近日，福州市不动产登记和交易中心发布消息，为贯彻落实《民法典》居住权登记的相关规定，服务群众办证需求，从2021年6月1日起，我市依法开展四城区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区）范围内的居住权登记。

此前，青岛西海岸和成都、无锡均可以办理居住权登记。至此，中国已经四个城市可以正式办理居住权。广州和上海已经发布居住权试行条例，更多其他城市正在跟进。一套房产两个房本的租售并举时代在中国全面落地。

看到上面的消息，很多人坐不住了，想把老公名下房子居住权做在老婆名下的，想把孩子名下房子做在父母名下的，想买别人的房子居住权的等等需求。

那么，居住权到底做多少年合适呐？

民法典没有明确规定时间期限，甚至没有类似租赁最长二十年的硬性规定。

所有提问

结果一个群友今天上午咨询我这个问题。网友的问题，就是我创作文章的源泉。我们来讨论这个话题。

居住权法

居住权可以设立多少时间，民法典没有规定，就代表可以设定任何时间。但是，房子的最长产权只有七十年，所有，居住权也就最长七十年，不能超过土地使用权年限。

那么最短可以设立多久呐，这个法律也没有说，所以理论上就可以设立最短一天，只要双方认可。

不动产居住权证封面

那么。一年可不可以，法律上当然可以，只是哪个所有权人会只设立一年的居住权呐。

居住权的设立，其实就是保护租房人的法律武器。给那些租房尤其长租的人一个安全的法律保障，不仅仅让租住人踏踏实实居住，还能让租住人享受相应的公共服务的权力，比如落户入学的资格。

这就注定了所有权人只有满足自己实际需求，才会配合租住人办理居住权房本。

那么，所有权人的实际需求可能会有哪些，相信大多数人都是着急用钱，并且是越多越好。

对于所有权人钱越多越好，那么对应的就是居住权的时间越长拿到的钱就越多。并且一定是一次性付款，因为如果不是一次付款，万一租住人拿到了居住权房本，以后不履行付款承诺怎么办。

很清楚了，居住权就是给交易双方一手交钱一手交货的工具，让双方一锤定音，不能在变卦。

而以前的租房，为什么会出现很少一次性付款的，就是因为没有保证。租户交了钱，没有房本，可能会遭到被驱赶甚至其他人的驱赶。现在，租住人拿到了居住全权房本，谁也赶不走了。

居住权跟租赁合同最大的区别就是，居住权房本不需要法院判决就可以判定房子的实际使用权，而租赁合同需要的法院审理，才能确定实际居住权。

所以，交易双方设立居住权，居住人的目的就是踏踏实实居住，一次性支付租金能享受到安全性和公共服务的权力。而对于所有权人，目的就是这个房子一直不住，就想拿到尽量多的现金，等以后房价合适的时候把房子所有权卖掉。

现实中，我们成交的香河大爱城案例，房子总价60万，其中所有权人单独转让七十年居住权（实际还有63年）的价格是一次性支付30万。

对于居住权人，仅仅一半的价格就可以踏踏实实居住，可以上小区边上的北京景山学校，可以享受周边医院养老院的配套，和每天往返北京的班车。

对于所有权人，现在拿到了30万，可以投资其它生意，等以后房价上涨卖掉单独所有权，比如房子总价涨到100万，那么单独所有权就可以转让70万，相当这套房子还是拿个100万，只不多先拿了30万，以后再拿70万，比以后一次拿100万要合适很多。

当然，如果双方都觉得十年可以，那么也可以设立十年居住权，办理的是十年居住权房本。

这个时候问题来了，十年到底如何定价，太多了居住权人不愿意，太少了所有权人不愿意，时间太短所有权人拿不到多少钱，而居住权住不了多久，还不如直接租房。

对于居住权人来讲，由于可以转租，也就是提前把未来租金锁定不涨价，这就是非常好的收获未来租金上涨的模式。所以目前很多成交的也是先自己住，以后搬走了可以在转租，那时租金涨了很多，上涨收益都是自己的。

现实中，我们成交的居住权基本都是二十年到七十年。那些短租的，就可以按照传统租房模式，而长租就按照居住权方案。

最近一年，国反复提出“完善长租房政策”，这个长租房就是说的居住权，以及跟居住权挂钩的落户入学的相关政策的落地方案。