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不动产纠纷专题——违法建筑相邻权纠纷


对于违法建筑的含义,法律上没有统一定义,不过多个地方政府却有相关规定。例如:2017年云南省人大常委会发布的《违法建筑处置规定》(云南省第十二届人民代表大会常务委员会公告第56号 )第二条第一款规定:本规定所称的违法建筑是指违反城乡规划管理法律、法规的建筑物、构筑物,包括城镇违法建筑和乡村违法建筑;城镇违法建筑是指在城市、镇规划区内未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的建筑,以及超过批准期限未拆除的城镇临时建筑;乡村违法建筑是指在乡、村庄(含镇辖村)规划区内未取得乡村建设规划许可或者未按照许可内容进行建设的建筑。不过实践中多个地方政府的规定并不一致,但无论何种定义,有一点是确定的,即违法建筑主体对建筑物不享有所有权,不适用《物权法》中关于原始取得的规定。

司法实践中的违法建筑相邻权纠纷主要分为两类,一类是违建主体相邻权被侵引发的纠纷,另一类是违建主体侵害他人相邻权引发的纠纷。对这两类纠纷的处理,以下我们结合司法实践相关案例进行分析。

一、违建主体相邻权被侵引发的纠纷

相邻权一种从属性权利,从属于所有权或使用权,不能独立存在。违建主体因对建筑物不享有所有权,故其能否以相邻权被侵主张相应权利则存在疑问,实践中也易产生纠纷。处理这类纠纷的关键在于对违建主体是否享有相邻权进行认定。如下例:

 

张守成与天台县住建局行政许可纠纷案

 

审理法院: 浙江省高级人民法院

案  号: 2015)浙行再字第2 

1.案情简介:天台县住房和城乡建设规划局根据张兴平的建房申请,许可其建房。张守成以该局许可建房影响其相邻权以及许可程序违法为由,以该局为被告,张兴平为第三人提起诉讼。但张守成现住房屋系经改建或拆建而成,未进行登记。

2.该案法院在审理时,出现了不同的观点:

一审法院的观点:原告现在的房屋系经改建或拆建而成,而原告又未提供系合法改建或拆建的相关证据,故不能认定原告的房屋系合法建筑,依附于该房屋之上的相邻权也就不能认定为原告的合法权益。

二审法院的观点:相邻权是权利人基于其对建筑物合法享有的所有权或使用权在处理相邻关系时享有的权利,未经审批进行建设的建筑物依法不享有应予保护的相邻权。

再审法院的观点:本案原审上诉人涉案房屋虽然现在尚未纳入城中村改造范围,但根据相关政策的公平性和延续性,原审上诉人对涉案房屋享有一定的合法权益。且原审上诉人长期在涉案房屋中居住,在涉案房屋未被有关部门依法认定为违法建筑并合法拆除前,其居住权应当依法保护。故在原审上诉人涉案房屋与原审第三人张兴平新建房屋前后毗邻情况下,其与原审被上诉人作出的涉案建设工程规划许可行为存在法律上的利害关系。

 3.分析

相邻权是指在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。建筑物是否违建与相邻权被侵是两个法律问题,分属不同法律调整。建筑物毗邻各方当事人享有的相邻权不以建筑物合法为前提,在建筑物未被有关部门依法认定为违法建筑并合法拆除前,其占有建筑的事实状态及居住权应受法律保护,在相邻权被侵时,违建主体仍可主张相应权利,但是该种相邻权因建筑物本身的违法性而受到一定限制,例如权利人不能要求对方恢复原状。

 

二、违建主体侵犯他人相邻权引发的纠纷

违建主体侵犯他人相邻权后,被侵权利人当然可以相邻权被侵害要求违建主体承担相应责任,此点问不大。实践中问题较多的是,被侵权利人能否在相邻权纠纷诉讼中以相邻权被侵为由要求违建主体拆除违章建筑?如下例:

 

黄兴碧、恩施市东源房产公司排除妨害纠纷案

 

审理法院: 湖北省高级人民法院

案  号: 2017)鄂民申3029

1.案情简介:2006年,黄兴碧在紧邻某储运公司仓库一侧修建房屋且背对仓库外墙(以下简称涉案外墙),后东源公司通过拍卖方式取得某储运公司的仓库土地使用权建设商品房,但并未拆除涉案外墙。黄兴碧认为该外墙严重影响其相邻权,自行进行了部分拆除并将自家一楼作为门面使用。后东源公司以存在安全隐患为由对被拆除的涉案围墙进行了修复。但2016年涉案围墙被生效行政判决认定为违法建筑。黄兴碧遂以涉案围墙不仅影响了其相邻权且属于违法建筑应当拆除为由遂诉至法院,要求拆除涉案围墙。

2.法院经审理后认为:

黄兴碧紧邻案涉墙体建房实际上是放弃了方便通行、通风、采光的利益,现黄兴碧为实现自己通行、通风、采光的利益要求拆除案涉墙体是损害上诉人恩施市东源房地产有限公司的物权来增加自己的利益,有违法律规定,应不予准许。

关于黄兴碧认为东源公司修建的案涉围墙已被生效行政判决认定为违法建筑、应予拆除的理由,该墙体是否违法以及对违法建筑如何处理,应由相关行政部门进行认定和处理,不属于本案民事再审的审查范围,黄兴碧该项申请理由无法律依据,本院不予支持。

分析

当事人请求法院保护相邻权应以相邻权被侵为依据,建筑物是否属于违章建筑以及是否应当拆除属于政府有关部门的职责和管理范围,与相邻权是否被侵没有因果关系,当事人不能通过民事诉讼程序变相对违法建筑进行确权,更不能以相邻权被侵为由要求拆除建筑物。

三、相关概念引申——违章建筑

违章建筑是与违法建筑常并提的一个概念,在实际使用过程中我们很少对两者进行区分。我国在法律上也并未对违法建筑及违章建筑进行定义,只有部分地方政府部门对此进行了定义。例如:本文开头提到的云南省人大常委对违法建筑进行了定义,又如2005年长海县人民政府发布的《关于印发长海县房屋拆迁管理办法的通知》(长政发〔200514号)第三十六条第一款第四项规定:(四)违章建筑,是指在城乡建设规划区域内未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可规定建设的建筑物。实践中还有将两者合并在一起进行定义的,例如2012年重庆市巫溪县人民政府发布的《关于凤凰职教园区建设项目国有土地上房屋征收的公告》之附件中规定:违法违章建筑是指在政府发出禁建公告、或相关单位和部门作出停工通知后未终止继续建成后的房屋,或法律法规规定的其他违法建筑。

对于两者是否应区别使用的问题,结合现有法律规定及司法实践,我们认为:尽管地方规定对两者的定义并不完全一致,但均未对两者进行区分,且现有行政法规对两个概念也都在使用,司法实践中对两者进行区分的意义也不大,因此在没有出台相应的法律、行政法规对两者进行正式定义及区分的前提下,对于违法建筑违章建筑两个概念的使用,有地方规定的按地方规定执行,没有地方规定的,可依据现有法律规定选择使用。

对于理论界对两者的关系的分析问题,我们认为,由于法律并没有对两者进行正式定义,实践中大家对两者的概念的认识,除部分地方法规的明确规定外,其他概念皆来自学者们对现有法律、法规等规定的理解。由于各学者理解不一,因此在比较时所参考的依据也不一致,得出的结论也有所不同,因此很难进行准确比较。(作者:高级合伙人姚宗国律师团队)



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