一、基本案情              

徐晓丽、方小军系方辉父母，方辉与胡楠系夫妻关系，2011年8月28日登记结婚，婚后与胡楠父母共同居住在北京市西城区87号房屋。徐晓丽、方小军住在北京市昌平区，2012年为了照顾儿媳胡楠生孩子，决定换房。2012年9月8日，由徐晓丽、方小军出资，方辉、胡楠交纳了购房定金，购买了位于西城区130号房屋。由于昌平区的房子不能马上出手，而徐晓丽、方小军均已退休，所以不能使用公积金贷款，所以使用了方辉、胡楠的名义。后卖房偿还贷款，请求对方过户，但遭到拒绝。

方辉称徐晓丽、方小军购买该房屋确实属于置换购房，但由于当时昌平区的房子尚未出售，所以徐晓丽、方小军借胡楠父母35万元付了首付款。为了使用其公积金，所以房屋登记在方辉、胡楠名下。诉争房屋的订金契税、中介费和购房款都是徐晓丽出的，2012年9月8日其与母亲徐晓丽、妻子胡楠取出90000元用于交定金和税费，后来因为无法交纳就将钱款存到了妻子胡楠名下的中国银行的账户里。2012年12月16日其母徐晓丽卖掉房屋的首付款就用来还胡楠父母的借款，剩下7万用于交纳定金和税费，之后将剩余卖房款打到其公积金账户中，认为房屋应当归徐晓丽、方小军所有。

胡楠称置换买房是为了互相照顾，徐晓丽、方小军将房屋卖掉偿还借款和贷款是对子女的赠与，徐晓丽、方小军有其他住房，只是出租出去了。不存在借用方辉公积金贷款买房的情况，如果借用方辉名义买房，可以在卖掉昌平区的房屋后再买房，没有必要先向其父母借钱；且用了方辉的公积金贷款，其与方辉要买房时就无法进行公积金贷款了，因此徐晓丽、方小军说的不符合常理。现在由于自己与方辉感情出现问题，他们是为财产分割做准备。

2012年9月8日，方辉、胡楠（买受人）与张朋（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定：出售人向买受人出售北京市西城区130号房屋，成交价为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价20万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金5万元，买受人向公积金管理中心拟贷款金额为80万元；自合同签订之日起120日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2012年10月24日，北京市西城区130号房屋登记为方辉和胡楠共同共有。

2013年1月，方辉申请将诉争房屋贷款本息800000元一次性还清，同年1月28日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认方辉购买诉争房屋的贷款已还清贷款本息。

一审判决：驳回徐晓丽、方小军的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉、维持原判。

二、律师点评

本案的争议焦点在于徐晓丽、方小军的出资行为是否构成借名买房的事实并进而确定所有权的归属。由于借名买房涉及相当复杂的利益博弈，游离在合法与非法的罅隙之间，往往受到公序良俗的严格规制，故如何在法律规定许可的范围内恰当地平衡各方的关系，是司法审判面临的很大困惑。通常，法院需要审查的主要是以下几点内容。

1.所有权归属于出资关系的界分

诉讼中，当事人以自己是实际出资人、购房属于借名购房关系为由、要求办理变更登记的房屋买卖合同纠纷，实质上均是围绕所有权的确认和归属而展开。根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条及第十七条的规定，结合物权法上的公示公信原则可知，不动产物权的变动一般必须依法登记，并且不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享受该不动产物权的证明。由此可见，不动产登记簿与不动产权属证书上登记的主体才是该不动产物权的的权利人，除非确有证据证明登记错误，或双方之间存在合法有效的法律关系，如本案涉及的借名买房合同关系。

显然，这区分于单纯的出资关系。货币作为种类物，占有即实现所有权转移，一方当事人将货币交付给对方之后，若无其他特别约定或法律规定，则立刻丧失对该货币的所有权，并在双方之间形成新的借贷法律关系。借贷关系属于对人关系和相对权，对于另一方其后利用该货币取得的财产形态，债权人自然无法主张。因此，对于本案及类似案件的审理，必须将是否存在借名购房的事实审查作为核心部分，区分实际出资可能引起的借贷关系与所有权归属的关系，切不可以一方当事人是实际出资人而轻率地将其认定为所有权人。

2.借名买房合同的效力

由于是否存在借名买房的事实是审查的核心部分，而借名买房合同有效又是合理质疑不动产登记簿与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故首先需要对借名购房合同的效力问题作出分析。

合同法奉行合同自由原则。借名买房合同实施上是一种存在借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同关系。尽管《合同法》没有明确规定这种合同类型，但这并不影响该法的适用，只是作为无名合同，应当适用合同法总则并参照类似有名合同的相关规定。

根据购买房屋的性质，可以将借名购房合同区分为两大类。一类是借名购买政策性保障住房，包括经济适用房、两限房等保障中低收入佳通住房困难的房屋。政策性保障住房是国家为保障特定人群的居住权利而提供的政策性住房，国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制。借名购买该类房屋是规避购房资格的限制，与国家保障中低收入等特定人权居住权利的政策背道而驰，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的，违反了社会公共利益，因此借名购买合同应当认定为无效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权名义登记的，一般不予支持。但是借名购买的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，当事人在借名购房合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。

另一类是借名购买普通商品房，多数是为了规避限购、信贷政策。规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益。如规避限购政策，借名买房的行为没有造成购房数量超过归家调控的总量，没有侵犯社会公共利益。如规避信贷政策，借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，而银行并不代表国家或者社会公共利益。因此，借名购买商品房的行为未侵犯社会公共利益，在符合一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买普通商品房的合同认定为有效。本文“借名买房”所指的也正是这类借名购买普通商品房的合同。

3.借名买房关系的具体认定

认定借名买房的最大困难在于，当事人往往在具体的交易过程中并没有形成书面而明确的借名买房合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，依据借名买房关系要求房屋过户的一方当事人，承担着证明双方之间存在借名买房合同的举证责任。而事后发生纠纷显然举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即便能够证明实际出资，也仅能让法院确信借贷关系而非借名买房关系。

对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律拖杆问题的指导意见（试行）》第十五条做出了细致规定。根据该条，法院在处理此类问题纠纷的过程中，主要从以下三方面的证据来认定是否存在借名买房的合同关系：第一、借名人与登记人之间存在的借名登记约定，如双方签订的书面合同；第二，借名人对房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，或者是出名人出具的收款凭据等；第三，借名人实际享有房屋权益，如借名人参与购房手续的办理，借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同的等，如果借名买房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合认定。

具体到本案中，徐晓丽、方小军虽然提供了一些证据，但是基本上都是与实际出资相关的证据，既没有提供借名登记的书面合同，也没有提供他们实际享有房屋权益的证据，事实上，从一审查明的事实来看，方辉与胡楠才是参与整个购房手续的办理人和购房合同当事人，也是实际的房屋装修人、居住人。由此，徐晓丽、方小军提供的证据材料不足以证明诉讼双方当事人之间存在借名买房和登记的约定。在这种个情况下，法院判决徐晓丽、方小军承担举证不能的后果，驳回其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，并指出诉争房屋的出资问题双方可另行解决，于法有据，合理合法。