一、案情简介

2011年10月，徐某借给张某100万元，并约定借期1年和利息偿还方式，张某用自己名下的房屋提供抵押担保，当日双方到房地产交易中心办理了抵押登记手续，一周后徐某拿到了抵押权证。同时，徐某也履行了自己的义务，将钱打到了张某的账户。张某按期履行了支付利息的义务，到期后本金和最后一期利息未能偿还。经徐某多次催要，张某不仅未还款，且连电话也不接了。无奈，徐某诉至法院，要求被告张某偿还本息。法院经审理后判决：被告张某承担还款义务，但徐某在此次诉讼中因未对抵押房产提出抵押权的主张，故该判决无法让徐某真正实现债权，无法实现对该抵押房产的抵押权。今年初，徐某向法院申请实现抵押物权，法院受理此案后，经过审理确认抵押担保关系明确，抵押物权合法有效，于是作出裁定：徐某对张某的抵押房产享有抵押权，准许徐某依法拍卖、变卖，变卖价款在上一判决书的判决数额范围内享有优先受偿权。

二、律师观点

新《民事诉讼法》第197条规定，当事人为了实现担保物权，向法院提出申请之后，法院经过审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据裁定可以向人民法院申请执行。本案中，徐某可以选择在第一次诉讼程序中一并提出对借款合同关系和抵押物权提出诉讼请求，但徐某因某种原因没有一起提出，前一诉讼只是对借贷关系进行了确认，但是被告已经无法找到，这一纸判决无法让徐某真正实现债权，也无法行使抵押权，使这次诉讼变成了徒劳。但按照该条款的规定，徐某可以直接向法院申请实现抵押担保物权，因该借款事实已经由生效的判决确定，不存在争议，抵押房产已经依法办理抵押登记，其抵押权的申请符合担保物权裁定的情形。于是，法院适用新的民事诉讼法及物权法作出一审即终审裁定：准予对张某抵押的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人徐某对变价后所得价款在判决书的范围内优先受偿。

本案中，因为适用新的民诉法的相关规定，所以直接使用特殊程序对抵押物权进行确认。以前实现担保物权，需要适用普通的诉讼程序，一审程序往往需要6个月，遇到需要公告的还要更长的时间，而且还有可能到二审。新民诉法实施后，将实现担保物权列入特别程序，时间短，程序简化，省时省力。正是得益于该条法律规定，徐某才能在短时间内拿到裁定书，弥补第一次诉讼的缺陷，直接申请执行。但该条规定适用于那些抵押事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的实现担保物权案件。而对于一些存在民事权益争议的案件，法院一般会裁定终结特别程序，案件当事人需要另行起诉，即复杂案件不适用该规定，只能走普通程序的诉讼。