我国实行商品房预售许可制度，开发商在取得《商品房预售许可证》前，往往将自己的土地或者在建工程进行抵押，获得后续建设资金，由于土地进行了抵押，能否办理预售许可，业内对此观点不尽一致。

一是需要开发商解除土地抵押后方可办理预售许可。

二是要求提供抵押权人出具同意预售函等文件作为条件。

三是不限制预售，但控制预售后的网签，必须抵押权人出具同意销售的证明后方可签到商品房合同。

《城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

可以看出并无办理预售许可证，土地不能抵押的规定。

《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条，对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；

（五）正在建造的建筑物；

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

可以看出，开发商名下的土地使用权或者在建工程办理抵押登记是合法的，并且土地使用权抵押后，土地上的建筑物一并抵押。

开发商出售抵押土地上的商品房，必须经过抵押权人同意后报房产管理部门备案，获得网签资格，购房人支付购房款，其获得的应是没有权利瑕疵的财产。

对抵押权人而言，抵押土地上的商品房售出后，即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对于未售出商品房所享有的土地使用权及抵押土地上未开发部分的土地使用权，因未售出，上述土地使用权仍可由开发商处分，抵押权人对该部分土地使用权处置所得价款主张有权优先受偿。实务中，抵押权人往往要求抵押人将预售资金账户开设在自己银行，相当于对外销售的款项“变相”进入自己控制范围。

因此加快信息系统共享建设，让不动产登记部门和房地产管理部门实现数据共享，采用第三种模式，既能保障购房人的合法权益，也能激活开发商的资金利用率，减少开发企业办理手续的时间，做到政府、企业、购房人的三方共赢。