目前，我国已形成以《建筑法》《招标投标法》、《合同法》为支柱，《建设工程质量管理条例》《建设工程勘察设计管理条例》及地方性法规，部门规章为辅的建筑法律体系框架。但由于建设工程合同本身错综复杂，涉及的新问题层出不穷。为及时公正审理建设工程合同纠纷案件，规范建筑市场秩序。最高人民法院制定了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)。

　　《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　1、要正确适用本条，关键在于正确解释本条的性质。

　　2002年6月11日，最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时，进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利，工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质，尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。

　　2、权利实现的方式和清偿顺序：

　　(1)权利实现优先权的方式

　　第一、协议方式。根据《合同法》286条规定，发包人不能按约支付工程款的，如无约定或法定限制优先权行使情形的，承包人可与发包人协议以建设工程折价。具体协议时，既可以将建设工程直接折价抵偿给承包人，也可折价转让给第三人。只要双方折价不损害其他第三人债权或有其它违法行为，其折价行为均受法律保护。如果在发包人外欠债务较多时，却以明显不合理的低价折价抵偿债务的，其它债权人可以根据《合同法》有关规定，对折价抵偿行为请求撤销。

　　第二、申请人民法院拍卖。发包人与承包人在就工程折价不能达成协议时，依据《合同法》第286条应由承包人申请人民法院依法委托拍卖机构拍卖变现，申请人既不能自己直接将工程拍卖，也不可自己委托拍卖机构拍卖。否则，对由此造成损害应负民事赔偿责任。

　　(2)清偿顺序：

　　首先，我们来看看普通债权的清偿顺序。承包人的价款虽系债权，但因法律赋予其优先权，因此，当发包人存在若干优先权人时，承包人就该工程折价、拍卖优先其它债权受偿。对此是不难理解的。

　　其次是与抵押权之间的清偿顺序。我们知道，发包人为筹集建设资金，往往以其开发建设工程为标的物设定抵押贷款。此时，当承包人依法行使优先权时，即出现同一建设工程存在两个权利，在这两个权利发生竞合时，其优先受偿顺序如何确定，法律未作规定。

　　一般而言，抵押权系担保物权，优先于普通债权受偿，普通债权不能对抗担保物权。但承包人工程价款不是一种普通债权，承包人的权利基础是承包人的劳动、管理及垫付的建筑材料等价值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如发包人不支付价款，则也就不享有建设工程完整的所有权。而抵押权正是以建筑物的存在为基础的，因此，承包人应当有从建筑物中优先取得主要以劳动报酬为内容的工程价款权利，这也是符合民法原理中的公平原则。因此，承包人工程价款不仅优先于其它债权，还优先于抵押物权受偿。