裁判要旨

涉案银行已经办理了抵押预告登记，在房屋具备办理产权登记条件后，因购房人怠于办理房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，银行对此并无过错，抵押预告登记并不因此失效。

案例索引

《刘军达、中国工商银行股份有限公司南京城西支行第三人撤销之诉案》【（2018）最高法民申1851号】

争议焦点

办理抵押预告登记的权利人在符合物权登记条件是否可以主张排除对物权的执行？

裁判意见

最高院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，为购买615室房屋，吴克祥向工行南京城西支行借款并与其订立抵押合同，约定以其购买的615室房屋为其向工行南京城西支行借款提供抵押担保，后吴克祥与工行南京城西支行办理了抵押预告登记。在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理615室房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，工行南京城西支行对此并无过错，本案抵押预告登记不符合上述法律规定的预告登记失效的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：”金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。二审法院结合案涉房屋开发商对工行南京城西支行行使抵押权并无异议，案涉房屋已经江苏省南通市中级人民法院执行拍卖给他人，工行南京城西支行另行提起要求吴克祥协助办理抵押登记义务之诉已不现实等实际情况，认定（2015）宁商终字第978号民事判决关于工行南京城西支行对办理了抵押预告登记的615室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权的判项不损害刘军达的权利，并无不当。据此，二审法院驳回刘军达第三人撤销之诉的诉讼请求，并无不妥。