2014年以后，我国房地产市场危机突显，开发商商品房销售困难，资金紧张，烂尾工程项目纷纷出现。我们《中国建设工程律师网》受理的承包人主张工程价款优先受偿的案例突然增加。为了支持建设工程承包企业及时、正确行使工程价款优先受偿权，我们撰写此文，对于工程价款优先受偿的法律依据和操作实务进行梳理，希望对承包商及时收回工程欠款有所帮助。

       房地产开发商的债权人通常包括：抵押借款人、建筑商的工程款、材料商的建筑材料款、设备商的工程设备款及已经支付购房款的业主等等。建设工程价款优先受偿解决的就是在上述开发商的到期债务并存的情况下，建设工程价款是否应当优先偿还的问题。

        一、建设工程价款优先受偿的法律依据

        1、《中华人民共和国合同法》（1999年）第２８６条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

　    2、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002）

上海市高级人民法院：

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：       

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。   

 3、最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》 (2004)    

       装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

        二、工程价款优先受偿的主体

       1、只有承包人才享有工程价款优先受偿的权利。

       2、分包人不享有工程价款优先受偿的权利。

       3、装修装饰工程的承包人享有工程价款优先受偿权利。前提是装修装饰工程的承包人与建筑物的所有人直接签订了施工合同。装修装饰工程的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。

       4、施工合同无效，但是工程质量合格的，不影响承包人的工程价款优先受偿权。

       5、勘察人、设计人不享有建设工程优先受偿权。

        三、建设工程优先受偿的范围

承包人建设工程优先受偿的范围仅限于施工合同约定的工程价款，包括：人工工资、材料款、设备款、垫资款等。

工程款中的利润和管理费应当属于优先受偿的范围。否则，审判实务中就要将利润和管理费从工程款中分离出来，没有可操作性。

发包人拖欠工程款的利息、因发包人违约给承包人造成的损失费或者违约金不属于优先受偿的范围。

       四、不能行使工程价款优先受偿的情况

1、消费者已经支付购房款超过百分之五十的商品房。

2、按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的建筑物。如医院、学校等公益建设项目。道路、桥梁等公共设施。

3、承包人放弃工程价款优先受偿权之后，又主张优先权的，人民法院不予支持。

       五、工程价款优先受偿权的行使期限

依据最高人民法院关于工程价款优先受偿问题的批复，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就是说，工程项目已经竣工的，承包人应当自竣工之日起6个月内行使优先权；工程项目没有按照合同约定竣工的，自施工合同中约定的计划竣工之日起6个月内行使优先权，否则过期作废。

但是，在工程实务中因为发包人原因，导致工程项目在合同约定的计划竣工日期6个月以后，仍然未能竣工并且导致施工合同解除的情况非常普遍，如果因此剥夺了承包人的工程价款优先权，对承包人显然有失公平。因此，最高人民法院《2011 年全国民事审判工作会议纪要》第26条规定，“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第286条规定享有的优先受偿权不受影响； 承包人行使优先受偿权的期限为六个月， 自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”。

       六、建设工程优先受偿权的实现

       依据《合同法》第286的规定，承包人优先权的行使有两种方式，一是承包人与发包人协商就建设工程折价；二是承包人申请人民法院将建设工程拍卖。因此，只要承包人在法定期限内请求了与发包人就建设工程折价，或者承包人向人民法院、仲裁机构主张了确认优先权之诉，即应视为承包人已经行驶了工程价款优先权。此后，不再受6个月除斥期间的限制。但是，承包人仅向发包人主张债权而没有协商就工程折价的或者仅主张给付之诉，而没有明确提出确认优先权之诉的不在此限。

承包人实现工程价款优先受偿权，应当提起确认之诉，并在起诉书中明确提出确认优先受偿的诉讼请求及优先受偿的债权数额。

       通常在发包人欠付工程款的情况下，承包人在提起给付工程款之诉的同时，提出工程价款优先受偿的确认之诉。法院应当在判决书主文中确认承包人在欠付工程款xxx万元的范围内，享有工程价款优先权。

       在执行阶段，在发包人存在多个不同到期债权的情况下，承包人可以提出工程价款优先于抵押债权及其他一般债权优先受偿的确认之诉。

当然，如果发包人与承包人就欠付工程价款的数额及其承包人的优先权均无异议，并且已经达成书面协议，承包人也可以不经诉讼，直接请求人民法院拍卖、变卖建设工程，实现优先受偿权。

       七、工程价款优先受偿应当注意的其他问题

       如果承包人已经在法律规定的期限内主张了工程价款优先受偿权，则无需另行申请法院采取财产保全措施。因为建设工程价款优先受偿指的就是承包人的工程价款应当优先于抵押债权、已经申请法院财产保全的债权及一般债权优先受偿。实务中，我们见到很多承包人在主张了优先受偿权确认之诉的同时，仍然申请法院对开发商的在建工程实行财产保全，增加了承包人的诉讼成本，毫无必要。

       八、建设工程价款优先受偿案例

       2013年内蒙古鄂尔多斯法院在执行某房地产开发公司的案件中，存在数名债权人的执行文书。包括：

1、  总承包人持有的法院判决书。

判决开发商给付承包人工程款。

2、  装饰工程承包人持有的法院判决书

判决开发商给付装饰公司工程款及装饰公司享有工程价款优先受偿权。

3、  银行持有的可以申请执行的公证文书。

开发商向银行借款，开发商以自己的国有土地使用权进行了抵押，办理了抵押登记。

4、  材料商持有的判决书。

判决开发商应当给付材料款。

5、  设备商持有的判决书。

诉讼中设备商请求法院对开发商的部分房产进行的财产保全。

6、  购房人持有的商品房买卖合同。

购房人已经支付了购房首付款，办理了银行按揭。

上述债权人都向法院执行庭主张优先受偿权利。材料商说，我们的判决书生效在先，理应按照先后顺序实现债权。银行说，我们的债权办理了抵押登记手续，应当优先受偿。装饰公司说，我们的优先权已经经过法院确认。总承包人说，装饰工程属于分包工程，因此装饰公司不符合优先受偿的主体资格。设备商说，我们已经办理了财产保全，应当就财产保全的范围内优先受偿。购房人说，消费者权益应当优先保护。

执行庭无法说服各个债权人，主张债权人提起执行异议之诉。

最终法院判决债务偿还的顺位如下：

1、已经办理了银行按揭贷款的购房人，视为交付了全部购房款，依法有权取得所购商品房。是开发商债务偿还的第一顺位人。

2、本案装饰工程是开发商直接发包的工程，不是分包工程，依据最高院司法解释的规定，装饰公司符合工程价款优先受偿的主体资格。同时，装饰公司的优先权已经经过法院判决确认，因此，装饰公司就开发商欠付工程款的部分属于本案第二顺位债权。但是，判决书中确认的有关欠付工程款的利息及因开发商违约给其造成的损失费部分，不在优先范围之内，与本案一般债权同一顺位偿还。

3、银行的债权基于已经办理的抵押登记手续，应当为债权第三顺位人。

4、设备商在诉讼中已经采取了财产保全措施，可以就保全范围内的财产变卖以后，享有优先权。设备商是第四顺位债权人。

总承包人、材料商的债权为一般债权，为本案债务偿还的最后顺位人。