当前不动产登记的法律制度体系基本建立，随着不动产统一登记不断规范化，实践中遇到的登记案例让一些深层次的法律问题浮上水面。近日浙江省高院结合民事审判实践，就审理涉及房地产登记民事案件的焦点问题出台了《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（以下简称试行意见），明确了一房多卖情形下不同权利人权利的优先效力，规范了错误登记的救济方式，确认了不动产登记的效力，理清了不动产登记中的一些困惑，但还存在一些值得探讨的地方。笔者不揣冒昧，提出自己的观点，与其商榷。

占有的物权效力恒大于债权

试点意见第八条规定，商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理过商品房预售合同登记备案的买受人，请求履行合同的，应予支持；（二）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，已先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；（三）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；（四）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同登记备案在先或成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。

本条规定对占有的物权性质认识不足，才会出现商品房预售合同登记备案的买受人其权利优先于已先行合法占有房屋的买受人的错误。传统民法认为，物权是权利人对物事实上的管领力，是对世权，具有支配性，任何第三人不得非法干涉权利人行使物权。因此所有权绝对成为民法的三大基石之一，德国“风能进、雨能进、国王不能进”的磨坊成为法治史上的美谈，美国独立宣言将财产权不受侵犯作为天赋人权。由于其对世性，需要将物权的种类和内容以法律形式固定下来即物权法定，以避免第三人无意间侵害到权利人的权利。物权权利人享有物上请求权，可以对侵害自身物权的第三人予以自力救济。这与债权空间开放，任何人皆可自由进入不同。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。

占有是对标的物事实上管领的法律事实，并非权利。不动产物权变动依法律行为者以登记为准，故未进行不动产登记的购房人即使取得交付也不享有本权。但由于事实上的管领具有对外公示的效力，有物上请求权保护，性质上优先于一般债权。预售合同登记备案是行政管理的手段，未经备案并不影响买卖合同的效力，经过备案的预售合同并未取得超越债权的效力，实践中也难达到公开的程度。买卖不破租赁作为债权优先物权的例外，是为了保护弱势的承租人，租赁尚有占有的外表公示表象，得到法律上的明确规定。占有不但有物权公示的表象，还涉及卖方交付钥匙等行为，可以认定卖方有优先交付的意愿。债权交易是市场竞争的过程，卖方的履行意愿也很重要。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（三）》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持。均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。可见占有的效力是优先于债权效力的。《全国民事审判工作会议纪要(2015年)》提出，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》甚至明确，签订商品房买卖合同并合法占有建筑物专有部分的人，即使尚未办理登记，可以认定为物权法第六章所称的业主。可见占有人的地位仅次于登记权利人，试行意见此条的规定与之相悖，且找不到法理及法律的依据，建议予以修改。