2016年5月，国务院办公厅颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。然而在房屋租赁市场中，各种类型的纠纷频发，对租赁双方的利益造成了损害。作为社会治理的积极参与者，除做好案件的审理工作之外，法院应通过及时总结、定期普法等方式，向社会公众进行法律提示，增强公众风险防范能力，引导公众合法交易、理性维权，为响应中央要求、推动房屋租赁市场健康发展作出积极贡献。

一、群租现象

群租，是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是，群租房可能因改造破坏了主体结构，有限的空间里居住人数过多，也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。

实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。对此法院认为，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于"群租"房为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但同时明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

二、保障房出租

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷。实践中，当事人以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我院2014年至2016年上半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁合同的效力争议。

我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合《合同法》关于合同无效的规定，法院不予支持。但同时亦须明确，法院未对合同效力进行否定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

三、房屋面积不符

房屋租赁合同履行过程中，承租人主张房屋实际面积小于合同约定的面积，并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及面积争议的约占14.4%。对该类案件，法院主要审查双方租赁合同中的约定，具体来说：如果租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院可予支持；如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。

四、提前解约

房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，从而引发纠纷。对此，法院采取的处理原则是：

出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持，承租人要求继续履行合同的，法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除，法院不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。

五、带照租赁

商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁方式--带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并出租给承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同实际上包含营业执照租赁和房屋租赁两部分内容。由于营业执照租赁在有关的法律和行政法规中被明确禁止，故关于带照租赁合同的效力问题存在着不小的争议。

一般来说，法律法规中关于禁止营业执照租赁的规定，目的在于加强行政管理，且由承租人在原有的营业范围内经营，并不一定损害国家、集体或第三人的利益，故该规定并非效力性的强制性规定，不能一概认定所有带照租赁合同均无效。但需注意，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若出租的营业执照载明的经营范围包含国家限制经营、特许经营的活动，则擅自变更经营主体、使不具备经营资格的主体不经监管直接进入市场，可能会对市场秩序造成较大破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，故该类带照租赁的房屋租赁合同应当被认定无效。

六、诉讼期间的费用负担

出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷合同无法继续履行，或合同被人民法院认定无效，承租人是否应当承担诉讼期间的房屋租金或使用费，是实践中容易引发争议的问题。一般来说，只要承租人未将房屋交还出租人，房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费，具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。如果出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间的租金或房屋使用费的，法院可以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。

法官提示

为了更好地规范租赁双方的交易行为，减小交易风险，我们结合审判实践的经验，梳理了在房屋租赁中需注意的几方面情况，向大家进行提示。

一、房屋租赁合同签订阶段

第一，租赁双方应当提前了解租赁房屋及所在土地的性质，对几类特殊的租赁加以关注。

1、带照租赁。一般来说，房屋租赁合同不因带照租赁而无效。但是，若租赁的营业执照包含国家限制经营或特许经营的经营范围，则该租赁合同因违反法律禁止性规定而无效。故进行带照租赁时，租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照出租使用。

2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为；承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。

第二，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

二、房屋租赁合同履行阶段

房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。

第一，承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。

第二，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内（一般为六个月）提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。

第三，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。

三、房屋租赁合同纠纷发生阶段

房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时，双方还需注意：

第一，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。

第二，当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。