不动产未办理物权登记之事实，并不影响房屋买卖合同效力。“房地产未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定系从物权变动角度进行的规定和限制，而对合同效力认定影响无虞。当事人以明确意思表示对合理期待将来取得合法产权的唯一房产订立买卖协议，虽不能确定其最终位置与坐落，在不违反法律规定或合同约定条件下，协议标的物应予以确认。

一、基本案情

原告杨某所居住的重庆市江北区观音桥街道猫儿石村何家院组因拆迁安置，可获得安置房屋一套，但未能确定具体的安置房屋坐落位置。2010年6月22日，原告杨某与被告李某就将来取得的位于重庆市江北区鸿恩寺公园旁获得的安置房一套签订《安置房转让协议》(以下简称《转让协议》)。《转让协议》载明了双方当事人的权利义务以及违反协议约定的责任承担事项。

2010年7月底，因杨某未能抽签抓阄获得重庆市江北区鸿恩怡园小区(一期)安置房号，故双方于2010年8月27日签订了《补充协议》。《补充协议》载明杨某将二期安置房(以抓阄方式)获得的住房安置仍然按照《协议》约定履行。因杨某未取得住房安置而继续到重庆市江北区国土局征地科领取过渡安置费(直至获得安置房为止)归李某所有。此外，《补充协议》还就其他违反协议约定事项进行了相关约定。

2013年5月16日，重庆市江北区土地征用管理办公室与杨某签订《农转非人员住房安置协议》(以下简称《安置协议》)。《安置协议》载明杨某原合作社为何家院社，安置地点为：锦绣嘉陵B区1栋1单元5-2号(以下简称B房屋)。杨某按照《安置协议》缴纳了相应房款及天然气安装费共计25215.20元。

其后杨某向江北区人民法院起诉，诉称：其与李某签订的《转让协议》与《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，即未依法取得权属证书的房屋不得转让，故双方的协议为无效合同。合同约定的怡园小区二期房屋，但其并未获得而是获得了B 房屋。因协议的标的物根本不存在，原告无法获得标的物房屋，协议无法履行。双方就该事进行协商未果，特向法院起诉，请求法院判决其与李某签订的《转让协议》与《补充协议》无效;并由被告承担诉讼费用。

李某认可双方签订的《转让协议》与《补充协议》，协议约定了关于鸿恩怡园小区一期和二期的房屋。但一期房屋抽签未果故而等待二期房屋安置。二期安置房屋即为B房屋且已经向杨某支付了房款。为维护自身合法权益，《转让协议》与《补充协议》应为合法有效。

二、裁判情况

法院经审理查明：B房屋并非经济适用房，目前并未办理产权证，杨某实际占用该房屋，房屋系清水房，目前并无买卖或抵押等法律关系存在亦无装修。原告依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款的规定即“房地产未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定系从不动产物权变动角度进行的规定和限制，而非并合同行为的规定和限制。B房屋未办理物权登记的事实，并不影响《转让协议》与《补充协议》的有效性。

《补充协议》仅约定了二期安置房屋，综合证据及双方当事人签订上述协议的状况，杨某将来获得的仅有一套安置房屋，该意思表示于上述协议中明确无疑。至于该安置房的具体位置、坐落等相关情况，双方当事人仅为预估而已而非确定之合同内容。故人民法院对杨某主张之协议约定的是怡园小区二期房屋，但怡园小区二期房屋根本不存在，其无法获得协议标的物房屋观点不予采信。

综上，一审法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。判决后双方均未上诉，现该判决已生效。

三、律师分析

（一）物权登记与合同效力认定

房产作为不动产，其物权确定应依循物权公示原则。我国不动产物权采登记生效主义原则。《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不难看出，关于不动产物权变动模式，系以登记生效要件为原则，登记对抗要件或登记处分要件为例外。但物权公示与否影响的是物权变动而非影响合同效力。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

物权变动不以登记而以事实行为的成就为标志。未办理物权登记而处分该物权虽不能发生物权变动，但却不影响合同效力。当事人对可合理期待将来取得合法物权的不动产签订的买卖合同或者协议效力不应受制于物权登记与否。

（二）“白马非马”与合同内容的确定

从哲学角度而言，对事物的认识要建立在事物本体的认知基础上。同一律作为逻辑思维的基本规律之一,不仅在理论上对人们的思维过程提出了要求,而且于实际生活中也一定程度地指导着我们的语言表达。违背同一律则有可能陷入“白马非马”的逻辑谬误之中。

公孙龙的“白马非马”论证认识到各种属性组成了事物，且各个属性是可以相互分离的。但却混淆了事物属性与事物主体孰为述语、孰为主语。事物属性映射到语言体系中则产生了语言意义，由此，便产生了针对事物的指称和意义亦或称之为概念词与客体词之别。

对事物的认识要建立在对事物本体把握基础之上。一般而言，合同成立建立在双方平等自愿基础之上。合同以书面形式的确定其内容，而标的作为合同内容的一个重要方面更需要明确具体。但在合同签订乃至履行过程中，由于客观原因的限制，双方并不能通过文字准确表达双方的真实意思，故对于相关合同内容的解释应全面考虑与交易有关的环境因素，以明确双方真实意思表示。这也对日常生活中签订合同的当事人提出了更高的要求，本着风险自负的原则，以法律规范自己的行为，参与各种法律关于以利生活。