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国有土地合法开发有三证 村留用地不是小产权房


  一、村留用地项目不是小产权房

  相对于商品房来说,许多人对于村留用地项目还不是很熟识。但事实上,村留用地并不是一个新鲜事物。

  “留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后,其中留10%给当地村委会,鼓励他们单独或合作开发建设。而杭州是走得比较快的城市。200220052008年,杭州相继出台过相关的政策,杭州市政府更是出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》,不仅在诸多实施方面有了更多细则,另外规定合作开发的49%部分,有可能取得单套产权。

  在杭州,最早出现的留用地项目是写字楼,如黄龙区块的聚龙大厦等,留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚,后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。

  二、村留用地是合法的

  由于这个市场还处于起步阶段,很多人把留用地项目理解为“小产权房”,其实两者是完全两个概念的产品。一个是国有土地,一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证,一个则没有合法有效的产权证。

  “小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房,又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  “留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后,在其中留10%给当地村委会,鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地,并实行依法出让。房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证,但是不能分割转让。

  三、不能开发经营性房产

  在开发业态上,留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业,包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等,让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力,增加农民的经济收入。值得注意的是,它不能用来开发经营性房地产。

  根据《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》,规定村留用地项目土地出让方式由村级集体经济组织自行选择。一为村级集体经济组织自主开发的留用地项目,由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺,按相关程序办理协议出让手续;二为“留用地货币化”的留用地项目,一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让;三是村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地,一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村集体经济组织与合作方联合开发的项目,村级集体经济组织所占股份应不低于51%

  四、产权等问题制约发展

  目前,村留用地项目让人心存顾虑的,主要是产权分割和贷款问题。

  村留用地项目具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证,但是不能分割转让,这就意味着它不能像普通商品房那样拥有单个“产权证”,不能销售,一些项目只能采取长期租赁的形式,“以长租的形式变相销售”。

  由于是租赁,村留用地项目不能使用商品房贷款,只能用消费贷款,贷款期限一般最多为10年,贷款利率也相对比较高。为了减少麻烦,有些项目干脆规定不能使用贷款。此外,由于村留用地项目不允许做住宅,只用来建设公建和商业,所以往往存在这些问题:比如没有阳台,水、电为商用标准,没有煤气管道等。但随着项目开发越来越多,目前不少楼盘水电都已经转成民用标准,有些还有管道煤气。

  而20096月出台的新政,规定新出让地块的合作开发项目在建成后,合作方所持有的房产,可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着如果规划批建最小产权单位是单套,那就是可以办出“单套产权”。


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