【中文关键词】借名登记，房屋权属，登记推定力，裁判规则

【摘要】 由于借名登记现象的存在，房屋产权在归属上出现了形式和实质的区分，产生了形式产权和实质产权的错位现象。本文对中国裁判文书网上76个一审民事判决的考察，分别从国家政策、举证规则、裁判统一性、裁判社会效果等不同层面逐一分析现有裁判的缺漏，提出应当及时关注和准确适用国家政策规定，合理设定举证规则和证明标准，兼顾房屋买卖行为和借名登记行为的效力关联，通过准用委托合同规定促进裁判统一，实现合理平衡各方利益的良好社会效果。

【全文】

近年来，许多购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，借用他人名义购房和办理产权登记，在实践中形成了大量借名登记现象。借名登记又称借名购房，是指在房屋买卖过程中，实际出资人（又称借名人）因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人（又称登记名义人或出名人）协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益，从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。借名登记行为造成房屋权属登记失实，导致房屋买卖过程中事实权利和法律权利的断裂，容易引发一系列社会问题，在借名当事人之间引发了大量房屋权属争议。

随着2010年来中央加强对房地产市场调控，2011年开始涉及政策适用的案件开始逐渐进入司法实践，考虑到通常情况下一审普通程序适用6个月审限的规定以及中国裁判文书网登载的文书多为2011年之后的法律文书的特点，本文以2011年6月1日为起点，以2014年6月1日为终点，确定了检索案例的3年期限。根据中国裁判文书网提供的检索路径，本文以上述3年期限为区间，以“借名”、“房屋”为关键词、以“民事案件”、“民事判决书”为案件类型和文书类型进行检索，得到各类案例共127个。围绕借名关系当事人争夺房屋产权这一标准剔除无关案例，[1]并从二审案件文书中提炼出一审案件案号、判决理由、判决结果等信息后，累计筛选出76个一审案例。

从裁判理由方面看，考察76件样本案例，可以发现司法裁判关注的主要因素包括证据和事实、国家政策、物权效力、行为性质。从样本案例中上述因素的分布情况看，基于证据和事实作出判决的案件比例最高，有55件，基于国家政策作出判决的案件有17件，基于物权效力和行为性质作出的案件各有4件。[2]从裁判结果方面看，在76个样本案例中，法院判决房屋归实际出资人所有的有44件，约占案例总数的57.9%，判决房屋归登记名义人所有的有32件，约占总数的42.1%。

一、裁判思路的展开

（一）以借名事实为裁判基础

基于该思路，在不存在借名书面协议的情况下，可以根据当事人提供的涉案证据和法院查明的事实认定是否存在借名事实。如存在借名事实，则直接根据该事实确定房屋权属，从而回避对借名行为的价值判断和效力认定。

一是基于出资、使用、房屋登记等某项或某几项客观事实推定当事人间存在借名合意。在这种裁判思路下，法院通过回溯当事人购房时的事实状况，结合房款支付、房屋交付、居住、使用等情况综合分析，先认定是否存在借名事实，再确定房屋的归属。在赵誉、李兴禄与李颖合同纠纷案中，法院认为，本案通过原告的当庭举证可以证实首付款系原告出资，每月房贷亦由原告偿还，遂认定当事人之间存在借名买房的意思表示，原告是讼争房屋真实权利人。[3]

二是在认定出资、使用等客观事实的基础上，还要求对双方在主观方面存在借名合意加以证明。对于当事人间（曾经）存在亲属关系的案件，即使根据涉案证据可以查明出资系一方所为或者房屋由一方使用，也不直接以出资或使用等事实推定存在借名合意，而是要求直接举证证明借名合意的存在，因此对实际出资人施加相对严格的举证责任。例如，在卞胜旗与卞秀云、卞秀珍所有权确认纠纷案中，法院认为，当事人系特殊亲属关系，因未能举证证明双方存在借名购房合意，原告实际出资行为宜认定为赠与关系或债权债务关系，不产生物权效力。[4]又如，在韩月新、朱进军与王永泉、吕志敏、王吕晨所有权确认纠纷案中，法院认为，原告未能证明双方曾达成借名购买经济适用房的约定，因讼争房屋限特定人员购买，出资不足以认定房屋所有权。基于双方此前的亲戚关系，对房屋进行装修和居住使用也不足以作为认定权属的依据。[5]

（二）以证明的法律关系为裁判基础

实践中，虽然当事人的诉求都指向房屋所有权，但完全可能基于不同性质的法律关系提出权利主张。在样本案例中，实际出资人通常主张双方存在借名关系，而登记名义人则主张有利于其获得房屋产权的他种法律关系。

一是实际出资人主张系借名关系；登记名义人则主张因向出资人借钱买房形成民间借贷关系，只愿意返还借款，不愿意放弃房屋产权。在刘仁龙、姜华琴与王广耀所有权确认纠纷案中，被告主张系向二原告借款买房，二原告主张系借用被告名义买房。法院认为，讼争房屋从购买时起一直由原告实际占有、使用，被告从未居住，且从购房时起长达五年时间内未向原告提出过异议或主张过权利，原告亦未就房款问题向被告主张过权利。现被告主张双方系借款关系，却没有借据等书面材料，也没有偿还时间、利息等约定，其主张缺乏事实依据，也不符合常理。[6]

二是实际出资人主张借名关系；登记名义人则主张系委托对方购房，与对方间形成委托合同关系，基于该关系仅愿意返还对方实际支付的购房款（或者相应利息）。在原告许萍与被告马涛、第三人李谨、刘万楼房屋确权纠纷案中，法院认为，虽然讼争房产买卖在产权部门的备案合同为出卖人黄伟屏与马涛所签，但黄伟屏到庭后表示仅与许萍存在买卖关系，与马涛并不相识，且其陈述交易过程、付款情形能够与许萍举证相互印证。马涛及李谨、刘万楼认为系委托许萍代为买房，但未提供证据证实。因此确认房产系许萍以马涛名义购买，其产权应归许萍所有。[7]

三是实际出资人主张借名关系；登记名义人主张赠与关系并提出权属要求。在王京英诉刘志轩、刘婷婷所有权确认纠纷案中，刘婷婷主张讼争房屋系王京英赠与给刘志轩所有，刘志轩、刘婷婷签署的《离婚协议书》也显示刘志轩亦确认房屋系其姨妈王京英赠与。现王京英提供其与刘志轩签订的《协议书》欲证明房屋系其出资为其所有，但因房屋事实上登记于刘志轩名下，刘志轩也确认房屋系王京英赠与，王京英、刘志轩也未举证证明曾告知刘婷婷上述《协议书》，法院认为王京英并非讼争房屋所有权人。[8]

（三）以借名行为效力为裁判基础

法院在确认存在借名事实后，出于相关因素的考量，对借名事实进行价值判断并进而裁决讼争房屋的归属：

一是违反国家政策的借名行为无效或者效力待定。虽然当事人之间存在借名关系，法院对此也予以确认，但如果借名行为与现行有效的经济政策特别是房地产政策相冲突——如存在规避限购政策或经适房政策嫌疑等——则法院通常判决该行为无效或者效力待定，对实际出资人要求确认权属或者要求协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。例如，在郑琛与杨艳培、吴永杰、肖卫宾返还原物纠纷案中，法院认为，郑琛与杨艳培之间存在口头借名买房合同，该约定违反国家经济适用房政策的规定应为无效，合同无效后，三被告应当腾退房屋。[9]

二是因国家政策施行时限届满而认定借名行为有效。基于国家政策的变动性和暂时性，其对司法实践的影响可能因实施期限届满、发布主体废止等原因而丧失作用力。例如，在同样涉及经适房政策的刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷案中，法院认为，本案中借名购买的经济适用房仅仅是限制流通物而非禁止流通物，讼争房屋虽性质为经济适用房，但其所有权证书取得及契税缴纳均已满5年，具备上市交易条件，因此认定双方签订的借名买房合同有效，判决刘金丽协助办理房屋过户手续。[10]

三是因未违反法律、法规的强制性或禁止性规定而有效，而不考虑是否违反国家政策要求。在杜军与中国国际科技促进会所有权确认纠纷案中，法院认为，科促会、杜军之间存在借名买房协议，根据相关法律规定，该协议并未违反法律法规强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，合同应属有效。合同签订后购房相关费用均由科促会交纳，讼争房屋由科促会实际占有支配，遂确认科促会对讼争房屋拥有所有权。[11]

四是基于委托合同的性质和后果认定借名行为有效。实践中，有的法院将借名买房的性质认定为委托合同关系，基于我国《合同法》第404条规定判决讼争房屋属于登记名义人基于委托事务所获财产，应当归还作为委托人的实际出资人所有。例如，在余继军与马中华、谭群瑶所有权确认纠纷案中，法院认为，原被告间形成的借名买房关系属委托合同关系，被告以自己的名义实施的购房行为系基于该关系实施的隐名代理行为。基于委托合同关系，涉案房产应归原告所有，被告将讼争房屋登记至自己名下，侵害了原告合法权益。遂判决确认房屋归原告所有，被告协助办理房屋过户登记手续。[12]

（四）以权利性质为裁判基础

这种裁判思路的实质在于，在认定存在借名事实后，直接确认实际出资人享有的权利性质，判决登记名义人承担相应的法律责任。

一是认为实际出资人基于出资、使用等相关事实，因购置房屋足以产生对抗登记不动产物权的正当权源。基于这种权源，赋予权利人提起确认之诉和给付之诉的权利，包括要求确认房屋权属和要求登记名义人协助办理过户手续等各项权利。在30件案例中，实际出资人同时提出上述确认权属和协助过户请求的有20件，其中得到判决支持的有16件。例如，在冯志强、娄红芳与冯涛所有权确认纠纷案中，法院认为，二原告已经履行全部付款义务，系讼争房屋的真正权利人。但法院未对真正权利人享有的权利的内容和范围加以明确界定，而是不加分析地直接赋予实际出资人与登记产权人同等的权利，最终确认房屋归原告所有，被告协助办理过户手续。[13]

二是认为基于物权效力理论，实际出资人只享有债权请求权而非物权请求权。司法实践中，有的法院以讼争房屋未事实上登记在实际出资人名下为由，认为讼争房屋未产生物权效力，实际出资人不能直接请求确认房屋归其所有，只能基于借名关系向对方提出协助办理过户手续或者搬出讼争房屋等请求。例如，在郑婵娇与李佩璇、深圳市淞江爱地实业有限公司所有权确认纠纷案中，法院认为，涉案房产系借名购房，目前尚未登记至原告名下，未产生物权效力，原告要求确认房屋归其所有于法无据。但原告作为实际出资人有权请求二被告协助办理转移登记手续。[14]又如，在李悌总与北京大红门亮驿商城有限责任公司所有权确认纠纷案中，法院认为，本案双方存在借名登记关系，亮驿商城基于该关系享有债权请求权，可要求李悌总转移登记，但其直接要求确认对讼争房屋的产权，与债权请求权不符，法院不予支持。[15]

二、对裁判思路的质疑

（一）国家政策的司法适用存在偏差

考察样本案例可以发现，司法适用国家政策时存在一定的偏差。第一，未说明援引政策的理由和政策的内容。个别案例以“违反了国家相关政策的规定，应为无效”为由，否定借名行为效力，但未合理说明援引政策的理由，“国家相关政策”的内容也语焉不详，导致司法对政策的适用存在相当的随意性。第二，对政策的解释存在差异。例如，同样涉及经济适用房，有的案件基于经适房购房资格的限制未详加分析就判定借名行为无效，房屋归登记名义人所有，有的案件却突破上述限制，以经适房为限制流通物以及限制流通期限届满为由，认定借名行为有效，房屋归出资人所有。第三，适用政策作出判决的比例较低。就房地产限购政策而言，该政策对司法实践而言尚属于崭新的事物。在当事人涉嫌以借名方式规避限购政策时，若法院未能及时把握政策要求，只是简单根据举证情况认定房屋权属，则可能变相促成规避行为的实现。第四，未能正确处理政策与法律的关系。经济政策与民法规范之间可能存在负相关的关系，即民事行为所指向的法律规则背后的价值目标与经济政策正好冲突。样本案例中，基于政策考量作出的案例比例偏低，反映出个别法院基于长期实践形成的路径依赖，在面对经济政策与民法规范的冲突时有意无意地回避了经济政策的规定。

（二）证据规则缺乏应有的确定性

现实中，借名关系当事人之间通常具有较为密切的社会关系，基于彼此的感情信任，借名往往采取口头约定等非正式方式进行。因此，实际出资人需要充分举证证实登记名义人仅仅是名义出借，实际出资人才是实际的权利人。样本案例中，不同法院适用证据规则存在一定的不确定性。第一，举证规则不够明确。与其他确认所有权纠纷不同的是，对于实践中大量存在的房屋买卖借名登记纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，通过何种规则确定房屋的真正权利人是问题关键所在。[16]“不动产事实物权没有登记外观形式或与登记外观形式不一致，要获得法律的保护、甚至优于登记物权的保护，必须具有较为清晰、明确的判定条件和根据。”[17]然而，司法实践的现状表明，这种“较为清晰、明确的判定条件和根据”尚付之阙如。第二，证明标准不一和举证责任分配失衡。在样本案例中，有的法院只要求当事人承担房屋出资证明责任，有的法院则要当事人同时承担对讼争房屋出资、使用、收益和管理的证明责任；有的法院基于简单的证据未加深入分析即推定借名事实存在，有的法院却实行较为严格的举证责任，要求证明双方存在借名合意的主观意思；有的法院分配举证责任明显失衡，等等。第三，对证据的审核认定过于主观。原则上，审核认定证据应当通过对涉案证据进行全面分析，从证据“三性”的角度充分说明采信（或不采信）的法理根据或事实依据。但个别案件中法院审核认定证据时，对此未作充分阐释，导致认证过程辩法析理不足主观随意性较强。

（三）“同案不同判”现象一定程度存在

通过分析样本案例的裁判结果，可以发现部分案件仍存在“同案不同判”的问题。所谓“同案不同判”可以区分为在法律解释过程中“对同一个法律规则作出彼此矛盾的解释”与在法律适用过程中“对同一组要件事实适用不同法律规则”。[18]结合这种区分，可以发现，除了上述适用同一国家政策作出不同判决结果外，样本案例中还存在以下“同案不同判”问题：第一，在“对同一个法律规则作出彼此矛盾的解释”方面，对《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，有的法院将其解释为权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权，有的法院则倾向于解释为产权证书本身不能直接决定实体法律关系存在与否，否认权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权。第二，在“对同一组要件事实适用不同法律规则”方面，一些案件都存在一方当事人出资和使用房屋、另一方出借名义的事实，但判决适用的法律规则却迥然不同：部分判决基于《物权法》第31条、第95条第1款等规定，认定因涉案房屋未登记至出资人名下，其要求确认房屋权属无法支持；而另一部分判决则根据《合同法》第404条规定，认定借名行为具有委托合同性质，登记名义人作为受托人有义务将所获得的房屋交付委托人，从而判决房屋权属归出资人。第三，对实际出资人能否请求直接确认其为房屋所有权人，样本案件的判决结果差异明显，有的判决认为出资人有权提起确认之诉，而有的判决则认为借名人只能提起给付之诉，即请求法院判决登记名义人协助实际买受人办理产权转移登记。

（四）部分判决未考虑道德风险和社会成本

法院在判决讼争房屋权属时，如果无视借名事实或者以未必充分的理由否定该事实，判决房屋归登记名义人所有，由登记名义人返还购房费用，则将产生下列权利义务失衡的结果：实际出资人出资购房，却丧失房屋所有权，仅能获得多年前支付的购房款，而无法获得该购房款的利息。因近年来房价上涨，该购房款基本上无法购买到同等的房产。随着房屋产权的旁落，实际出资人实际上也丧失了因房屋升值产生的巨大利益。相比之下，登记名义人仅因出借名义即可获得房屋产权和房屋升值利益。上述裁判结果将引发下列负面效应：第一，违背当事人真意，损害所有权的静态安全。如果司法裁判仅考虑不动产登记制度对善意第三人的保护，可能导致“真正的、未登录于登记簿册的权利人，将有因之丧失权利的危险”，从而“损害所有权的静的安全。”[19]因真实权利人的利益得不到保障，也将消减司法公信，导致判决执行的社会成本增加。第二，助长社会上登记名义人的贪欲，以购房资格为牟利工具，引发道德风险。例如，以保障房政策为依据认定购买经适房的借名行为无效，明显违反诚信原则，对毁约行为和投机心理形成不当激励。因此对实际出资、装修并长期居住的出资人而言难谓公平，实践中也难以实现让这部分群体服判息诉的良好社会效果。[20]第三，破坏社会生活秩序的稳定。如果法院确认房屋归登记名义人所有，则涉及到实际出资人腾退房屋的问题，不但原有的社会秩序将被打破，实际购房人还要重新找房。如其经济条件不好，则可能因眼下房价过高而无力购买。如该房屋系其唯一的住处，还存在强制执行的困难。[21]

三、裁判规则的完善

我国《物权法》第15条在物权变动方面规定物权变动必须意思主义与登记（或交付）相结合。[22]这意味着，如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则不能实现物权变动的法律效果。就借名登记案件而言，需要法院确认借名约定有效（当事人意思表示真实合法）并判决办理产权变更登记（以登记为物权变动方式），才能实现物权变动的法律效果。因此，实践中应当围绕物权变动的形式主义原则完善裁判规则。

（一）充分关注和准确适用国家政策规定

政策在司法实践中的适用问题是长期以来困扰司法裁判的难题。实践中应当充分关注和准确适用政策规定，正确处理经济政策与民法规范的冲突问题。

一是充分关注政策内容及其对审判实践的影响。房地产权属确认案件是涉及国家经济政策较多的民事案件类型，法院在司法实践中需要自觉关注和掌握国家经济政策的具体内容，分析把握经济政策背后的动因，准确研判政策与法律规范之间的关联，预见政策适用对案件审理的潜在影响。

二是将政策作为方向性、原则性指引。因政策在性质上既非法律也非行政法规，多以部门规章形式出现，缺乏直接作为裁判依据的合法性空间。实践中，可以考虑将国家政策作为方向性、原则性指引，即在法律文书的裁判理由部分进行法理性的宣示，或者，将国家政策作为具体法律适用的指引，即在法律文书的裁判依据部分说明以政策推引具体法律规范的缘由。

三是慎用政策否定交易自由。政策脱胎于特定的时代背景，具有明显的临时性特征。现行房地产政策通过设定民事主体参与经济活动的具体资格或条件，在一定程度上牺牲契约自由来实现调控房地产市场价格的目标，其仅对合同履行造成暂时而非永久的履行不能。对符合当事人真意的借名登记行为，不应轻易以政策否定其法律效力，而应尊重交易自由，不妨将借名关系视为“附条件有效契约”[23]处理房屋权属问题。

（二）合理设定和准确适用证据规则

事实物权与法律物权在事实上不一致时，法定的物权公示形式并不能体现真正物权人的真实意思表示，在法律上必须建立起使二者得到同一认定的制度，确立保护真实权利的法律规则。[24]为此，通过合理设定和准确适用证据规则认定真相就非常重要。

一是实行举证责任倒置的证明负担规则。物权法上的不动产登记效力规范属于权利推定规范，而权利推定规范系在所有权证明较为困难的情形下，为减轻不动产登记簿上的登记人的举证负担而特别设定的一项证明负担规则。[25]也就是说，推定力制度在程序法上建立了确定权利的负担和举证责任倒置制度，登记名义人无须积极证明自己权利的真实性，而是将举证责任转移给提出相反主张的实际出资人，由其举证反驳登记推定力。[26]

二是适用高度盖然性的证明标准。高度盖然性标准的实施须借助法官心证，如果法官从证据中获得的心证为事实存在具有高度可能性，该心证就满足了高度盖然性的要求。这要求实际出资人充分举证推翻登记的推定事实，若仅提出一些证据致使推定事实存在与否真伪不明，仍然会承担不利的诉讼结果。实践中，若根据高度盖然性标准认定事实可能导致显失公平的结果时，法院可以考虑当事人的举证能力必要时依职权取证。

三是指引当事人围绕焦点举证、质证，审慎进行认证。实践中，法院应当确保当事人直接围绕“实际出资人购房时存在保留所有权的意思表示”这一待证事实充分展开举证、质证，以出资人权源合法（即合法获得权利）和权利保有（即未放弃权利）的证据推翻登记推定力。在充分举证、质证的基础上审慎进行认证，依据证据与其证明对象间的关系确定证明力，理清证据间的相互关系，在综合涉案证据的基础上形成对案件事实真伪的心证。

（三）兼顾房屋买卖和借名登记的行为效力

房屋买卖行为和借名登记行为均涉及物权变动，房屋买卖行为为借名登记行为提供合法性基础，也为房屋权属认定提供正当性权源，构成司法判断的逻辑起点。房屋买卖行为效力与借名登记行为效力之间具有高度关联性并深刻影响物权变动的效果：

第一，在房屋买卖行为和借名登记行为均有效的情形下，房屋买卖形成的法律效果与借名登记行为相互衔接，房屋所有权呈现以下流转形式：出卖人→登记名义人→实际出资人。在此情形下，实际出资人获得房屋所有权。

第二，在房屋买卖行为无效，借名登记行为有效的情形下，借名登记行为形成的法律效果与房屋买卖行为之间发生断裂。因房屋买卖合同无效，根据《合同法》第53条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，登记名义人取得的房屋应当返还出卖人，因房屋所有权复归出卖人所有，实际出资人无法通过借用登记名义人的名义实现购房目的。

第三，在房屋买卖行为有效，借名登记行为无效的情形下，房屋买卖形成的法律效果与借名登记行为之间发生断裂。因借名行为无效，实际出资人无法基于借名约定获得房屋所有权，房屋所有权关系也回复到假定借名关系自始不存在的状态，呈现以下流转形式：出卖人→登记名义人。在此情形下，登记名义人获得房屋所有权。

第四，在房屋买卖行为和借名登记行为均无效的情形下，借名登记行为和房屋买卖行为均不能导致相应的法律效果，根据《合同法》第53条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，登记名义人取得的房屋应当返还出卖人，因房屋所有权复归当时的房屋出卖人，实际出资人无法通过借用登记名义人的名义实现购房目的。

（四）准用委托合同规定促进裁判统一

由于实践中对借名行为的性质缺乏统一认识，准用委托合同的规定处理房屋权属纠纷有助于促进裁判尺度的统一。

一是借名登记行为准用委托合同规定具有正当性。借名买房行为属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。我国《合同法》并不反对民事主体在不违反法律强制性、禁止性规定和尊重社会公益的前提下，自主订立法无明文规定的无名合同并给予效力上的保障。在借名买房行为中，登记名义人在签订房屋买卖合同时，并不以实际出资人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事法律关系，双方建立的是一种特殊的委托关系。[27]

二是准用委托合同规定不会影响当事人举证责任的负担。从法律特征看，委托合同具有诺成性和非要式性。因借名合同准用关于委托合同的法律规定，因此其也属于诺成性和非要式性合同。正因为诺成性和非要式性可能导致借名事实模糊不清，为了克服这一弊端，主张存在借名关系的实际出资人必须根据前述高度盖然性的证明标准，提供客观存在的与案件事实相关联且对案件事实具有证明力的证据证明其主张成立，而不能以举证难度较大等理由主张减轻举证责任。

三是基于委托合同关系，法院仅应支持给付之诉的诉讼请求。出于保障诉权的目的，当事人提起确认之诉或给付之诉均无不可，但因实际出资人的事实物权未经登记而未生效，[28]法院不宜直接确认其为房屋所有权人，而应基于双方的委托关系，判决登记名义人履行合同附随义务，将其履行受托事项所获得的房屋移交并通过协助办理过户登记履行移交手续。从近年来部分高院出台的指导性意见看，支持给付之诉的诉讼请求也是较为普遍的观点。[29]

（五）从社会效果考量权衡各方利益

登记物权的权属正当性取决于登记的外观形式，其本身既不考虑登记人取得物权是否具备实体法依据，也不考虑登记是否符合客观真实情况。出于防止道德风险和降低社会成本的考虑，法院应从实现良好社会效果出发，合理权衡各方利益。

一是尽量维护现有民事生活基本秩序。实践中，为防止登记名义人私自处分房屋损害实际出资人利益，后者通常会设法控制讼争房屋及其权利凭证，致使前者对房屋只具有名义所有权人的空壳地位。这表明，当事人通过自主行为形塑了物权支配的现实样态并确定了相对稳定的物权支配关系。在司法理念上，法院有义务尊重和维系现实物权支配秩序的稳定性，避免因司法裁判对意思自治的过度干预破坏既有社会秩序和对当事人生活造成不利影响。

二是落实实际出资人对登记名义人的损失补偿。在借名关系中，如果房屋判归实际出资人所有，登记名义人因出借购房资格而在房管部门留下相关的购房记录，将来可能购房受限或无法享受购房时本可享受的贷款等优惠政策；如果房屋判归登记名义人所有，在实际出资人腾退房屋后，登记名义人因房屋升值实际获得较大利益，而对实际出资人造成一定的信赖利益损失。为了弥补当事人的损失，法院应当结合当事人过错程度及利益平衡等因素综合考虑，若当事人所主张的购房资格损失或房屋增值损失在合理范围内，则可以考虑予以支持。

三是充分考虑当事人的住房需求和现有购房能力。一方面，通过审理及时把握各方当事人居住情况和住房需求，必要时实地走访调查了解住房情况。对长期使用讼争房屋除讼争房屋之外无其他居所的实际出资人，可以考虑尽量通过调解维持其现有的居住条件。另一方面，对当事人的现有购房能力进行调查了解。对缺乏购房能力，只能依靠讼争房屋居住生活的当事人，应当在审理过程中充分考虑其现实困难，如果要判决其腾退房屋，应当协调相关部门为其安排临时性住房或帮助其申请价格相对较低的经济适用住房等保障性住房。

四、结语

借名登记行为造成的房屋权属登记失实容易引发一系列社会问题，故不应倡导。随着近年来房价的不断上扬，借名关系当事人争夺房屋权属的现象愈演愈烈，已经成为房地产纠纷案件中的一类典型案件。对此类涉民生案件的处理，司法过程应当围绕促进裁判统一，实现良好社会效果的目标，加强对国家政策和证据规则适用、判决的社会影响等相关问题的调查研究，及时修正裁判思路，形成清晰和可行的裁判规则。令人欣喜的是，部分高院已经对此开始关注并开始制定指导性意见规范审判实践。相信在这样的基础上，未来司法实践对这类案件的处理将更加严谨规范，同时发挥调节各方利益的微观功能和保障服务大局的宏观功能。

　【注释】 *胡立峰，福建省高级人民法院民一庭法官，法学博士。

[1]剔除的案例包括：一是主张返还购房款等非以房屋为诉求内容的案例；二是纠纷主体超出借名关系当事人范围的案例；三是双方当事人均认可系借名买房，不存在房屋权属争议的案例；四是涉及借名登记的双方当事人合建房屋所有权确认纠纷案例；五是其他明显不相关的案例，如借名购车、借名订立建设工程施工合同、借名办理工商登记等案例。

[2]在一个案件中，法院可能基于多个关注因素作出判决，故上述统计数字的总和可能超过样本案例数。

[3]参见天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第4479号民事判决书。

[4]参见山东省青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10853号民事判决书。

[5]参见浙江省杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1755号民事判决书。

[6]参见北京市东城区人民法院（2013）东民初字第4137号民事判决书。

[7]参见江苏省徐州市泉山区人民法院（2012）泉民初字第1413号民事判决书，类似案例还可参见浙江省杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第220号民事判决书。

[8]参见北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第09972号民事判决书。

[9]参见北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第4938号民事判决书。

[10]参见北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1942号民事判决书。

[11]参见北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21913号民事判决书。

[12]参见湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第01801号民事判决书。

[13]参见上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第738号民事判决书。

[14]参见广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第995号民事判决书。

[15]参见北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第05115号民事判决书。

[16]史智军：“房屋借名登记纠纷中真正权利人的认定规则”，载《人民法院报》2013年9月19日第7版。

[17]魏海：“不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则”，载《法律适用》2010年第4期。

[18]陈杭平：“论‘同案不同判’的产生与识别”，载《当代法学》2012年第5期。

[19]陈华彬：《物权法研究》，香港金桥文化出版公司2001年版，第289页。

[20]陈石磊等：“保障性住房：‘借名买房’问题突出”，载《人民政协报》2012年2月6日第B04版。

[21]蒋光辉：“借名购买经济适用房之归属”，载《法律适用》2012年第8期。

[22]王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第55页。

[23]对于借名登记的内部效力，晚近认为若其内容或目的未违反强制、禁止法律规定或有悖于公序良俗，且在原因正当的情形下是一个附条件的有效契约。参见葛文：“借名登记与查封的效力”，载《人民司法•应用》2011年第1期。

[24]刘艳：“不动产登记与事实物权的法律判断”，载《齐鲁学刊》2013年第5期。

[25][德]鲍尔•施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第63页。

[26]俞里江、王继红：“论不动产物权登记的推定力”，载《人民司法•应用》2009年第1期。

[27]马韶莹、杜壮：“‘借名买房’合算乎？”，载http: //news.163.com/11/1103/11/7HUCITOM00014AED.html,2014年4月28日访问。

[28]根据《物权法》第9条，我国不动产登记制度实行的是实质主义登记，不动产物权设立、转移、变更和废止等行为，非经登记不得生效。

[29]例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条规定：“……借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”浙江高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条从相反角度规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”　

【期刊名称】《法律适用》【期刊年份】 2016年 【期号】 7