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集体土地上房屋征收拆迁,被拆迁人要注意的问题



1、集体土地上房屋拆迁,对被拆除房屋面积应当如何认定?

被拆除房屋的用途和建筑面积,以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的,对新房予以补偿,对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,被拆迁人应当立即停止建房,具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑,以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,不予补偿。

2、集体土地上非居住房屋拆迁补偿

一般情况下,拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,被拆迁人的货币补偿金额计算公式为:被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用,由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。

3、集体土地上无证房屋=违章建筑吗?

2008年出台的《城乡规划法》导致了很多无证、无规划建设的房屋成为遗留的问题,这种现象在农村非常普遍,很多地方将这些房屋定义为违法建筑进行处理。一旦面临农村房屋拆迁被认定为违法建筑,首选要分析是否是属于违建,要认真分析具体事实,综合参考房屋的建设时间、对违法建筑认定的主体、进行相应处罚的注意、以及是否过了处罚时效的问题。

行政机关所作出的所有行为,都应具有法律或者行政法规的支持,对于农村房屋被认定违法建筑、断水断电行为,以《程序规划法》及《行政处罚法》为主,地方相应的法规及管理办法为辅。

根据多年的拆迁征收的经验来看,解决此类问题的最佳方式是复议和诉讼相结合的办法来解决,所以在遇到农村房屋拆迁被认定为违法建筑的时候,要尽快的寻找最佳的解决途径。

4、集体土地上非居住房屋拆迁,还应当补偿被拆迁人哪些费用?

拆除非居住房屋,还应当补偿被拆迁人下列费用:

1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;

2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

5、集体土地房屋拆迁可以参照国有房屋征收标准吗?

英淇拆迁律师团也经常接到类似的咨询电话。众所周时国有土地上房屋拆迁标准比集体土地上的高,那么集体土地房屋拆迁可否按照国有土地上房屋的标准进行赔付,分两种情况。

第一种情况是集体土地早被征收为国有土地,但是并没有拆迁,也没有要求腾退搬家。之后数年进行拆迁。这种情况下多数发生在城中村或者郊区集体土地。

按照相关法律意见,请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,应予支持。

所以郊区、城中村的集体土地房屋拆迁一定要先调查土地是否早被征收转为国有土地,这点非常关键。

第二种情况就是集体土地上房屋拆迁,标准是否可以参照国有土地上房屋。

我们国家对集体土地房屋拆迁没有系统的法律规范,虽然土地管理法声称10年内一直要修改,因利益关系,未落实。因此对集体土地拆迁都是个地方政府的规定,没有按照国有土地标准拆迁。不过在2011年,中共中央纪委办公厅发出的文件明确要求:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。说明是有政策支持可以按照国有土地房屋标准进行拆迁的。

综上,集体土地房屋拆迁是可以参照国有房屋征收标准的,至于地方政府不按照该标准执行,就要靠维权来进行实现。

 


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