南京各区法院近日审理的二手房买卖纠纷中，有一类比较典型：都是买房人作为原告状告卖房人违约，约定的违约金都比较高，买卖过程中，卖房人大多表现得犹豫不决且缺乏契约意识——没考虑清楚就签约，等签了约收了钱，又因为价格因素或其他磨磨蹭蹭不履约，买房人则既懂法又果断——签约前就已预见到风险，故而约定高额违约金，一旦发现卖房人违约，立马终止买卖诉至法院。一番较量后，买房人往往能获得高额赔偿。

【签了协议不办手续被索违约金】

外地小伙王强张罗着在南京买房结婚，经过反复筛选与比较，最终在孝陵卫一家中介公司看中一套二手房。去年11月3日，在中介的见证下，王强与卖房人张大妈签订了购房协议，约定王强以80万的总价购买张大妈夫妇位于孝陵卫某小区的房屋。签约当日，王强支付了2万元定金，双方约好剩余房款分三次支付。另外还约定，自协议签订之日起5日内到房产局办理过户手续，并补签正式的房屋买卖合同；任意一方违约，需支付对方8万元违约金。

11月7日是约定到房产局办手续的日子，张大妈却通知中介说，丈夫有事，不能到场了。按规定，夫妇共有的房产，出售时双方均需到场。张大妈的丈夫缺席，导致双方当日未能签订正式合同及办理过户。两天后，王强再次联系中介，催促签约、过户事宜，不料中介答复：张大妈的丈夫出差了，还要再等。11月24日，王强聘请律师，诉至玄武法院，要求张大妈夫妇返还2万元定金，并支付8万元违约金。

【卖房人：当初还没想好卖不卖】

玄武法院受理此案后，约见买卖双方进行了诉前调解。卖房人张大妈说，她只是把房子挂在中介出租，并没有说要卖，中介从房客口中得知她想卖房，跟她联系，她才去跟买房人见面。买房人是个小伙子，叫王强，但他并没有到场，一位中年妇女出面看的房。她最初报价85万，中年妇女嫌贵，只愿出80万，双方经过讨价还价，最终决定以80.1万成交。“当时我明确表示不能替我老公做主，中介让我模仿我老公的笔迹先签字，还说事后可以回家商量，不卖的话退定金就行。”张大妈认为自己不存在违约，并表示，如今买卖不成，她愿退2万元定金。

张大妈的丈夫认为，双方签订的协议并不是严格意义上的售房协议。首先，格式有很大问题：抬头写着“定金收条”，内容也是收条的格式，后面用备注的方法约定了双方的权利义务。其次，内容也有瑕疵：详细约定了过户时间、违约金等内容，却没有具体约定付款时间和付款方式。“是过户前付清房款，还是过户前付一部分过户后付一部分？都没说清楚，我哪敢把房子交出去！万一拿不到钱呢？”他认为中介有很大责任，如果中介提供的协议更规范一点，条款更细致一点，他也不会有那么多顾虑。

“况且我们并没有说要毁约。”张大妈的丈夫反复强调，他跟妻子是有卖房诚意的，去年11月7日，他之所以没去房产局签约办过户，是因为单位开会走不开，第二天又被派出去出差，本来想回来后找买房人谈，将合同再完善一下，没想到买房人那么快就起诉了。他表示，现在仍然愿意卖房，如果买房人执意要解约，可以退还定金，但绝不可能支付违约金。

【买房人： 我不买了，就要违约金】

王强工作繁忙，买房事宜均由准岳母宋女士出面办理。宋女士说，去年11月3日，她代表王强在中介跟女房主签订了协议，当时双方已经达成一致意见。11月7日是约好到房产局签订正式合同并办理过户的日子，那天，王强带着30多万元银行本票，早早赶到房产局门口等候，卖房人夫妇迟迟不出现，后来女房主解释说，她丈夫在单位开会，不能来了。两天后联系，又说男房主出差去了。她前前后后打了好多电话，卖房人夫妇始终不出面办理相关手续。宋女士说，尽管卖房人一拖再拖，她还是很积极地联系，想要尽快完成买卖，甚至还应女房主要求，在税费上做了让步。但是卖房人夫妇根本不讲诚信，大约在11月20日左右，她听中介说，这对夫妇不想卖房了。她将情况告知王强，王强便聘请律师递交了诉状。

审理过程中，卖房人夫妇反复表示，愿意继续履行合同，法官就此征询买方意见，王强委托律师答复法官：坚决要求终止买卖合同，因为他买这套房子是用作结婚，婚房吃官司不吉利。约定的违约金是8万元，他表示可以适当让步，降为7万元。卖房人夫妇明确表示不可能支付违约金。调解不成，法官表示将择日宣判。（文中当事人为化名）

【法律视角】

审理过程中，中介工作人员到庭陈述了交易的全过程。她证实，签约后，卖房人曾明确表达过嫌价格低、不愿出售的意思，她也承认，中介提供给买卖双方的协议格式不太规范。据了解，大部分中介公司在促成买卖双方达成交易时，会跟买卖双方签订一式三份的《房屋居间协议》，该协议虽不是正式的房屋买卖合同，但具有相当的法律效力。而这家名不见经传的小中介公司提供给买卖双方的协议却是一份“定金收条”，不具备规范的格式。买卖双方签订协议时，中介工作人员也没有向双方详细释明合同的权利和义务。本案中，中介的操作很不规范，买卖双方之间的定金合同部分有效。就此案提醒市民，买卖房屋需选择专业、规范的中介服务。