为从另外一个角度客观上也构成表见代理。

4、原一、二审判决及再审判决公正性

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方有两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

对于集体经济组织内部成员又分三种具体情况：其一、本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；其二、是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；其三、户口在集体经济组织，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不能得到批准的。对上述第二种情况，村民如再次申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。对于第三种情况，则可依法申请建房用地。

而本案原告张x伟的父亲，以其子名义申请建造房屋一处，进行卖买，显然违背了现行法律明文规定一户一宅的法律规定。

但作为弱势群体农村的无房户朱xx购买同村内的他人多余的房屋，显然是合法有效的，至于没有办理完毕审批手续，是因为出卖方不配合，而且合同约定的办理过户手续的期限尚未到期，买卖合同正在履行，尚未达到合同约定的办理过户手续的条件，但不应当由此确定合同无效，本案原一、二审判决及再审判决也彰显了司法的公正性。

关于本案的法律适用问题解析

1、本案湖北高级人民法院裁定再审时引用了的《房地产管理法》32条和《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条这两个条款，笔者认为不妥，上述两个条款系关于土地使用权转让方面的法律规定，并非是房屋转让方面的法律规定。本案涉及的是农村房屋住宅转让不存在土地转让问题，本案是房屋买卖合同纠纷，所以不适用上述两个条款，属于适用法律不当。

2、2007年4月《物权法》正式颁布。在关于“农村宅基地使用权转让问题”上，《物权法》打破了以往法律禁止转让宅基地的陈规，不再对宅基地使用权的转让持绝对禁止的态度，但要符合法律规定。

《物权法》第153条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从以往法律绝对禁止转让宅基地使用权，到《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定，也显示法律规定随社会发展进一步完善。

根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据"地随房走"的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。

只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内部转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续，接受转让的村民不需要为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。

3、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条之规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，该《房屋买卖合同》无论从主体上、还是法律规定上均不存在合同无效的情形。

 关于本案判决积极社会意义

1、原告张x伟一家在当地属于经济上富足，其住宅富足而且出租，而被告朱xx来说一家人十分贫困，唯有该套房屋，如果一旦判决让其搬出，全家要陷入流落街头的境地，给社会造成不稳定因素。如果不是在这座住宅前修通大路，带动周边住宅升值，那么原告张x伟是不会起诉要回该套住宅的，所以判决给被告朱xx符合社会价值取向。

2，本案几审法官判决时都尊重了历史，照顾现实，体现了司法公正。土地市场价格的持续升温和农村征地，房屋拆迁补偿等利益驱动在客观上引起此类案件多发。审理此类案件法官实事求是地考虑上述因素，同时考虑到目前法律、政策对农村宅基地转让的限制。基于本案属于同一经济组织内部的房屋转让，符合国家相关政策，同时认识到了此类案件产生的复杂性，妥善解决了相关的利益冲突和矛盾。

3，注重了判决的法律效果和社会效果。判决体现了“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”的原则，起到制约村民审慎处分自己房屋的积极效果。本案综合权衡了买卖双方的利益。全面充分考虑到合同无效对双方当事人利益的影响，尤其对于弱势群体无房户的影响，本案件的判决，完全避免了引起地区同类案件的连锁反应，避免了造成社会不和谐不稳定因素的发生。本案无论一审、二审还是再审，都体现了司法公正和积极的社会效果。