房地产税的改革在如火如荼的进行着。在新政没有下发之前，虽说房产税和城镇土地使用税是比较陈旧的税种，但无论是经营者，还是从事相关涉税工作的相关人员，都仍然需要掌握房产税和城镇土地使用税的基本规定。今天主要讲的是房产税和土地使用税的征税范围、征税对象、纳税义务人和纳税义务发生时间等内容。

一、房产税和土地使用税的征税范围

房产税和土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

二、房产税和土地使用税的征税对象

1、房产税的征税对象

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》〈（1987）财税地字第3号〉第一条规定：

“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指：

①有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）；

②能够遮风避雨；

③可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

2、土地使用税的征税对象

根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1988）国税地字第15号〉第一条规定：

征收范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。

思考一下，下面的该不该征收房产税和土地使用税呢？

——加油站罩棚？

——彩钢房？

——房开公司的售楼处建的样板间和在所售商品房里装修的样板间征收有什么区别？

三、房产税和土地使用税的纳税义务人（换句话说就是由谁来纳税）

1、房产税和土地使用税的纳税义务人确认的基本规定

2、无偿或无租使用房产税和土地使用税由谁来纳税？

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条：”无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1986）财税地字第8号〉第二十五条：”纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。”

根据《国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知》〈（1989）国税地字第140号〉第一条：”对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”

政策可能写的比较模糊没看懂，别怕，我拉个表来~~

3、集体土地的土地使用税由谁来缴纳？

根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）文件规定：在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

举个实际征管的例子：成立了一个个体工商户，租房经营。很多纳税人都被税务局要求取得出租方的发票，或者注销的时候要去补交房产税和土地使用税？

质疑：不是由出租方纳税吗？为什么还要承租方缴税？

分析：产权所有人把房子出租了，那产权人肯定就不在房产所在地了，按房产税和土地使用税纳税义务人的规定，就应当由实际使用人来缴税。说白了就是：房地产的出租人未按期履行纳税义务的，主管地方税务机关可以要求承租人通知房地产出租人在规定期限内履行纳税义务。房地产出租人未履行纳税义务的，地方税务机关在进行清理检查(包括专案检查、专项检查和日常检查)时，可以确定由承租人代扣代缴房产税和土地使用税。

98年的时候税务总局曾有一个文件明确，但是在2016年5月29日，总局把这个文件废止了，但实际征管的精神还是没变：

<国税发〔1998〕196号> 第五条 对在清理检查中找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人。

四、房产税和土地使用税纳税义务发生时间的确认

根据土地的取得——建房形成房产——用途的变化，整理如下：

注意：纳税义务发生时间并不是申报时间，而是税法上常说的税款所属期。按征管法等税法原则，应当是次月申报。举个例子，一幢房产7月份交付，8月份产生纳税义务，应当在9月份申报8月份所属期的税款。

关于纳税义务发生时间的文件原文如下：

新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

⑴征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

⑵征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

（摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日国务院第17号发布，2006年12月31日<国务院令第483号>修改公布，2011年1月8日<国务院令第588号>第二次修改）第九条）

征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

（摘自《国家税务总局〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（（1988）国税地字第15号）第十二条）

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的（通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应按此执行），应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（摘自《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条）

（摘自《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）全文）

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

（摘自《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1986）财税地字第8号〉第二十九条）

⑴购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

⑵购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。　

⑶出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

⑷鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（摘自《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）全文）

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。