一、基本案情

吴鹏供职的宁夏东灵房地产开发有限公司（简称东灵公司），分别在2000年、2001年、2003年与银川商人孙某功签订了4份购房合同。这些房子均在一栋楼上。

从相关证据看，在2000年，双方合同中约定的房屋面积为3000多平方米；后三年合同又涉及5套房屋、738.22平方米。东灵公司将所有房子交付给孙某功使用后，孙则把房屋整体建成宾馆用作经营，但他并不积极支付全额房款，东灵公司多次催促无果。2007年4月3日，孙某功向东灵公司出具《关于变更购房人的申请》，称自愿将购买方全部变更为自己的儿子孙阳。东灵公司只好找孙阳催款，在东灵公司与孙阳协商下，房产被分作了3000多平方米和738.22平方米两部分，并分别签订了制式的《房屋买卖合同》和《抵押还款协议》。

在4月13日，东灵公司作为甲方与孙阳签订的《抵押还款协议》中，抵押的房子便是上述738.22平方米的5套房，价值281万余元。

这份协议主要意思是，东灵公司先出手续为孙阳办理3000多平方米房屋产权证的手续，然后孙阳按《抵押还款协议》约定的期限内，支付738.22平方米房子的款项。待孙阳支付完281万余元房款后，东灵公司再为其出具738.22平方米的产权证办理手续。

4月17日，东灵公司先就3000多平方米房屋，与孙阳签订正式的《银川市商品房买卖合同》，4月20日，该合同经房管局备案，一周后，孙阳便拿到产权证。

按照前述《抵押还款协议》约定，从4月20日房子备案那天起，孙阳要在50日内付清281万余元房款。

这3000多平方米房子，总价557万余元，东灵公司与孙阳签订《房屋买卖合同》后，双方的权利义务履行后终止。可另外738.22平方米、价值281万余元的房产，孙阳在签订《抵押还款协议》后只付了45万，未能履约按期支付。东灵公司便不给孙阳出具办理738.22平方米产权的手续。

2007年11月29日，东灵公司通过特快专递寄函，催促孙阳履行约定，孙没回应。2008年2月13日，东灵公司只好书面通知孙阳，要求依法行使解除《抵押还款协议》的权利，孙阳仍未答复。

吴鹏认为，孙阳没有针对东灵公司的解除权，在除斥期间行使异议权，等于依法放弃了实体权利。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，另一方可以请求解除合同的，法院应予支持。

为此，东灵公司希望通过法院判决来确认解除的《抵押还款协议》合法有效，并让孙阳返还该协议涉及的738.22平方米房屋，以及支付188万余元的违约金。

二、审判情况

2008年5月25日，东灵公司将孙阳与孙某功起诉到银川市中级人民法院。银川中院第一次判决，虽然确认孙阳与孙某功存在违约行为，但东灵公司要求解除《抵押还款协议》的诉求未获支持。理由是，涉案的5套房子，与孙阳购买过的另外3000多平方米房子在同一栋楼上，法院判决时考虑到了这些房子的整体性。最后，法院判决孙阳、孙某功支付东灵公司200多万购房款，并支付相应利息。

对于违约金诉求，法院没有支持。

东灵公司、孙阳、孙某功都不服，均向宁夏高院提起上诉。

宁夏高院通过裁定，撤销了银川中院一审判决，发回该院重审。银川中院经审理后，又做出了“（2009）银民初字第151号”判决（简称151号判决）。第二次判决结果是，孙阳、孙某功除需向东灵公司支付145万余元违约金外，双方其他诉求，均被驳回。

在151号判决中，孙阳一方陈述了自己的观点。他们称之所以没付清房款，一方面因为东灵公司拖欠其工程款，另一方面是签订《抵押还款协议》后，东灵公司没将土地使用手续办到他们名下，导致无法贷款，但没说明贷款原因。孙阳方面还表示，2008年2月26日到土地部门查询后才得知，东灵公司欠着40多万元土地收益金没缴纳，并认为这种行为构成违约。

孙阳在诉求中，让东灵公司支付这笔土地收益金，并另赔偿58万余元违约金。银川中院认为，该诉求与本案不是同一法律关系。

此次判决，法院仍没支持东灵公司与孙阳解除《抵押还款协议》。

原因是，法院将孙阳付过的房款，和孙某功付过的购房款合计到一起，认为根据合同法规定，孙阳未构成延迟履行主要债务，“因此合同解除的法定条件不成就”。

法院还称，东灵公司已将5套营业房交付给了孙阳，而《抵押还款协议》中所支付的款项是针对所有购买房屋的付款，并不能分清支付的具体房屋的款项，双方也未约定合同解除的条件。

151号判决下达后，东灵公司、孙阳、孙某功再次向宁夏高院提起上诉。2010年12月16日，宁夏高院做出“（2010）宁民终字第88号”终审判决（简称88号判决）。这次判决，不仅撤销了151号判决，还驳回了东灵公司关于解除协议的诉讼请求。而且，该公司违约金诉求也被驳回。

88号判决下达半年后，宁夏高院党组成员、副院长马彦生因受贿案发，且他供述在该案办理过程中收受贿赂，使案件陷入新的风波。检方侦办马彦生受贿案时，查证孙某功和其代理律师赵某祥，均向马彦生进行过贿赂，行贿目的就是为了与东灵公司的房屋合同纠纷案。银川市人民检察院起诉书显示，2011年7月1日，马彦生因涉嫌受贿被自治区检察院刑事拘留，检方审理查明，马从2004年初至2011年春节期间，先后63次收受贿赂，金额总计220多万，其中有两次与东灵公司房产纠纷案有关。

检方信息称，2009年春节、2010年上半年，马彦生利用职务便利，接受孙某功为其与东灵公司房屋买卖纠纷案二审时给予关照的请托，“先后两次在银川功达宾馆附近收受孙某功给予的贿赂4万元。”

2012年1月19日，马彦生被判处有期徒刑13年。赵某祥也因犯行贿罪、介绍贿赂罪，被判处1年3个月徒刑，缓期1年6个月执行。

东灵公司随即向最高法申请再审，2012年4月9日，最高法正式受理。

同年8月31日，最高法做出民事裁定，指令宁夏高院再审东灵公司的房屋纠纷案。再审期间，原来的判决被中止。宁夏高院再次开庭审理了此案，并作出了该案第4次判决——“（2012）宁民再终字第16号”判决（简称16号判决）。

该判决首先对88号、151号判决进行了撤销，另外，解除了孙某功与东灵公司签订的3份房产买卖合同，还解除了《抵押还款协议》。

16号判决认为，原一、二审判决认定事实不当，应予以纠正，并要求孙阳、孙某功返还已经占用的5套商业用房，同时，东灵公司退还数十万的购房款，而且他们还要向东灵公司支付违约金137万余元。

对于双方其他诉求，宁夏高院全部驳回。

孙阳与孙某功不服该判决，向宁夏回族自治区检察院申请抗诉，该院受理后，提请最高人民检察院（简称最高检）抗诉。

最高检抗诉依据是，该案原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明；原判决、裁定适用法律确有错误。

最后，最高法裁定对该案再审。最高法确认了孙阳欠东灵公司200多万购房款属于事实。

孙阳方面称，一直到该案提起诉讼，东灵公司都没按照协议约定，对5套房产进行备案，导致他们没有到银行办理贷款，所以无法支付房款。而他们是行使先履行抗辩权，不构成违约，“相反，东灵公司没有办理合同备案已违约。”

但最高法认为，这项抗辩理由和主张不成立。宁夏高院法官在16号判决书中，认为东灵公司要求解除合同的诉请，达到法定条件。最高法则认为：“东灵公司要求解除合同的法定条件尚未成就”。

2014年12月4日，最高法对此案下达“（2014）民抗字第46号”判决书。最高法判决称，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正，早就被撤销的“151号”判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以支持。

因此，最高法撤销了16号、88号判决，又维持了151号判决。

结果就是，孙阳、孙某功向东灵公司支付140多万元的违约金，解除协议等诉求又被驳回。

东灵公司至今没收到这笔违约金。

吴鹏认为，终审判决适用法律错误，判决中频频使用孙某功父子的描述，违反了最基本的法律原则，即，合同的相对性，合同债权、债务的对应性，该案涉及的房产购买人早就进行了变更。

2011年，东灵公司将已解除的、孙阳占用的700多平方米房子，卖给了一个名叫王秀莲的人，2011年5月25日，她拿到了房产证。但因孙阳至今仍占着房子，现在，王秀莲成了最大的受害者，法院判决不能解除上述合同，所以王秀莲买的房子也使用不了。