《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）已于2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过。九民纪要针对民商事审判中的前沿疑难争议问题，经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会讨论决定。九民纪要的出台，对统一裁判思路，规范法官自由裁量权，增强民商事审判的公开性、透明度以及可预期性具有重要意义。不动产登记机构正确把握和理解适用《会议纪要》的精神实质和基本内容，有利于在登记中了解法院的裁判尺度，规避法律风险。下面将涉及不动产登记的有关内容摘要并予以评析，并附上本人发表的相关论文，以备学习领会和正确适用九民纪要。

46.【通知解除的条件】审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

【评析】在合同解除的情形，虽然解除权可以单方解除，但必须符合法定或约定解除权行使条件，且对方有异议权可以向法院提出。登记中心无法判断异议权的行使和合同解除的效力，在申请人因合同解除要求撤销登记的情形，应告知双方当事人一并向登记机构申请，按转移登记类型收取要件材料，契税是否可以减免，应由税务部门确定，提交缴税或者免税的证明。即使法院判决解除合同，要求返还的，也应双方申请转移登记。在双方协议解除合同的情形，如果已经办理了不动产转移登记，应依物权转移登记的规定双方提交解除合同的协议，是否征收税务由税务部门认定，这种情形不能使用注销登记或撤销登记类型。

关于担保纠纷案件的审理

要注意担保法及其司法解释与物权法对独立担保、混合担保、担保期间等有关制度的不同规定，根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，优先适用物权法的规定。从属性是担保的基本属性，要慎重认定独立担保行为的效力，将其严格限定在法律或者司法解释明确规定的情形。要根据区分原则，准确认定担保合同效力。要坚持物权法定、公示公信原则，区分不动产与动产担保物权在物权变动、效力规则等方面的异同，准确适用法律。要充分发挥担保对缓解融资难融资贵问题的积极作用，不轻易否定新类型担保、非典型担保的合同效力及担保功能。

【评析】抵押权从属性是指抵押权从属于被担保的主债权，包括成立、变更和消灭上的从属性。抵押权转让和抵押物转移不同。抵押物转移后，抵押权依然作为抵押物上的负担而存在。

（一）关于担保的一般规则

55.【担保责任的范围】担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务，是担保从属性的必然要求。当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，如针对担保责任约定专门的违约责任、担保责任的数额高于主债务、担保责任约定的利息高于主债务利息、担保责任的履行期先于主债务履行期届满，等等，均应当认定大于主债务部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债务的范围。

【评析】抵押权担保的债权范围不得超过主债权，是抵押权设立上的从属性。

57.【借新还旧的担保物权】贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。

【评析】借新还旧，原债权消灭，抵押权随之消灭，是抵押权消灭上的从属性，此时的不动产登记仅有形式上的意义，银行为了保留抵押权不变，可以将抵押权注销和新设抵押权合并申请和办理，但顺位应按新设抵押权时间。如果要保持顺位不变，可以办理贷款展期，申请抵押权变更登记，延长主债权履行期限，可不必征求后顺位抵押权人意见。

58.【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

【评析】被担保的主债权和担保范围概念不同，不应混淆。《江苏省高级人民法院关于执行疑难若干问题的解答》和《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》对此理解不一致，应以江苏高院理解为是。不动产登记机构可在登记证明备注中注明“担保范围详见抵押合同”。

59.【主债权诉讼时效届满的法律后果】抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。

以登记作为公示方法的权利质权，参照适用前款规定。

【评析】《物权法》没有规定主债权诉讼时效届满后抵押权的效力，即使诉讼时效届满主债权只是尚失诉讼权和请求权，主债权并未消灭。对方如果主动付款，不得主张诉讼时效届满要求返还，依然保有获得权。这也是债的概念在法律上的重要意义。近年来最高法对主债权诉讼时效届满后抵押权的效力有截然相反判决，此条的说明可以说部分解决此分歧，但不动产登记机构不能主动依职权撤销抵押权登记，只能依法院嘱托。

（二）关于不动产担保物权

61.【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

【评析】在分散登记时期房地在不同部门登记，依照房地一体原则确定抵押权设立顺序进而确定清偿顺序，圆满解决了这一历史遗留问题。另外建设用地使用权抵押后，要新设建筑物抵押的，无需注销原抵押权，可直接办理建筑物抵押权登记，建设用地使用权一并抵押。抵押权实现的时候，建筑物和建设用地使用权一并处分，原抵押权人优先受偿，但无权就新增建筑物所得价款优先受偿。我在几次讲课上也有说到这个观点。

62.【抵押权随主债权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

【评析】抵押权随主债权的转让而转移，是抵押权变更上的从属性。主债权转让后抵押权发生法定转移，无需转移登记即可生效，当事人约定不一起转移的，抵押权因无主债权可担保，违反从属性，应归于消灭。但当事人约定不得对抗不动产登记。