房地一体是我国房屋、土地流转的一项基本原则，这在城市房屋买卖中并不没有任何障碍，但就农村房屋而言，却不得不面临宅基地限制转让的尴尬，此时可能就会导致合同无效等问题。《物权法》第十三章、《土地管理法》第六十二条我国是关于宅基地的基础性规定，除此之外，《担保法》、《土管实施条例》、国务院以及国土资源部的一众规范性文件也有所涉及，总的来看，现行法语意不明、立法层次偏低，矛盾冲突时有发生，导致实务中的理解和适用难以统一。以下是农村房屋买卖和宅基地流转中的几个重点问题。

　　一、农村房屋买卖中房与地的关系

　　有一种意见认为:虽然宅基地的流转有法律障碍，但是法律并不禁止房屋所有权的转让，因此可以对房屋与宅基地区别对待，农村房屋买卖合同仅针对房屋所有权，房屋所有权转移给受让人，宅基地使用权扔归属于出卖人。此种观点显然站不住脚，违背了房地一体的原则更违背了基本常识。宅基地使用权的价值只能通过建造房屋来实现，房屋转让之后已经转移为他人占有，出卖人在无法占有、利用宅基地的情况下何来的宅基地使用权。在城镇房屋转让中，《城市房地产管理法》明确规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　就农村房屋而言，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条:接受转让、购买房屋取得的宅基地……可确定集体土地建设用地使用权，《土地管理法实施条例》第9条:法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须……生效。基于以上规定应当明确，在农村房屋买卖中，无论房屋与宅基地都不能单独转让，国家对宅基地流转的限制宅基地实质构成对农村房屋买卖的限制。因此对房屋买卖及买卖合同问题的讨论，核心问题即是讨论宅基地能否流转以及如果能够流转其需具备何种条件。

　　二、宅基地能否流转

　　首先亮明观点，从目前的实定法看，部分中央文件禁止宅基地向城镇居民流转，但就农村内部而言，我国法律并不绝对禁止宅基地流转。所谓法不禁止即自由，只要法律没有明确禁止，农民作为宅基地使用权的权利人，自然享有转让的权能，当然有人会以《土地管理法》关于一户一宅的强制性规定来反驳，这在后面会讲到，系对一户一宅的理解错误。

　　1、从目前实定法上看，法律虽然没有从正面明确规定宅基地可以转让，但是却从侧面多次印证了这个观点:

　　(1)《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条:接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。--此条明确表明，国家实际承认了宅基地是可以转让的，而且即使是超过”一户一宅“的范围，也是可以承认的。

　　(2)《宪法》第十条:土地的使用权可以依照法律的规定转让。--表明了宅基地使用权的可能性。

　　(3)《物权法》第一百五十二条:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。--说明物权法没有直接禁止宅基地适用权转让，甚至在一定程度上承认了转让的可能性。

　　(4)《土地管理法》第六十二条:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。--在一定程度上认可了转让、出租的合法性。

　　(5)《关于加强农村宅基地管理的意见》:农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。--也从侧面承认了农民可以将住房出卖、出租、赠与他人。

　　(6)《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规定城镇居民不得在农村购置住房，这虽然是一种禁止，但也可以认为，其只禁止宅基地向城市居民流转而并未禁止农村内部流转。

　　2、也有人基于实定法的其他规定反驳宅基地的可流转性，主要包括:

　　(1)《土地管理法》第六十二条:农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。--很多人认为一户一宅是法律的强制性规定，因此即使是在农村内部流转时，多数情况下也会导致一户两宅或多宅，此时构成违反法律强制规定，无效。此处系对一户一宅的理解错误，所谓一户一宅实质仅针对申请取得宅基地而非继受取得宅基地，通过继承等继受方式取得宅基地，即使超出了一户一宅的范围，也应受到法律承认。

　　这种观点得到众多实定法的侧面印证，《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》:“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。另外有权威学者也持此种观点，王利明:“一户只能拥有一处住宅”的限制性规定，主要是就申请而言的，是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制，而不是对宅基地使用权继受取得的限制。

　　(2)《土地管理法》第六十三条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设--此条应当注意，在我国农用地转为建设用地必须经过严格审批，此条的立法目的是为了控制农村农用地私自转为建设用地。而宅基地本来就是用来建设，故与此条无涉。

　　(3)《担保法》第三十七条规定，宅基地不得抵押;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件禁止城镇居民在农村买房--宅基地不得抵押是法律的明确规定，但并未规定不得转让;另外中央的政策等在我国实际具有法的性质，法院在判决中也多会引用，此种规定可以认为是法律对宅基地向城市流转的限制，同时导致买卖合同无效。但是法律并未禁止宅基地在农村的流转，故可以认可在农村流转的合法性。

　　3、宅基地在农村内部流转需要具备的条件

　　实定法没有限制宅基地在农村的流转，那流转的范围是多大呢?这一点法律并没有明确规定。首先，理论上一般认为，基于宅基地的身份性和福利性，其仅限于在集体经济组织内部成员之间流转。如王利明教授认为，宅基地使用权尽管是一项财产权利，但是具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定的范围内进行，即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。其次，受让人无需满足无宅基地的要求，基于之前对一户一宅的分析，并不严格限制受让人宅基地的数量，只要是同一组织成员、合法交易、意志自由，即应当承认流转的合法性，但是根据《土地管理法》的规定，房屋出卖后不得再申请宅基地。最后，宅基地使用权发生最终移转的效果，一般以变更登记为前提。

　　宅基地使用权的取得遵循登记对抗主义，无需登记也可取得使用权，但宅基地使用权的变更则相对复杂，根据《土地管理法实施条例》第六条:因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土……土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。根据此规定，宅基地流转实际是登记要件主义，变更登记后才发生移转。但实际农村很多宅基地在初始取得时并未进行登记，农户仅持有建房审批表，对于此种情况下的流转应当按“登记对抗”来处理，未经变更登记也发生效力。比如《物权法》第一百五十五条:已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，此处即从侧面表明，未进行初始登记的宅基地流转，也无需办理变更登记。

　　三、农村房屋买卖合同的效力

　　鉴于房地一并转让的原则，农村房屋买卖合同的效力关键要看宅基地的流转是否合法，买卖合同有无违法法律对宅基地转让的强制性规定。根据之前的观点，农村房屋买卖合同的效力的情形主要包括:

　　1、农村村民向城镇居民出售房屋的协议无效。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》:改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》:农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　2、农村村民向本村之外的村民出售房屋的协议无效。基于宅基地的福利性和身份属性，只能在集体经济组织内部流转，否则无效。

　　3、在本集体经济组织内部的房屋买卖协议有效，且不论买受人是否满足一户一宅的要求。基于之前的分析，一户一宅的限制限于宅基地的初始取得，继受取得不在此列。

　　4、根据目前的政策，登记机关对农民申请第二宗宅基地登记持否定态度，这虽然导致宅基地使用权无法实际移转，但并不影响合同效力。因履行不能，出卖人与买受人可主张解除合同，同时买受人可向出卖人主张违约责任。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》:严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

　　5、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》:此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。注意此处的“审批手续”并非指政府对宅基地流转的审批，因为宅基地流转目前在我国并没有任何明确的实定法依据，也不存在所谓的流转审批程序，其实质是指对宅基地申请的审批，即保证宅基地初始取得的合法性，即只要初始取得合法，且都为集体组织成员，合同即有效。

　　最后简言之，农村房屋买卖必然伴随着宅基地的流转，而国家对宅基地流转的限制同时影响了房屋买卖合同的效力。在现行法下，农村村民向城市居民、本集体经济组织之外的村民出售房屋的协议自始无效，而在本集体经济组织内部的流转应当认定有效，且不论买受人是否符合“一户一宅”的要求。同时，是否办理变更登记并不影响合同效力，如果无法办理登记，买受人可主张解除合同并要求对方承担违约责任。