一、房地产开发企业在销售广告和宣传资料中宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且该宣传具体明确，对销售合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，该广告和宣传应视为要约。

1.相关规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。根据该规定，当销售广告和宣传资料满足一定的条件时，构成要约，应视为合同的内容。

2.认定属于要约的案例

案例一：在淮南市中级人民法院（2014）淮民一终字第00168号陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件及新乡市中级人民法院（2016）豫07民终字275号民事案件中，开发商在其售楼广告的宣传中分别使用了“优越学区一矿一中”、“住紫台一品，上22中”等字样。基于此，两家法院均认为，虽然售楼广告中的内容并未以书面形式出现在双方的买卖合同中，但售楼广告中对于相关学区的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束力。购房者基于广告宣传与开发商签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。

案例二：在宁波市中级人民法院（2016）浙02民终2201号王守军与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件中，开发商在多家媒体上发布的销售广告中均有“海曙外国语学校学区房”字样，但在其宣传广告中亦注明“该广告不构成要约”等内容。

对此，法院认为，《商品房买卖司法解释》中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套实施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，开发商在多家报纸媒体上发布的广告是关于商品房相关配套设施的说明和允诺。

上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，上述说明和允诺，应视为要约，应视为合同内容。

3.认定属于要约邀请的案例

案例三：在南通市中级人民法院（2016）苏06民终1034号吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷二审案件中，开发商通过多家媒体将楼盘的小学学区宣传为紫薇小学，但紫薇小学并不在案涉楼盘的开发规划范围之内。对此，法院认为，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传的房屋及相关设施必须在出卖人的商品房开发规划范围之内。如开发商宣传的学区并不在其楼盘的开发规划范围之内，且买受人也未能提供充分的证据证明宣传的学区对双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故其关于学区的宣传内容不能构成要约。

案例四：在镇江市中级人民法院（2016）苏11民终170号黄赔赔与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷二审案件中，开发商在其宣传中写明“引入国际双语幼儿园及润州实验小学”等字样。在审理期间，法院查明，镇江市并无以“润州实验小学”冠名的学校，而与其名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响。基于此，法院认为，开发商所宣传的小学仅是开发商的愿景，在购房人未举证证明该学校的设立对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的情况下，从而认定地产公司所作的广告宣传为要约邀请，不能视为要约。

二、在销售广告和宣传资料属于要约的情况下，如果房地产开发企业未能兑现宣传中的“学区房”，则应承担违约责任；如销售广告等属于要约邀请，则开发商可能承担缔约过失责任。

1.开发商承担违约赔偿责任的情形：销售广告属于要约

在上述案例一中，购房者均要求开发商赔偿其损失2万元。法院认为，因房地产开发企业不能兑现其承诺，其应向购房者承担非学区房的违约赔偿责任，但购房者的诉请数额过高，故分别酌定以每平米50元与100元的标准向购房者进行赔偿。

案例五：在西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第04400号任浩雷与西安浩华置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，法院认为，开发商关于曲江实验小学的广告不属于合同内容；开发商因政府规划调整、土地被收回而无法建设小学，该原因不可归责于开发商，故购房者请求开发商赔偿因无法提供配套小学的违约责任无合同和法律依据，法院依法不予支持。

2.销售广告属于要约邀请情况下可能承担的缔约过失责任

在销售广告被法院认定属于要约邀请的情况下，一旦出现合同被解除或确认无效等情形，开发商是否需要承担缔约过失责任？

案例六：在淮安市中级人民法院（2015）淮中民终字第00952号陈士华与淮安中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审案件中，陈士华在中南公司逾期交房、不予协助为其女儿办理入学的情况下，提出要求解除合同、赔偿其因女儿不能在淮中入学的损失三万余元的诉请。法院认为，中南公司的广告宣传为要约邀请。有关施教区招生的规定，是由相关学校作出，并非开发商所能确定。因此，开发商所作的宣传有虚假成分，违背了诚实信用原则。陈士华的女儿最终未能在淮中新城校区就读，既与陈士华在购买施教区房屋时未能尽到谨慎审查的责任有关，也与中南公司的虚假广告宣传存在一定关联，但中南公司的过错责任大于陈士华，中南公司应当承担缔约过失责任予以补救。最终法院根据中南公司逾期交房情况判决解除合同，并酌情判令中南公司向陈士华补偿15000元。

3.业主子女被安排到其他学校就读时开发商是否需承担违约责任

在上述案例二中，法院认为，涉案房屋是否划入宣传学区并非被告（开发商）的可控范围，被告基于惯常的经营和正常预判，在销售广告中将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，显然存在过错；原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。在原告子女已被安排到其他学校就读的情况下，根据教育均衡化原则，对原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量。故在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告部分损失（购房款的7.5%）。

然而，在业主子女已经被安排到其他学校就读的情况下，驳回其要求赔偿的诉请也并非不可能。

案例七：在徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第4305号佟松梅与徐州市美的新城房地产发展有限公司商品房销售合同案件中，佟松梅以美的公司出售的房产高于周围其他房产公司开发的楼房每平1000元，而该1000元就是因为美的公司承诺可以上青年路小学所产生的附加值，故提出要求按照该标准赔偿购房损失。

该案中，法院认为美的公司的宣传构成要约，同时认为，原告诉请商品房价格过高要求赔偿损失，因房屋价值是由房屋所处地段、质量、布局、物业管理以及周边配套设施等多种因素综合确定，佟松梅的诉请并无相应的事实依据予以支持。且经过相关行政主管部门组织协调，美的翰城业主的子女就学问题已经得到妥善解决，佟松梅等业主在美的公司处购买的房屋并未因此而产生损失。

但是美的公司无法继续履行原合同内容，并非其单方故意，且其亦采取了另行安置等补救措施，而佟松梅拒绝其补救措施，故佟松梅在不能提供充分证据证明其实际损失的情况下提出本案诉请，依据不足，遂判决驳回了其诉讼请求。

4.简要评析：

当开发商针对楼盘所做的销售广告等构成要约的情况下，如开发商未能履行该约定义务，应承担违约责任；即便其销售广告不构成要约，在双方合同被撤销或者解除或确认无效的情况下，开发商也可能承担缔约过失责任。

影响房屋价格的因素有很多，在国家现行政策的环境下，优秀“学区”的房屋价格高于其他地段的房屋属于正常现象，但基于教育均衡化原则的考虑，当业主子女被安排到其他学校就读的情况下，业主子女就读不同学校所遭受的实际损失是无法具体衡量的，此时，业主以子女未能入读某学校而主张损失，其败诉的风险较大。

四、开发商关于学区房的宣传如与目前事实相符，不构成欺诈；出卖人故意隐瞒房屋现状而出卖房屋的构成欺诈。

1.开发商广告宣传的内容与目前事实相符的不构成欺诈

案例八：在温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第2304号温州雅园置业有限公司与张延锋商品房预售合同纠纷二审案件中，法院认为，因雅园置业的广告宣传及双方签订《商品房买卖合同》的时间均在2013年11月之后，而2013年度小学、初中招生此前早已结束，不属于双方签订合同时所考虑的范围，张延峰提出的涉案商品房2013年不在上述学校学区的主张不予采纳。至于张延锋提出雅园置业应保证2014年之后均在上述学校学区，因雅园置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符，并不构成欺诈，至于将来学区是否调整，属于商品房开发规划范围之外的事项，并不属于要约，也不属于雅园置业可以控制的范围，张延锋的相关主张缺乏依据，亦不予采纳。

2.在房地产开发企业履行合同义务届满前主张欺诈的不予支持

案例九：在宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第650号王蔚与宁波世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，双方签订的《商品房预售合同》约定“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，并约定2015年3月21日交房。后王蔚于2014年7月4日以合同签订后发现合同中允诺的学区房与实际情况严重不符，世茂公司属于欺诈为由要求撤销商品房预售合同。法院认为，因双方合同约定涉案房屋交付时间为2015年3月31日，王蔚于2014年7月4日提起诉讼，此时尚未到世茂公司履行合同义务的时间，教育行政部门此时也未确定2015年学区划分方案，王蔚认为世茂公司存在欺诈，理由不能成立，遂驳回了王蔚的诉请。

3.故意隐瞒房屋现状构成欺诈，购房者可以主张撤销合同

案例十：在宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第149号胡义康与宁波市甬旺房产经纪有限公司、李良骏合同纠纷案件中，三方签订的《存量房屋买卖中介合同》中明确约定“出卖人承诺该房屋内没小孩读书（6年内），购房人购房读书用”。在出卖人隐瞒其孙女户口尚在案涉房屋并在小学就读的事实情况下，致使购房人对该房屋必须具备的特殊要求判断发生偏差，该合同的签订实际上违背了其真实意思，因此，购房人要求撤销该合同的主张应予支持。

4.简要评析

在民法上，欺诈是指为使他人陷入错误并以此做出相关意思表示，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为；在合同法中，因一方欺诈而订立的合同可能是无效或可撤销。在房屋买卖合同中，因欺诈而订立的合同损害国家利益的可能性不大，因此，一旦出卖人有欺诈行为，相对人因欺诈而陷于错误，并因错误而做出了意思表示，即签订了房屋买卖合同，则该合同可以被撤销。但如果出卖人在出卖前所为的行为与实际情况相符，则不构成欺诈。

五、当事人购买某特定区域房屋以保证其子女入读该区域内的学校，属于其签约时的动机问题，动机错误不属于重大误解，以此主张要求撤销房屋买卖合同的不予支持。

1.动机错误不属于可撤销合同的重大误解情形

案例十一：在深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第802号周健与刘德琼房屋买卖合同纠纷案件中，双方通过中介签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定：刘德琼将案涉房屋出售给周健；合同备注条款约定：卖方确认2014年6月30日前将户口转移；因本房属于学位房（翰岭小学、翰岭中学），卖方确保未占用（学位）；如因以上两项出现问题，可解约，追究违约方责任。

经查，周健是深圳户籍，其妻及小孩为非深圳户籍。案涉小区属于翰岭学校的学区房。刘德琼的家庭户口已于2014年2月从案涉房屋迁出，其小孩也未使用翰岭学校学位。后周健以重大误解为由诉请撤销双方签订的二手房买卖合同并返还定金。

法院认为，“重大误解”系指当事人对行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，而周健对于涉案合同的房屋买卖行为性质、对方当事人以及该房屋坐落、面积等问题并未产生误解，不存在法定的“重大误解”情形。

至于购买某特定区域房屋以保证其子女入读该区域内学校，则属当事人签约时的动机问题，按我国现行民事法律及司法解释，“动机错误”不属于可撤销合同的“重大误解”情形。其次，案涉合同备注条款中虽约定涉案房屋为“学位房”，但合同中对学位房的具体含义未作出限定，而结合备注条款的内容可知，除卖方迁出户口及保证未使用过学位外，周健购房后其子女能否实际入读该区域学校，则并未构成双方签约时共同认可的法律行为效果意思的基础。在刘德琼已经履行合同备注条款中前述义务或承诺的情况下，如准许周健因其动机错误而撤销合同，亦显然对刘德琼有失公平。因此，周健关于撤销涉案合同的诉讼主张缺乏法律依据。

2.如何认定当事人关于房屋性质的重大误解

案例十二：在济南市中级人民法院（2016）鲁01民终223号柏岳、杨新华与于腾翔房屋买卖合同纠纷案件中，柏、杨主张，交易完成后得知案涉房屋已划至某学区，遂以重大误解为由要求撤销房屋买卖合同并腾还房屋。法院认为，本案中，柏、杨在出售案涉房屋时并不存在将房屋的性质认为是学区房、而作出以普通房屋来出卖的情形。

在出卖案涉房屋时，柏岳、杨新华对涉案房屋的认识即为普通房屋，并以此作出表示，其内心意思与表示是一致的，双方在平等的基础上协商议定涉案房屋出售价格，是柏岳、杨新华真实意思的体现，其行为后果与自己的意思表示并不违背，现柏岳、杨新华以出售涉案房屋时不知涉案房屋已经划为学区房构成重大误解为由要求撤销合同的理由不能成立。

3.简要评析：

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”据此，重大误解是指一方当事人因自己的过错或过失而对合同内容等发生误解而订立的合同，且必须是对合同主要内容发生误解和因误解使其遭受重大损失才构成重大误解。也就是说，误解是意思与表示的不一致，并非意思与事实的不一致。

六、出卖人未告知“学区房”限制条件时及购买“学区房”的合同目的不能实现时，买受人均可主张解除合同。

1.出卖人未告知学区房限制条件时买受人可要求解除合同

案例十三：在新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院（2014）兵十二民一终字第1号史军与王红坤、贾玉琴房屋买卖合同纠纷案件中，史军取得了贾玉琴关于该房屋是兵团一中学区房的承诺，双方签订了房屋买卖合同，但贾玉琴未告知只有兵团系统的子女才能在此就学的特殊条件限制。对此，法院认为，双方签订购房合同，史军支付定金1万元，目的是为了购买兵团一中的学区房，取得房屋的所有权，以便子女在此就学。出卖人贾玉琴对于史军购房的目的是明知的，且承诺此房确系兵团一中学区房，在取得该承诺后，史军才作出明确的购房意思表示，双方达成一致的买卖房屋意向，合同成立并生效。在合同履行过程中，史军以该房并非学区房为由，向贾玉琴提出解除合同，经法院核实，案涉房屋确系兵团一中学区房，但有“兵团系统”的特殊条件限制，而史军夫妻并非兵团系统人员，其即使购买了该学区房，子女也无法在兵团一中学区就学，因此史军让子女在特定学区就学的购房目的无法实现，其提出解除合同符合情理。

2.购买“学区房”的合同目的不能实现时可主张解除合同

案例十四：在沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终10503号辽宁雅居乐房地产开发有限公司与代春梅、贾洪坤商品房预售合同纠纷案件中，法院在认定开发商所宣传的案涉房屋为辽宁省实验学校学区房构成要约的情况下，基于辽宁省实验学校已作出《关于终止与沈北新区政府合作办学协议的声明》，认为该协议虽为辽宁省实验学校单方作出，但已产生开发商违反要约约定的法律后果，并导致代春梅、贾洪坤的购房目的无法实现，故支持了代春梅、贾洪坤提出解除涉案合同，开发商返还已付房款的诉讼请求。

3.简要评析

对购房人而言，签订房屋买卖合同的目的通常为取得房屋的所有权。购买房屋属于重大交易事项，购房人在签订合同前通常会对房屋的权属、地理位置、周边配套设施等进行全面了解，对周边学校、房号等有特别要求者，在购房前更应对相应特别要求进行详细了解，且也会在合同中对其特别要求事项予以明确。对于存量房买卖而言，购房者实地查验房屋后签订房屋买卖合同，在无特别约定下，即可以认定购房者的合同目的为取得所查验房屋的所有权。因此，当双方在合同中并未对学区房问题作出特别约定的情况下，法院仅能认定双方签署房屋买卖合同的目的是转移涉案房屋的所有权。