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二手房买卖中卖方易反悔 买家约定高额违约金“套”住对方


南京各区法院近日审理的二手房买卖纠纷中,有一类比较典型:都是买房人作为原告状告卖房人违约,约定的违约金都比较高,买卖过程中,卖房人大多表现得犹豫不决且缺乏契约意识——没考虑清楚就签约,等签了约收了钱,又因为价格因素或其他磨磨蹭蹭不履约,买房人则既懂法又果断——签约前就已预见到风险,故而约定高额违约金,一旦发现卖房人违约,立马终止买卖诉至法院。一番较量后,买房人往往能获得高额赔偿。

 

【签了协议不办手续被索违约金】

 

外地小伙王强张罗着在南京买房结婚,经过反复筛选与比较,最终在孝陵卫一家中介公司看中一套二手房。去年11月3日,在中介的见证下,王强与卖房人张大妈签订了购房协议,约定王强以80万的总价购买张大妈夫妇位于孝陵卫某小区的房屋。签约当日,王强支付了2万元定金,双方约好剩余房款分三次支付。另外还约定,自协议签订之日起5日内到房产局办理过户手续,并补签正式的房屋买卖合同;任意一方违约,需支付对方8万元违约金。

 

11月7日是约定到房产局办手续的日子,张大妈却通知中介说,丈夫有事,不能到场了。按规定,夫妇共有的房产,出售时双方均需到场。张大妈的丈夫缺席,导致双方当日未能签订正式合同及办理过户。两天后,王强再次联系中介,催促签约、过户事宜,不料中介答复:张大妈的丈夫出差了,还要再等。11月24日,王强聘请律师,诉至玄武法院,要求张大妈夫妇返还2万元定金,并支付8万元违约金。

 

【卖房人:当初还没想好卖不卖】

 

玄武法院受理此案后,约见买卖双方进行了诉前调解。卖房人张大妈说,她只是把房子挂在中介出租,并没有说要卖,中介从房客口中得知她想卖房,跟她联系,她才去跟买房人见面。买房人是个小伙子,叫王强,但他并没有到场,一位中年妇女出面看的房。她最初报价85万,中年妇女嫌贵,只愿出80万,双方经过讨价还价,最终决定以80.1万成交。“当时我明确表示不能替我老公做主,中介让我模仿我老公的笔迹先签字,还说事后可以回家商量,不卖的话退定金就行。”张大妈认为自己不存在违约,并表示,如今买卖不成,她愿退2万元定金。

 

张大妈的丈夫认为,双方签订的协议并不是严格意义上的售房协议。首先,格式有很大问题:抬头写着“定金收条”,内容也是收条的格式,后面用备注的方法约定了双方的权利义务。其次,内容也有瑕疵:详细约定了过户时间、违约金等内容,却没有具体约定付款时间和付款方式。“是过户前付清房款,还是过户前付一部分过户后付一部分?都没说清楚,我哪敢把房子交出去!万一拿不到钱呢?”他认为中介有很大责任,如果中介提供的协议更规范一点,条款更细致一点,他也不会有那么多顾虑。

 

“况且我们并没有说要毁约。”张大妈的丈夫反复强调,他跟妻子是有卖房诚意的,去年11月7日,他之所以没去房产局签约办过户,是因为单位开会走不开,第二天又被派出去出差,本来想回来后找买房人谈,将合同再完善一下,没想到买房人那么快就起诉了。他表示,现在仍然愿意卖房,如果买房人执意要解约,可以退还定金,但绝不可能支付违约金。

 

【买房人: 我不买了,就要违约金】

 

王强工作繁忙,买房事宜均由准岳母宋女士出面办理。宋女士说,去年11月3日,她代表王强在中介跟女房主签订了协议,当时双方已经达成一致意见。11月7日是约好到房产局签订正式合同并办理过户的日子,那天,王强带着30多万元银行本票,早早赶到房产局门口等候,卖房人夫妇迟迟不出现,后来女房主解释说,她丈夫在单位开会,不能来了。两天后联系,又说男房主出差去了。她前前后后打了好多电话,卖房人夫妇始终不出面办理相关手续。宋女士说,尽管卖房人一拖再拖,她还是很积极地联系,想要尽快完成买卖,甚至还应女房主要求,在税费上做了让步。但是卖房人夫妇根本不讲诚信,大约在11月20日左右,她听中介说,这对夫妇不想卖房了。她将情况告知王强,王强便聘请律师递交了诉状。

 

审理过程中,卖房人夫妇反复表示,愿意继续履行合同,法官就此征询买方意见,王强委托律师答复法官:坚决要求终止买卖合同,因为他买这套房子是用作结婚,婚房吃官司不吉利。约定的违约金是8万元,他表示可以适当让步,降为7万元。卖房人夫妇明确表示不可能支付违约金。调解不成,法官表示将择日宣判。(文中当事人为化名)

 

【法律视角】

 

审理过程中,中介工作人员到庭陈述了交易的全过程。她证实,签约后,卖房人曾明确表达过嫌价格低、不愿出售的意思,她也承认,中介提供给买卖双方的协议格式不太规范。据了解,大部分中介公司在促成买卖双方达成交易时,会跟买卖双方签订一式三份的《房屋居间协议》,该协议虽不是正式的房屋买卖合同,但具有相当的法律效力。而这家名不见经传的小中介公司提供给买卖双方的协议却是一份“定金收条”,不具备规范的格式。买卖双方签订协议时,中介工作人员也没有向双方详细释明合同的权利和义务。本案中,中介的操作很不规范,买卖双方之间的定金合同部分有效。就此案提醒市民,买卖房屋需选择专业、规范的中介服务。


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