构建楼市调控长效机制并非新提法，但从实践来看，开征房产税也好、改革土地制度也好，由于触动了部分人的利益，因此始终难以真正落地。

而以去年底的中央经济工作会议为开端，从供给侧出发的楼市调控新思路开始逐渐浮出水面。最近备受关注的“租购同权”以及“共有产权房”等地方政策实践，都是供给侧调控思路的体现。

上述思路与实践能否啃动楼市调控长效机制这块硬骨头？中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受CF40秘书处访谈时表示，目前，政府将商品房市场分为商品房、租赁市场及棚改/保障房三个部分，这三部分市场的齐头并进构成了房屋供给侧改革的主要内容，能够促使中国房地产市场形成良性的长效机制，但目前这三个市场仍存在一些潜在问题，房地产长效调控机制的推出道阻且长。

钟伟建议，要通过经济手段来构建房地产长效调控机制，主要体现为物业持有环节中的经济杠杆，尤其是房产税和遗产税。他认为，如果要把房产税作为一种长效机制来推出的话，就必须认清一个事实：房产税本质上是一个个人和家庭部门的财产税种，这个税率可以有高有低，但房产本身是需要纳税的。“这是无可争辩的一个简单事实，不需要过分复杂化。”钟伟强调。

但考虑到要让人民群众在2020年之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感，钟伟认为，以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制暂时不会推出。

对于“租购同权”和“共有产权房”等实践，钟伟表示，其用意良好但不能对效果抱有太高期望。比如他提出，租购同权至少会面临适用范围有限、可能加剧供求失衡以及房源稳定性等三个方面的巨大挑战，因此并不能解决大城市病的问题。

通过供给侧改革解决房价问题仍面临难点

关于供给侧改革的难点，钟伟有三点理解。

第一，目前房地产行业的结构性矛盾集中体现在房子被盖在了不该盖的地方，即开发商应顺从人口的流动及迁徙来开发房产。目前。我国三四线城市尤其是西北地区的三四线城市出现了房屋供应严重过剩的问题，因为我国人口普遍在向珠三角、长三角等东南地区及京津地区流动，房屋供应与人口迁徙呈现背道而驰的现状。对此情况，我们应顺应人口的流动方向来开发房产，或引导人口重新流动。

第二，真正需要房屋的地区，房屋供应量并不充足。北上广深及其他GDP超过一万亿元、人口超过一千万的城市大约共有十至十一个，这些城市的房地产市场供不应求，出现了严重的高房价现象。想要从供给侧入手解决这些超大型都市的房屋供给问题，就要围绕这些一线或准一线城市构建城市群，使得城市居民对房地产的需求并不集中于一个点，而可以在城市群的范围内释放。目前，中国在构建城市群和在城市群内提供政府公共服务等方面所做的努力还不够深入。

第三，在房地产行业进入中后期阶段、行业投资增速平缓时，是否要维持保障房和棚改房的既有规模是一个值得斟酌的问题。我们应审时度势，以判断是否有真实需求支撑保障房和棚改房、政府对保障房和棚改房的财力支持是否可持续，以及对其进行财力支持的接力棒是否可由市场部分承担等。总体而言，我认为一线、准一线城市以外的三四线城市对保障房和棚改房的需求规模较大。

房地产长效调控机制的推出道阻且长

目前，政府将商品房市场分为三个部分以逐渐构建房地产长效调控机制：第一部分，商品房；第二部分，租赁市场，涉及到长租房的出现和租售同权问题；第三部分，棚改房和保障房，包含商品房租赁市场的发展。这三部分市场的齐头并进构成了房屋供给侧改革的主要内容，能够促使中国房地产市场形成良性的长效机制。

这三部分市场逐渐发展的背后，还存在一些潜在问题。商品房部分中，存在着商品房或商品住宅热点区房价上涨过快的现象，各大城市需对其采取多种限制措施，除了限购、限贷外，限户籍、限社保、限婚姻等措施已经出现。第二部分市场涉及到租售同权，但租售并举后的房屋权利界定问题十分复杂，例如租房的权利界定；另一方面，如何推出房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）等与长租房相对应的金融工具，也是令人头疼的问题。第三部分市场中的主要问题是：棚改房与保障房是否已对政府的财务支撑能力构成了持续性的挑战。

钟伟认为我国政府要通过经济手段来构建房地产长效调控机制，主要体现为物业持有环节中的经济杠杆。在长效调控机制的构建过程中，人们最为关注的焦点是房产税与遗产税这两大问题。考虑到应让人民群众在2020年之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感，以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制还需多加酝酿，暂时不会推出。如果以征收房产税和遗产税为基础的长效调控机制无法推出，那么其他现有的调控制度就不会退出。

目前来看，限购、限贷等行政调控手段在未来三、四年内是不会退出的。首先，各项限制措施之下，2017年的房地产销售面积及销售金额仍会创造历史新高，这说明各种限制措施并未使得房地产市场急转直下，而是继续维持在高位水平，所以，现有限制措施是有成效的，其存在具有必要性。其次，我们要深入理解各项限制措施。习近平同志曾说：“房屋是用来住的，而不是用来炒的”，且房地产行业的各项调控措施与中国经济的周期性调整密切相关，未来中国的经济增长将不再主要依赖金融和地产。“中国经济增长要摆脱对金融和地产的依赖”这种决心来自于习近平同志及其领导核心。在此之前，国家最高领导人都并未亲自讨论过房地产问题，也并未对房地产问题做出过明确指示，房地产政策主要由国务院制定。现在，情况已经发生变化，在最后的长效调控机制出台后，现有的各项调控机制就将退出。但是，由于长效调控机制在未来的两三年内很难推出，现有的调控机制也不会立即退出。

房产税试点的有关设置过度复杂

房产税在上海，重庆等地的试点，我认为意义不大。首先，从本质上来讲，房产税就是财产税。拥有的房屋构成了个人和家庭的财产，就应该纳税，这与首套房二套房，以及房屋类型（房改房、商品房、写字楼酒店、宅基地自建房等）都没有关系。

其次，财产税税率是地方税，是由地方政府来界定的，经济欠发达地区的房产税率可以低一些，大城市的税率可以高一些，大城市当中经济欠发达的区域可以低一点，经济特别繁荣的区域税率可以高一些。

最后，房产税不存在各种减免的必要性，不应由于首套房、房改房、宅基地上面的农民自建房就减免税收。

中国如果要把房产税作为一个房地产调控的长效机制来推出的话，就必须看到在西方国家房产税本质上是一个个人和家庭部门的财产税种，这个税率可以有高有低，可以根据遗产税有一定的扣除额，但是房产本身是需要纳税的。这是无可争辩的一个简单的事实，不需要过分复杂化。

有观点认为，中国居民或家庭的税负已经很重了，这个判断是不成立的。随着中国经济增长向消费驱动转型，中国的个人和家庭所缴纳的税负与其收入严重不符，也就是说，从全球和中国纵向的历史比较来看，中国的家庭部门的税负是太轻了，而不是太重了。

例如，在整个中国政府所获得的财税收入当中，个人部门缴纳的税只占15%，这在全球来看是非常低的水平。这也就是为什么我们看到中国人走遍全世界都很有钱，那是因为与西方国家相比，中国的个人或家庭税负非常轻，中等收入阶层和高收入阶层纳税更轻，因此中国的中等收入和富裕阶层的人群完全有能力、有必要缴纳更多的税。

“租购同权”面临三个巨大挑战

推动租赁市场发展，租售并举、租购同权，这是一个用意良好的政策，但是至少会面临三个方面的巨大挑战。

第一，租购同权甚至租赁入户这样的政策，只适用于全国大约十二三个高房价、房屋供求失衡、人口净流入的城市，其他城市并不适用。

第二，我们应该清醒地意识到，租购同权将会使得这些高房价的城市，房地产供求的失衡程度加剧，而非减轻，仅仅是把压力从单纯的购房转向购房和租房两个渠道来释放，但总体上来讲失衡将更为严重。原先，留住常住人口的方式是买房。在租购同权的情况之下，常住人口门槛降低，人口基数放大，包括了买房一族和租购同权的租房一族。而城市的公共资源，无论是交通、教育、医疗、就业，都很有限。所以租购同权会使城市优质公共产品和服务“僧多粥少”的现象变得更为严重。另外，租金的上涨可能也会给租房者带来较大困扰。

第三，出租的房屋依赖个人提供不太可能，只能依赖房地产开发企业或者地方政府去提供一些长租房。在现有的各种限购措施之下，开发商最优质的住宅资源舍不得出售，可能就会改为长租房，未来如果租赁政策有变化，这些长租房可能再改为销售或其他方式。另外，如果租金回报水平不够高，也没有较好的资本市场公募REITS推出，那么租购同权、租赁入户的做法也很难落地。

所以总体上来讲，钟伟认为租售同权不能解决大城市病的问题。要真正解决大城市病，还是要有合理空间布局、规划城市群战略以及推动城市群的同城化进程。

“共有产权住房”设想无法承载过高期望?

从历史渊源上来看，共有产权住房发源于英国的房改。撒切尔夫人在对国有资产私有化改革的进程中，把公有住房分给普通劳工阶层租住，采取共有产权的方式，慢慢地把租房变成买房，这一过程也叫做以租代售。

举例来说，某个英国劳工租用了政府的公有房屋，每月租金是两千英镑。那么当这个劳工出到公有住房价格的一半时，租金也会随之下降，也就是说，如果拥有房屋产权的50%，那么就只需要支付一半的房屋租金，即一千英镑。因此，最初租住政府公有住房的人，通过分步购买，从租房变为部分拥有产权，到最后可能过渡成完全拥有产权，降低了从租房到购房的财务压力。

在中国，关于共有产权住房、以房养老并不是新鲜话题，至少讨论了十年以上。我国1998年到2003年实行了货币化房改，原来地方政府拥有的住房，通过货币化房改分给了企事业单位职工，这一轮大规模的共有产权住房潮已经结束了。

目前在中国的房屋租赁市场，个人对个人的租房行为是主流，但游离于政府的二手房出租合同管理之外。还有开发商提供的长租房，各级政府拥有房屋面向居民出租的也有很多，比如公租房、廉租房等，但阶梯设置得非常复杂。

对于共有产权住房的适用范围，开发商应该没兴趣，个人业主更没兴趣。开发商能做的是长租房，通常不会采取共有产权的形式去出租长租房，这会带来非常大的麻烦。唯一覆盖的就是地方政府所拥有的房屋，比如保障房、棚改房之类，现在已经处于出租状态或者未来有可能出租。

如果是地方政府已经拥有的保障房或者是棚改房，试图进行共有产权的试点，用意是好的，但效果可能微不足道。因为廉租房的承租人，连承受市场化的租金价格都很困难，指望他们去购买房屋的可能性不大。对于公租房或者正常的市场租金价格，政府所提供的出租房源相对于个人业主和企业、开发商来讲，没什么价格优势，做共有产权优势也不大。

所以，北京市提出的共有产权住房，只能是一个辅助性形式，对解决当下的房地产问题效果如何，尚待观察。