作者：赵春华律师

一、停建项目的定义

停建项目：是指那些因原开发商资金链断裂导致项目开发出于停顿状态，不能按期竣工并交付使用的开发项目。

通常，停建项目应当符合以下特征：

（1）开发项目具有开发所需的所有或主要合法手续和证照；

（2）项目已经开工，且已完成部分建设工程；

（3）原开发商出现资金短缺，且无力筹集完成开发所需的后续资金；

（4）出让合同约定的或者原开发商预定的竣工期限已过，但项目开发仍处于停顿状态。

二、停建项目中常见问题及分析

停建项目中常见的问题主要有：

1、违反规划建设

由于听见项目历史久远，按照原有规划方案设计建设，可能已经不符合市场需求，因此，原开发商在停建前往往已经根据当前的市场需求超越或改变项目原有规划条件进行建设，但同时，又未能及时向相关政府部门申请办理规划条件变更，导致了违反规划建设后果。

2、复杂的债权债务关系

由于听见项目历时久远，同时往往涉及多方主体，导致相关债权债务关系复杂，其涉及的债权债务关系主要有：

（1）原开发商拖欠银行贷款，不能按期偿还；

（2）原开发商拖欠工程款或者与工程建设相关的其他单位（如建立单位、设计你单位、设备供应单位等）的应付款；

（3）原开发商以委托贷款、联建、短期投资等多种形式获得的融资不能按期偿还；

（4）原开发商对外提供担保的豁然债务；

（5）原开发商股东之间的纠纷或股东对外负债。

3、一房多卖

根据预售合同的备案情况，原开发商应当承担不同的责任：

（1）对于已经备案的预售合同项下的买家，原开发商承担按约定交房的义务；

（2）对于其他未作预售备案登记的买家，原开发商承担合同欺诈责任，应当解除相关合同并赔偿买家所有损失。

4、工程文件和资料缺失

由于原开发商管理不善，停建项目有关的文件可能缺失或者留置在承建商或供应商手中，导致原开发商手中文件资料不全，而这些文件，要么是在后续施工中可能需要参考或使用的，要么是办理后续施工和工程竣工手续时可能需要向政府报备的。

5、逾期开工或竣工问题

停建项目往往已经超出出让合同约定的开工和/或竣工期限，原开发商通常应当承担一定的违约责任。有的停建项目因存在动工开发面积不足或停止施工时间太长的情况，构成土地闲置，需要交纳土地闲置费，甚至不排除土地管理部门依照法律规定及土地出让合同约定收回建设用地使用权的可能性。

6、查封和轮候查封

因资金问题导致停建项目中同时存在多个法院的查封和轮候查封，对应的债务复杂多样，涉及原开发商在借贷、采购、项目工程施工合同、原开发商担保以及股东对第三人债务等项下的债务偿还的情况极为常见。

三、停建项目收购交易中应重点关注和解决的问题

1、司法查封和拍卖

（1）确定是否存在司法查封

注意：土地查封和房产查封可能存在不一致的情况，建议分别查询。需要与登记部门沟通确认最新情况，若登记部门无法给出一致答案或无法确认，则建议收购方要求原开发商出具相关证明文件，并在交易文件中对相关情况和风险作出陈述和保证。

（2）如何解除司法查封

①代为清偿

②债权受让

（3）司法拍卖

通过司法拍卖取得停建项目的开发权益的好处：项目的转让属于资产转让，收购方支付的转让对价由法院向债权人进行分配，可以一次性解决资产上的所有债务和查封，避免因原开发商披露不实或遗漏造成的未知债务对收购方可能造成的困扰和责任，让收购方“干净地”持有资产和权益，隔绝潜在第三方对收购方的权利追索，另外，通过司法拍卖，无须取得国土部门的同意，竞买人依据法院裁定办理土地使用权变更登记手续。

2、原开发商债务清理

（1）对于已知债务，建议要求原开发商与所有债权人分别签署债权债务处置协议，明确债务金额、偿还方式、期限，并尽可能要求债权人放弃对原开发商的违约金请求权。

（2）对于或有债务，建议要求原开发商对相关风险作出陈述和保证，同时，扣留一部分收购价款作为未知债务清偿的保证金，或者要求原开发商提供部分收购价款进行资金监管，监管期限尽可能长些。

3、银行优先权

对于已向银行融资提供土地使用权或在建工程抵押的，可选择要求原开发商还清银行贷款，或代为清偿，也可选择承继，无论如何安排，在停建项目转让前，需获得银行的同意。

4、承建商优先受偿权

建设工程承包人优先于银行享有优先受偿权，此为法定权利。因此，在收购停建项目的尽职调查过程中，收购方应与原开发商和原工程承包人共同对实际发生的停建项目建设工程价款作出确认。对于欠付工程款的，安排项目转让价款优先用于清偿支付。

5、停建项目原有建设合同的处理

收购方可根据实际需要选择是否承继，并进行相关清算、补偿等安排。

6、选择适当的收购方式

股权收购：注意债权债务关系复杂，不易清理。

资产收购（土地使用权连同在建工程）：注意（1）开发所有手续是否可以顺利变更至收购方名下；（2）与项目有关的合同权利和义务是否可以顺利转让或妥善终止；（3）与项目有关的担保权人是否同意。

7、预售合同的处理

继续履行或终止

继续履行：（1）如采用资产收房方式进行交易，则资产转让需取得买受人同意，且需签署三方协议，重新约定商品房交付期限、违约责任免除等事项；（2）如采用股权收购方式进行交易，原开发商与买受人签订补充协议，约定免除违约责任事项。

终止：原开发商与买受人签署解除协议并承担违约责任，办理预售合同备案的注销手续。

8、拆迁补偿问题

涉及拆迁补偿的停建项目，需要对原开发商的拆迁补偿责任进行审查，以确定原土地使用权人的权利、拆迁补偿责任、拆迁范围，以及原土地使用权得以终止的时间等。重点关注的问题：

（1）政府文件确定的拆迁范围；

（2）被拆迁情况，包括名单、户数、拆迁面积、物业类型、被拆迁户的权属证明等；

（3）拆迁实施文件，如拆迁许可证、拆迁实施单位、拆迁公告等，拆迁许可证是否仍然有效；

（4）拆迁实施情况。

9、土地闲置情况

若确实存在土地闲置问题，则应要求原开发商尽快与相关政府部门沟通协商，办理相关延期手续，同时，要求政府部门对延期予以减免，无法取得减免书面意见，收购方应从交易价款中扣留相关金额作为预备金。

10、开发手续失效问题

（1）《房地产开发企业资质证书》是否存在注销风险，如已被注销，则企业不能继续从事项目开发工作，营业执照也有被吊销的风险；

（2）《审定设计方案通知书》、《规划意见书》等是否失效，规划是否变更等；

（3）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

11、逾期竣工问题

逾期竣工情节严重的，不排除国土部门有权收回土地使用权以及地上全部建筑物、附着物的可能，因此，应要求原开发商与国土部门签订竣工延期、变更协议。

12、原工程文件和资料的收集和完善问题

需保证有一套完整的项目建设档案，若不完整，则需通过相关途径补齐。