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房屋买卖合同未成立居间人无权主张居间费


一、基本案情 

4月份,陈某通过中介居间与卖方李某签订《房地产买卖居间协议》,约定由陈某购买李某的房屋,房价为32万元,买卖双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%支付佣金。当日,陈某还与李某签订《房地产买卖协议》,约定于本协议签署后15日内签订网签合同,并交纳了定金2万元,李某出具收款收据。后来,由于家人反对,李某反悔,不愿意出售房屋,也不再签订正式合同,但同意承担违约责任。经协商,李某将已收的定金2万元退还给陈某,同时另支付违约金。中介公司虽促成其与李某签订《房地产买卖居间协议》协议,但是尚未签订正式合同,交易就终止了,居间服务尚未完成,因此陈某就未同意支付佣金。但2个月后,中介公司却将陈某起诉到法院,要求其支付佣金3200元。

二、律师观点

根据《合同法》相关规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据该规定,居间人请求报酬的基础是其已促成合同成立,否则,只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

本案中,由于居间方已促成双方签订了《房地产买卖协议》,因此,有权请求获得报酬。但《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介签订的一个三方协议,约定事项一般为居间服务内容、居间费用等,对于房地产买卖合同的主要条款并未做出详细约定,因此,一般不视为已促成合同成立。此种情况下,由于未完全完成该次房屋交易中的全部服务流程,居间人一般不得要求支付报酬,但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

律师提醒,首先,支付报酬的条件。只有当居间人促成合同成立时,居间人才能要求委托人支付报酬。对于只签订居间服务协议的,不能认定为居间人促成合同的成立,当然未达到支付报酬的条件。

其次,居间活动费用承担的问题。当居间人促成合同成立时,居间活动的费用由居间人来负担。但是,若居间人未促成合同成立的,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,但不得要求委托人支付报酬。

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