一、基本案情

被告A厂自1974年投产以来，对周围水源、耕地、环境等造成污染并逐年加重，被告虽然采取控井解决周边村民的饮水的问题，在厂区内建立三级防污处理大池并进行部分赔偿等措施进行处理，但未彻底防治和理赔。多年来受到其害的石斋村村民及干部多次上访有关部门要求解决污染问题，县政协委员也曾于1996年元月26日提出议案，建议解决上述污染问题，漳浦县环境保护局亦于1996年4月8日作出复函，要求被告A厂对生产废水污染进行处理并做到达标排放。1996年4月19日，被告A厂在未对生产废水进行任何治理的情况下即将该厂的厂房、土地、机器设备等出租与原告B公司进行同样的生产经营。双方签订了财产租赁合同，同年6月27日双方又签订了《租赁合同变更补充协议》，合同及补充协议对租期、租金、风险保证金、违约责任等进行约定并经漳浦县公证处公证。合同的主要条款有：1．租期20年，即自1996年4月1日起至2016年3月31日止；2．合同生效前交付风险保证金50万元，期满后归还，每年租金156000元，每年6月1日前缴清，逾期十日处于当年租金5‰罚款，逾期二十日取消风险保证金；3．违约责任：任何一方违约应向对方支付违约金人民币20万元，违约金如不足弥补损失应补足差额。双方在签订合同时，被告未将其业已存在严重污染并未彻底有效防治以及县环保局要求治理生产废水做到达标排放等事实情况告知原告，原告也未进行可行性生产论证，对该厂的环境污染问题未予合理注意。合同签订后，原告依约支付被告风险保证金50万元，租金16万元，合计人民币66万元。1996年5月13日，被告将其厂房、土地、机器设备移交原告，原告于次日经县工商局核准创办漳浦县闽益丝钉制品有限公司，并于同年7月投产生产铁丝，至同年底因石斋村村民、干部等出面阻止而被迫停产。1997年6月14日，原告发函被告要求终止合同并返还押金、租金及赔偿经济损失。同月17日，被告复函予以拒绝并要求原告全面履行合同。1998年5月5日，被告再次发函要求原告履行合同，原告于同月20日书面致函被告要求解除合同。被告直至1999年5月5日之前未予口头或书面答复。

审理中另查明，1997年元月17日，县人大常委会批准了《漳浦县人民政府关于呈报〈漳浦县城环境规划〉的报告》，决定将A厂列入关、停并转迁企业。

原告B公司于1999年5月27日起诉至县人民法院，称：被告隐瞒其长期存在严重污染环境的事实，与我方签订合同。我方接管厂房、设备进行生产数月后，因附近村民及有关部门的阻止被迫停产。此后我方多次向被告要求解除租赁关系，但被告置之不理，使我方蒙受巨大经济损失。请求依法确认双方签订的租赁合同无效，判令被告返还押金、租金人民币66万元，并赔偿我方的经济损失。

被告答辩称：我厂存在严重污染是众所周知的事实。原告租赁后未进一步完善处理和理赔，导致无法经营，是因自身原因而毁约。请求驳回原告无理诉讼请求。并反诉请求：1．责令原告补交1997年6月1日至今两年的租金人民币312000元，并支付逾期付款的处罚金；2．判令原告支付违约金人民币20万元；3．合同终止前应依法履行合同的各项条款。

县人民法院经审理认为：综观本案的全部事实并根据举证责任原则，应确认被告A厂在订约时依法负有告知原告B公司有关该厂存在严重污染和未进行彻底有效治理的事实的义务，被告没有如实告知这一重要事实，违反民法诚实信用原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为。因此，本案原、被告双方所签订的财产租赁合同属无效合同，自始不发生法律效力。被告据该合同所取得的利益应返还原告，原告实际占用该厂房设备进行生产的期间应比照租金支付占用费。原告在订约前对被告环境污染及其他事项理应进行调查了解及做出可行性生产论证，但原告并未论证和了解，在本案中亦有一定的过错责任。因此，原、被告双方因无效合同所造成的损失应各自承担相应的民事责任。据此，原告请求被告赔偿经济损失的理由不充分，不予支持。被告反诉请求原告支付违约金和租金，因双方所签订的财产租赁合同无效，故其反诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（二）项、第二款、第十六条第一款以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条之规定，该院主持双方当事人进行调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、原告B公司与被告A厂双方同意解除1996年4月19日、6月27日签订的财产租赁合同及补充协议。

二、原告B公司将厂房、土地、机器设备（按原财产移交清册）移交被告A厂执掌，限本调解书送达之日履行。

三、原告B公司愿承担二年零二个半月的租金计人民币344500元，扣除后被告A厂愿退还原告B公司风险保证金人民币315500元，限2000年5月5日前归还，逾期被告愿按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。

四、原、被告双方同意放弃其他诉讼请求。

合议庭经审查认为，上述协议符合有关法律规定，予以确认，于1999年11月5日制发了民事调解书送达双方当事人。调解书送达后双方各自履行了义务。

二、律师评析

审理本案的关键是如何把握和界定如下几个法律问题：

（一）被告在本案中是否负有向原告告知其存在严重污染、未进行彻底有效防治的事实的义务

首先，本案财产租赁合同的标的物之一的机器设备的用途是只能生产丝钉制品。虽然合同条款没有明确载明租赁物的用途，但从双方当事人订约时的意思表示和原告创办的漳浦县闽益丝钉制品有限公司营业执照的经营范围，可以充分佐证本案租赁物用途的特定性。其次，被告提出该厂存在严重污染是众所周知的事实的辩解理由不能成立。所谓众所周知的事实，是指已为审判人员在内的大众所了解的客观事实。一般来说，具备以下两个条件即可认定为众所周知的事实：一是为社会公众所周知；二是为承办该案的审判人员所了解。认定某事实为众所周知的事实，应根据该事实发生时间的远近、传播范围的大小等因素而定。就本案而言，受到污染损害的周边群众及负有法定职能的部分单位、个别领导知道被告厂存在严重污染，决不能以此推断该事实为众所周知的事实。因此，根据诚实信用原则，被告在本案中依法负有向原告告知其存在严重污染事实的义务，在订约时没有告知这一重要事实，就构成了隐瞒事实真相的欺诈行为。

（二）本案租赁物是否构成瑕疵

在租赁合同中，出租人应承担物的瑕疵担保责任。出租人对租赁物的瑕疵担保是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如租赁物有使承租人不能进行正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担责任。在一般情况下，出租人物的瑕疵担保责任的承担，以承租人在订立合同时不知标的物的瑕疵存在为前提，如果承租人在订立合同时明知租赁物存有瑕疵，则出租人免于承担物的瑕疵担保责任，承租人不得主张减少租金或请求解除租赁合同。物的瑕疵一般分为两种情况。一种是表面性的瑕疵，即存在于物之表面，只要通过直接感官就能感知或凭一般人的经验即可发现物的瑕疵的存在；另一种是隐蔽性的瑕疵，即存在于物之内部，须使用或经专门检验才能发现物的瑕疵的存在。就本案而言，被告将存在严重污染无法再进行同样生产的厂房、机器、设备交付原告使用，从本质上说被告交付的租赁物存有隐蔽性的物的瑕疵。在原告不知情的情况下，被告隐瞒租赁物瑕疵这一情况，就构成了隐瞒重要事实，就应承担物的瑕疵的担保责任。

（三）本案被告的行为是否构成欺诈，双方签订的财产租赁合同是否有效，这是审理本案最关键的问题

就本案而言，被告在订约时没有告知原告该厂存在严重污染和未彻底有效治理的事实的行为，符合欺诈成立的构成要件：第一，被告明知该厂存在严重污染未得有效防治以致无法继续生产，却将该厂的机器设备、厂房出租原告进行同样产品的生产，主观上显属故意；第二，被告为取得经济利益将无法再进行生产的厂房、设备出租与原告，其欺诈行为的存在显而易见；第三，由于被告隐瞒真实情况使原告陷入错误认识，从而作出不真实的意思表示；第四，原告所作出的不真实意思表示是由于被告的欺诈行为所引起的后果，二者之间存在着直接的因果关系。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条之规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可认定为欺诈行为。”因此被告的行为具备了构成欺诈的要件，应认定为欺诈行为。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（二）项之规定，本案原、被告双方于1996年4月19日、6月27日所签订的合同及补充协议应确认为无效，自始不发生法律效力。

本案调解结案的处理结果有其合理性。但本案实际情况所涉及的法律问题，有进一步探讨的必要。

其一，财产租赁合同租赁物的瑕疵是指什么？在本案中，租赁物是指厂房、机器设备、土地，如果说其有瑕疵，应是指其存在有不符合租赁目的、妨碍正常使用的某种缺陷或障碍，是该物本身直接具有的客观存在。但在本案中，当事人并未主张这些租赁物本身存在这样的瑕疵，法院也未从这方面来认定这个问题，当事人所主张的是环境污染的问题，此并不属物本身存在的瑕疵，厂房、机器设备只要能满足正常生产产品的需要，就证明其没有瑕疵。环境污染是生产经营活动过程中产生的，是人的活动的产物，与静止的厂房、机器、设备等没有因果关系。环境污染是被告在自己的生产过程中产生的，即通过排放废水、废气、粉尘等生产垃圾所产生的，厂房、机器设备及土地本身并不会产生环境污染，只有结合人的生产经营活动才会在运动中产生废弃物、排放物，从而产生环境污染问题。所以，要说租赁物的瑕疵，在本案中应是指厂房为危房，机器设备有质量问题或为超年限应淘汰或属被禁止使用的范围。

其二，被告在本案中是否发生欺诈行为问题。被告在自己的生产经营活动中造成环境污染是客观事实。按照谁污染、谁治理；谁生产、谁防治的原则，被告应对自己造成的污染负责，并不因其已将厂房、机器、设备及其占用的土地出租他人而免除。承租人利用承租的厂房、机器设备及其占用的土地进行生产经营活动，同样负有保护环境、防止污染和治理污染的义务，此义务并不能推卸给出租人。防止及治理环境污染的义务，对原、被告双方来说都是法定义务，且都是其必须加以充分注意的问题，并不因出租人未告知出租前已造成的污染事实而免除承租人在承租后进行生产中的环境保护义务。同时，承租人为生产经营目的而承租出租人的厂房、机器、设备和占用的土地，其就应当对可能影响其生产经营目的的包括前已存在的环境污染问题等在内的各种不利因素进行充分论证和考虑，其疏于论证和考虑，对于租赁后影响生产经营目的的各种风险就应当予以承担。正是上述因素，决定被告在与原告签订财产租赁合同时，即便未告知已客观存在的事实，也不能说被告实施了欺诈行为，只能说被告未切实履行相应的告知义务，使原告轻信（不发生误认、重大误解的问题）签订合同的基础，未在合同中订定划分环境污染责任的条款。

其三，本案发生的问题，实质是先期存在的污染和承租后继续产生的污染致使原告不能实现租赁的目的，即利用租赁物生产铁丝。同时，也因当地有关方面于1997年元月17日决定将被告厂列入关、停并转迁的企业范围，导致租赁合同不可能继续履行下去，出现了终止合同的当事人不可抗拒的情事（又一个肯定情势变更原则的事例），原告才于同年的6月14日向被告发函要求终止合同，此后又要求解除合同。这两方面的原因，才促使原告下决心提起确认合同无效的诉讼。由于原告作为生产相同产品的生产经营者，应当对其租赁被告厂房、机器设备及其土地用于自己的生产经营活动有充分的估计，并负有在进行生产时的环保法定义务，被告也未隐瞒租赁物本身是否有瑕疵这种问题（租赁合同本身可产生的承租人的请求权的理由），原告将被告未向其告知已造成的污染事实作为被告在租赁合同中未履行的义务看待，是与财产租赁合同中的权利义务内容不相符的。原告有充分的理由要求提前终止合同或解除合同，并应当得到法律支持。可以说原告在选择诉由上发生了问题。法院在处理时，并未注意到租赁合同本身的要求，而是以租赁合同以外的理由来认定租赁合同的效力问题，发生了张冠李戴的问题；而且一方面认定合同无效，另一方面又允许当事人双方同意解除合同，这种处理是相互矛盾的。