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房屋租赁权能否予以不动产登记?(下)


2 不动产登记机构可登记房屋租赁

2.1 应赋予房屋租赁权物权化保护

日本住宅自有率只有6成,出租率4成。德国住房市场结构以租房为主流,55%的人口租房居住。其主要原因就是国家出台保护承租人的法律,从租赁的对抗力、存续期间和承租人地位让与性等方面强化承租人的地位。1991年日本《借地借家法》,保证租户在户籍、上学、就医等方面和房东拥有一样的市民权利,并规定房东无正当理由不可随意上调房租或在合同期内驱赶租户。如果租户对房东上调房租的幅度不满,甚至可以将房东告上法庭。由于日本采用“买卖破租赁”的法理,为限制其不利影响,在民法典中直接赋予已登记的承租人物上请求权。德国承租人的租约享有法律保障,租赁合同默认为无固定期限合同,房东解约情形法定,只限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发。租金上涨受到管制,过去15个月内未上调过租金的,目标租金不得超过同等住房租金标准, 3年内涨幅不得大于20%,住房短缺地区不得超过15%。如果租金过高房东将面临高额罚款和长期监禁处罚。

在德国、日本、瑞士等国,将房屋租赁权予以物权化保护,甚至赋予物上请求权,被实践证明是保护承租人利益,强化承租人法律地位的重要手段,推动了以租房为主的住房市场结构的形成。

2.2 当前房屋租赁备案制度存在不足

目前我国对房屋租赁采取备案制管理。实际上除了需要开具发票报销的情况,个人出租房屋进行备案的很少,原因是租赁备案制存在以下不足:一是房屋租赁是否备案不影响租赁合同的成立[m2] 。如不进行备案,对民法上租赁权的内容和效力不产生影响,却会导致被征收税费的不利后果。个税抵扣办法出台后承租人申报租赁信息就遭到房东的极力反对[m3] ;二是规定房屋租赁备案的《商品房屋租赁管理办法》是部门规章,法律层级较低,对老百姓心理影响较小,多数人有“我只要可以收房租就行了”的心态。这就造成现实中大量的房屋出租都不进行登记备案的现象;三是房屋租赁未经公示,却能对抗经过登记公示的不动产物权。房屋租赁属于债权,备案只是行政管理的手段,并不能产生物权效力。但由于“买卖不破租赁”的规定,通过虚假租赁合同却可以规避法院拍卖,对抗法院执行、干扰抵押权实现,直接威胁金融机构债权的实现,导致流拍或者竞得人无法入住等情形。

2.3 房屋租赁可由不动产登记机构登记

由于房屋租赁权人法律地位弱,权益难以保证,阻碍了租赁市场发展,造成“租房不如买房,无论如何也要买房”的心理,助推了房价上涨。房屋合同备案制度对规范房屋租赁市场力不从心,亟待从法律层面解决租赁市场的困境,让不动产租赁市场走向正轨,让更多的人选择租赁方式解决住房问题,从而促进房地产市场整体良性发展。笔者认为,应完善房屋租赁制度,由不动产登记机构登记房屋租赁,并对登记的租赁合同赋予物权化保护。

2.3.1 不动产登记平台可支撑房屋租赁登记

不动产统一登记自2015年破冰启航,已完成不动产登记职责和机构整合,建立统一的不动产登记信息平台,实现了国务院要求的统一登记土地、房屋、林地、海域、草原等不动产的要求,达到了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。目前各地都在积极开展“互联网+不动产登记”,推行“外网申请、内网审核”模式最大程度便民利民。不动产登记机构登记房屋租赁,性质上作为备案管理,可以全程网上办理,在登记系统新增加一个功能模块,并不会过于增加登记人员的工作量。《不动产登记暂行条例》也预留了兜底性条款,第5条规定不动产登记机构可以登记“法律规定需要登记的其他不动产权利”。有认为房屋租赁权是债权不能予以不动产登记,可以看看《物权法》第20条关于预告登记的规定。预告登记实质上是对债权请求权的保护,可见将房屋租赁予以物权化保护并纳入不动产登记是可行的。不动产登记机构登记房屋租赁权不与是否交税挂钩,可考虑取消或降低房屋租赁的纳税,或由承租人单方通过网络进行租赁合同登记申请,提高登记的便利程度。

2.3.2 保护承租人利益需房屋租赁登记

日本、法国、瑞士等国都要求租赁合同进行登记,其原因就在于租赁缺乏物权公示的表象,为保护不特定的第三人不至无意中侵害承租人租赁权,在赋予承租人租赁权物权化保护的同时,应对其占有房屋的事实予以登记公示。建议规定只有已登记的房屋租赁承租人才能享有物权化的保护,如买卖不破租赁、无法定情形不能中途解约、房租上涨不能超过一定幅度、不能强行腾房、优先续租、强制续期等。承租人可以根据已登记的租赁合同办理居住证并享受基本公共服务,鼓励进行房屋租赁登记,对不按规定登记的予以行政处罚。

2.3.3 破解法院执行难需房屋租赁登记

《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》都有“买卖不破租赁”等规定,是租赁权物权化最直接的体现,实践中这一条款常被滥用。抵押人在设定抵押时可能刻意隐瞒抵押物存在租赁的事实,抵押权人很难通过有效途径去查实抵押物的租赁状态,只能听凭于抵押人的信誉保证。如果抵押人与承租人恶意串通,通过倒签租赁合同或虚构租赁合同的方式阻止抵押物被拍卖,给抵押权实现后买受人的权利行使造成很大的障碍,将给抵押权人带来难以预估的风险,影响抵押权的顺利、足额实现,影响金融机构的资产处置,影响法院的执行。

由于租赁权具有对抗物权效力,从保护抵押权人利益、维护社会公平的角度,以及从便捷各方当事人、避免不必要的纠纷角度,必须进行登记。该登记的效力必须具备民法上的效力。比如房屋租赁未登记的,没有对抗物权的效力。同时建立房屋租赁状态查询公示机制,债权人或抵押权人等利害关系人可查询房屋的真实租赁状态,不仅可以有效地保障各方利益,也有利于保障物权的交易安全。

租售并举制度是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。房屋租赁在性质上属于债权,不宜规定为物权。为保护承租人的利益,可赋予房屋租赁权物权化保护,并纳入不动产登记,加强承租人的法律地位,积极支持租赁住房方式,为构建租购并举的住房体系打下坚实的立法基础。



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