一、基本案情

上海市普陀区光新路系争房屋产权人为袁某及案外人袁某某。2013年9月18日，福家公司（居间方，丙方）、袁某（出售方，甲方）、案外人顾某某（购买方，乙方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金；因房产交易过户需要，双方同意在2013年10月27日前到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1%的违约金；佣金支付时间为甲乙双方签署买卖合同当日。协议另对房价款的支付方式与期限、户口问题等作了约定。2013年10月5日，袁某与案外人顾某某签订《终止协议》，约定经双方同意终止《房地产买卖居间协议》，袁某返还定金11万元，并赔偿违约金5万元。

一审法院认为，福家公司、袁某及购买方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，各方均应恪守履行。根据法院查明的事实，袁某由于自身原因未在居间协议约定的期限内与购买方签订《上海市房地产买卖合同》，系违约，袁某亦因此向购买方承担了一定的违约责任。现福家公司以协议约定的“甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金”为由要求袁某支付佣金，但袁某辩称福家公司居间未成功，无权要求支付佣金。原审法院认为，协议虽详细约定了买卖条件，但仍无法囊括全部重要条款，如买卖合同履行过程中的逾期付款、逾期交房的违约责任等等。应当指出，房地产买卖属重大民事行为，签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》是二手房买卖双方最终能够顺利完成交易的必备条件，也是行政管理部门对二手房交易进行监管的有效手段。按照房地产居间行业的通常惯例，居间方以促成买卖双方签订行政管理部门推行的示范文本---《上海市房地产买卖合同》作为其居间服务成功的标志。同时，协议本身也约定了买卖双方除签订本协议外，还需签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。另外，协议明确约定，佣金支付时间为双方签署买卖合同当日，根据上述论述，此处“买卖合同”应当理解为《上海市房地产买卖合同》，在买卖双方已协商解除《房地产买卖居间协议》的情况下，该佣金支付条件已无可能实现。综上，福家公司主张其已完成居间义务，要求袁某支付佣金，难以支持。考虑到福家公司作为居间方，确为袁某出售系争房屋提供了部分居间服务，袁某在庭审中也表示愿意支付2，500元劳务费，原审法院认为该金额尚属合理，予以准许。

二审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，福家公司、袁某及购买方虽就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，但此后由于出卖方袁某的自身原因，买卖双方并未签订正式的《上海市房地产买卖合同》并协议解除了《房地产买卖居间协议》。原审法院对居间合同的法律特性、所涉权利义务、佣金的取得条件等已作充分阐述，本院在此不再赘述。原审法院根据本案所涉的居间合同目的已不能实现，福家公司无法再提供后续服务的角度出发，酌情准许袁某支付福家公司劳务费2，500元，并无不当。福家公司上诉以居间合同已成立，买卖合同的不能履行并非其所致为由，要求全额收取佣金，因福家公司现实际履行的部分居间义务与整个买卖合同正常履行完毕的居间义务确有所不同，故本院对福家公司的上诉请求，难以支持。

二、律师分析

二手房买卖中的《居间协议》一般都会约定房屋买卖双方签订房屋买卖合同则视为居间成功，房屋买卖双方或一方应当支付居间的佣金。那么，此处的“房屋买卖合同”是经纪版，还是网签版？对此，法律没有明确规定，对该合同条款的解释结果也会有非常大的差别，在这种情况下法院的判例就显得很重要。

法院一般会把房屋买卖双方签订网签版房屋买卖合同作为居间方居间成功的标志，因为网签是房屋买卖不可逾越的环节，如果房屋买卖双方没有网签，则此买卖还存在很大的变数，如一房多卖等。此外，将房屋买卖双方签订网签版房屋买卖合同作为居间成功的标志，有利于督促居间方忠实、勤勉地履行自己的职责——如对房屋是否有权利瑕疵的“产调”，对购房人信用状况的“信调”，对购房人是否有购房资格的调查等。当然，“居间成功”并不意味着居间方可以拿到全额的居间费。