【规则摘要】

1.购房合同诸多不合常理，买受人优先购买权不成立

——买受人购房诸多不合常理，且其举证不足以证明已付全款并基于合同实际占有房屋的，其主张优先购买权不成立。

2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。

3.名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。

4.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

5.已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行

——租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能阻却法院执行抵押物。

6.抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决

——当事人主张抵押物消灭、申请执行人无权行使抵押权的异议，属于对执行所依据法律文书而非对执行标的的异议。

【规则详解】

1.购房合同诸多不合常理，买受人优先购买权不成立

——买受人购房诸多不合常理，且其举证不足以证明已付全款并基于合同实际占有房屋的，其主张优先购买权不成立。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权

案情简介：2003年，物业公司与投资公司签订购房合同，约定物业公司支付600万元购房款，随后又通过租赁合同返租给投资公司并提供物业服务。2007年，法院依信用社申请查封该房屋，物业公司提案外人执行异议，法院以购房交易存在诸多不合常理之处而驳回。物业公司遂提案外人执行异议之诉，但其未充分举证证明600万元已实际支付。

法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错情况下，其虽未取得标的物所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释该条规定，系在买受人对所买受不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱债权人正当权利为代价而确立的，故法院在适用该司法解释规定对买受人利益进行特别保护时，应严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。②案涉综合楼交易合同签订与收条出具时间不符合一般交易规则、合同备案登记手续办理不符合通常要求和做法、合同注明的商品房预售许可证号与实际的预售证号不符。另从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾情况看，物业公司与投资公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务，故依现有证据不足以认定双方之间存在房屋买卖的真实意思表示。物业公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证情况下，仅凭收款收据，不足以认定物业公司已全额支付购房款。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖常理。且物业公司在与投资公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，物业公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明物业公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。判决驳回物业公司诉请。

实务要点：房屋买卖存在诸多不合常理之处，买受人提交证据亦不足以证明其已支付了全部购房款且已基于购房合同实际占有房屋的，对其优先购买权主张，不应支持。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3635号“某物业公司与某投资公司等案外人执行异议纠纷案”，见《再审申请人南宁市万智物业服务有限公司与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司、南宁市邕宁区农村信用合作联社，原审被告深圳市有荣配销有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长刘敏，审判员汪治平、孙祥壮），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:67）。

2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权

案情简介：2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房款。同一时期开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：尽管陈某提供的与开发公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系证据，尚有不足。主要理由为：①开发公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。开发公司认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与开发公司系民间借贷关系。这一意见与开发公司、林某等所签备忘录内容相印证，开发公司主张具有可信性。陈某与开发公司所签购房合同，购房价格约定与常理不符，亦背离市场行情。②作为房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确约定开发公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发公司行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定回购款，而陈某亦自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，此亦与房屋买卖合同特征不符。③结合开发公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年即被信托公司申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实房屋买卖关系。陈某虽认为其与开发公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系相应证据。判决驳回陈某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务履行一种非典型担保，故出借人并不具备买受人身份，不符合排除强制执行条件。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:74）。

3.名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权｜消费者权益｜消费者

案情简介：2011年，金某与开发公司签订购房合同，约定总房款1400万余元。双方所签回购协议约定金某只需支付700万元，并指定朱某为收款人。金某未证明向朱某汇付全部款项。朱某在公安机关供述称用预售网签形式向金某等人借款，开发公司另以房屋折价向金某支付利息。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封前述房产，陈某以其已办理网签、作为买受人享有消费者优先权为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①开发公司与金某约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。金某主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。从银行账款记录看，开发公司主张未收取购房款具有一定可信性。除购房款收据外，金某未提交其他证据予以佐证，且款项交付方式（转账）和收款人均不一致。朱某在公安机关供述用预售网签形式向金某等人借款，朱某在回购协议上签字，且为指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，说明朱某与本案有密切关系。开发公司主张用两套公寓房折抵应向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事实和证据可相互印证，证明开发公司与朱某通过预售网签方式向金某借款，款项支付给朱某，开发公司另以公寓房折价向金某支付利息。开发公司与金某所签购房合同与回购协议系为保障金某融资债权实现。金某不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金某主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。判决驳回金某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，因不存在真实的商品房买卖关系，出借人不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终692号“金某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人金育平与被上诉人中信信托有限责任公司、被上诉人昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:87）。

4.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

标签：以房抵债｜物权效力｜执行｜以物抵债｜民间借贷｜以房抵债

案情简介：2014年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2013年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠刘某债务、2014年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由提出案外人执行异议。

法院认为：①贾某与刘某民间借贷纠纷一案，业经法院判决并生效，该案件案由系民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，判决并未确认案涉房产所有权归属于贾某，只是判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产一直登记在刘某名下，物权变动并未完成，贾某对刘某只享有债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。判决驳回贾某诉请。

实务要点：基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:104）。

5.已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行

——租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能阻却法院执行抵押物。

标签：房屋租赁｜优先购买权｜执行｜承租人优先权｜承租权

案情简介：2010年，法院依债权人银行申请，查封并拍卖被执行人实业公司名下土地使用权，土地上房屋承租人门业公司提出执行异议，被驳回后以房屋有总体规划图并非违章建筑、租赁合同合法有效为由提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①门业公司主张案涉建筑物在土地规划局有总体规划图，并非违法建筑，但就该节事实未举证证明，且仅具有总体规划图，亦不符合取得建设工程规划许可并按照规划许可建设施工的要求，不能因此推翻原审判决所认定违章建筑事实。②本案系执行异议之诉，案件争议焦点为门业公司就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却法院执行。依最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据查明事实，本案银行的抵押权设定在先，门业公司所持租赁合同签订在后，故无论该租赁合同是否合法有效，门业公司承租权是否合法存在，都不能产生阻却法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。门业公司以其享有合法承租权为由，要求停止法院对抵押物执行的理由不能成立。

实务要点：租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能产生阻却法院执行的法律效果。

案例索引：最高人民法院（2015）民申字第16号“某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人大连舒心门业有限公司与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:111）。

6.抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决

——当事人主张抵押物消灭、申请执行人无权行使抵押权的异议，属于对执行所依据法律文书而非对执行标的的异议。

标签：房屋租赁｜抵押房产｜执行｜执行异议｜执行标的

案情简介：2010年，法院依债权人银行申请，查封并拍卖被执行人实业公司名下土地使用权，土地上房屋承租人门业公司提出执行异议，被驳回后以土地已被征用、抵押物消灭、银行只能就其代位物而不能再就土地及地上房屋行使抵押权为由提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①门业公司提交的征地文件，不能证明征地范围是否包含案涉土地以及征地是否已经实际进行，就其所持案涉土地被征用、实业公司原有土地使用权证被注销的事实，门业公司未提供充分证据予以证明。②依227条规定，门业公司所持因土地被征用事实而使抵押物发生变化，银行就案涉土地使用权无权行使抵押权问题，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，依法应通过针对执行依据的审判监督程序解决，门业公司所持该项理由不能成立。

实务要点：当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化，申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权主张，属于对执行所依据法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，应通过针对执行依据的审判监督程序解决。

案例索引：最高人民法院（2015）民申字第16号“某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人大连舒心门业有限公司与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:111）。

（作者：陈枝辉）