政信项目的土地抵押是个坑，懂得这个道理的时候往往已经为时已晚了！

投资人挑信托项目，管理人、融资方、担保方都不看，也要先看有没有抵押物，如果项目真延期了，投资人可以要求管理人处置抵押物嘛，多少也能弥补一点损失。

这套逻辑搁一般的项目上没毛病，但是放在政信项目里，绝对是个天坑。

投资人可能没经验，但有经验的老理财师应该清楚，过去这两年所有违约的政信项目，之所以违约跟有没有土地抵押，没有关系的，北京市政府发信托，即便没有担保方，也别担心违约，偏远地区的县级市，别说抵押一块地，就抵押当地市中心的一栋楼，能不能兑付都不好说。

为什么这么说？

因为，政信信托以及私募延期以后，迄今为止还没有哪个管理人头铁到去起诉政府，这事别说干了，想想是不是都觉得挺难，这事普通老百姓搞不了，信托公司也一样，真和地方政府撕破脸，他们索性破罐子破摔“拖死你”。

本来正常谈一个展期方案，半年到一年解决问题，你要偏要知难而上跟政府打官司，可能一年多，连庭都开不了，想处理抵押物，首先得打赢官司才行啊！

再者，政信项目的兑付资金来源，一方面来自当地财政收入，另外主要是新募集资金，如果一个地方政府信用破产，全市场都知道这货没钱，谁还敢借钱给TA，你的项目还指望谁来接盘，这也是为什么很多政信项目延期之后，政府和管理人都倾向于低调处理的原因。

对于地方政府来说，一个项目违约之后，他们最担心的是当地的信用，而不是一块地，如果说一块地就能摆平一个违约项目，真的！GZ哪些山沟里地可以全部给各大信托公司，不出两年，信托公司的土地储备量都能超过一家百强房企，有啥用呢？

十八线小县城的地谁要呢？

房地产商？中国四线以下的小城人口都在外流，存量的房子都消化不了，哪个开发商想不开再去哪种地方开发楼盘。

企业老板？别说是十八线小城，现在就是三四线城市，如果有哪家大公司愿意在当地建厂，当地政府白给你一块地都行，既可以收税又可以解决就业问题，政府求企业过去办厂来不及，还要土地使用费？

很多事，把自己换到当事人的位置上就懂了！

还有一个比较实际的问题是，有关抵押土地的土地性质，土地一般分为划拨地和出让地。

出让地主要是针对事业性单位的，这类型的土地只需要拿到土地的单位缴纳一定的税费就可以使用，BUT如果这块地作为抵押物要处置销售的话，在此之前必须要先缴纳土地使用权出让金，说白了划拨地只有一个虚值，真要变现，这手续费都赶上拍卖款了，这地还怎么卖？

当然如果管理人比较幸运，项目抵押的是正常的出让地，这个时候还有问题等着管理人呢。

最常见的就是土地价格虚高，有经验的项目经理都知道，很多城投公司抵押的土地，给的估值报告，是要求指定单位出的，这个指定单位是人家城投公司自己指定的，管理人说我反对，这样不客观公正，不好意思，反对无效，必须指定，不让指定，这合同不签，这项目做不了。城投公司有融资的需求，信托公司也有发项目的需求，很多时候也只能被迫妥协。

这其实也是为什么信托公司不愿意真的去处理城投公司抵押物的原因，项目经理自己心里也清楚，那块地值几个钱，去拍卖那块地给政府造成的压力还不如查封融资方担保方账号呢。

政信信托越来越少了，网红地区的政信越发越多了，有的项目有土地抵押，有的项目没有，没有的抵押的，不是当地政府没有地可以拿出来抵押，是觉得没必要，人家的信用在哪儿放着呢，没有地市场照样认，投资人对市场的了解可能会有信息不对称的问题，但是项目经理不会，融资政府首先是跟项目经理谈的，什么样的项目什么样的风控什么样的定价！