一、基本案情

2000年1月13日至2002年6月25日，中国工商银行济南市天桥支行（以下简称天桥工行）与金冠公司先后签订4份借款合同，借款本金合计5017万元。这四份借款合同分别是：

（1）2000年1月13日签订的2000年天流字第0117—1号抵字借款合同，借款本金1400万元，借款期限42个月，即自2000年1月17日　2003年7月17日，月利率6．03‰，按月结息，结息日为每月20日，到期不偿还借款本金及利息的，对逾期借款按日计收万分之二点一的利息，并对未支付利息计收复利。2000年1月17日，天桥工行向金冠公司发放了1400万元贷款。同年3月28日，天桥工行与金冠公司签订了2000年抵字第0001号抵押合同，约定金冠公司以其自有房产提供抵押，为2000年天流字第0117－1号抵字借款合同项下的1400万元借款本金提供担保。双方并就抵押房产在房管部门办理了抵押登记，取得了编号为001587号的房屋他项权证。另据金冠公司提交的证据表明，该抵押房产占用的土地使用权性质系国有划拨土地使用权；

（2）2002年6月20日签订的2002年流字第0043号借款合同，借款本金1380万元，期限12个月，即自2002年6月20日至2003年6月20日，月利率5．3625‰，按月结息，结息日为每月20日，到期不偿还借款本金及利息的，对逾期借款按日计收万分之二点一的利息，并对未支付利息计收复利。同时约定，借款用途为偿还2001年流字第0050号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。合同签订当日，天桥工行向金冠公司发放了1380万元贷款，借款凭证上载明用途为借新还旧；

（3）2002年6月25日签订的2002年流字第0048号借款合同，借款本金为505万元，期限为12个月，即自2002年6月25日至2003年6月25日，月利率为4．8675‰，按月结息，结息日为每月20日，到期不偿还借款本金及利息的，对逾期借款按日计收万分之二点一的利息，并对未支付利息计收复利。该借款合同亦约定，借款用途为偿还2001年流字第0047号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。2002年7月31日，天桥工行向金冠公司发放了505万元贷款，借款凭证上载明用途为借新还旧；（4）2002年6月25日签订的2002年流字第0049号借款合同，借款本金为1732万元，期限为12个月，即自2002年6月25日至2003年6月25日，月利率为4．8675‰，按月结息，结息日为每月20日，到期不偿还借款本金及利息的，对逾期借款按日计收万分之二点一的利息，并对未支付利息计收复利。同时约定，借款用途为偿还2001年流字第0048号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。2002年7月31日，天桥工行向金冠公司发放了1732万元贷款，借款凭证上载明用途为借新还旧。

除上述4份借款合同外，2002年6月25日，天桥工行还与金冠公司签订了2002年最抵字第0005号最高额抵押合同和2002年最抵字第0006号最高额抵押合同，约定由金冠公司以其自有的机器设备为2002年6月25日至2007年6月24日期间，分别在505万元和1732万元贷款余额内提供抵押担保，并将2份抵押合同约定的抵押物统一在济南市工商局办理了抵押登记，登记证编号为济工商[02]抵登字第034号，抵押物清单列明的机器设备共计84台，总价值为2778．57万元。

2004年2月25日，天桥工行向金冠公司发出催收逾期贷款通知书，催收逾期贷款本息合计14664万元，金冠公司在通知书上签章确认。

2005年5月20日，中国工商银行山东省分行签订债权转让协议，将天桥工行的上述债权转让给长城公司济南办事处。同年12月17日，双方共同在《大众日报》上联合发布债权转让暨债务催收公告，公告内容包括了本案的4笔债权。

二、律师分析

本案争议的焦点是2000年抵字第0001号抵押合同的效力，即划拨土地使用权之上的房产抵押合同的效力问题。

根据担保法第三十六条第一款的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。依据该规定以及房地产交易中房随地走、地随房走，即房地产主体一致的原则，本案双方当事人应对金冠公司提供抵押的房产及其占用范围内的土地使用权一并抵押。双方签订的2000年抵字第0001号抵押合同仅就金冠公司自有的房产设定了抵押，未对该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但该单独抵押的行为并不必然导致本案房产抵押合同无效的法律后果。对于划拨土地使用权之上的房产抵押，法律并无禁止性规定。如果因为划拨土地使用权未履行抵押审批手续并办理抵押登记，进而否定房产抵押合同的效力，则与房产抵押合同订立的根本目的相悖。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》有其明确的适用范围，与本案的情形并不相同。原审法院据此认定房产抵押合同无效属适用法律错误，二审法院予以纠正。

本案借款合同真实合法有效，不存在影响房产抵押合同效力的事由。根据担保法第四十一条、第四十二条第一款第（二）项的规定，以城市房地产设定抵押的，应在县级以上地方人民政府规定的登记部门进行登记，抵押合同自登记之日起生效。根据《山东省人民政府关于对企业房产等建筑物抵押登记主管机关调整的通知》，济南市房产管理局是有权进行房产抵押登记的职能部门。由于涉案房产在济南市房产管理局办理了抵押登记，并取得了编号为济房历城他字第001587号的房屋他项权证，故该房产抵押合同自办理登记之日起已经生效。被上诉人金冠公司认为长城公司济南办事处对抵押房产没有优先受偿权的抗辩于法无据，二审法院没有予以支持。