裁判要旨

本案购房人在案涉房产查封前以委托管理的方式对案涉房产进行管理和支配，应视为其已合法占有案涉房产，同时其又以现金方式缴纳部分房款后再以租金抵扣的方式支付了剩余房款，应属于其已支付全部价款。

案例索引

《许庆留、杨红芳案外人执行异议之诉再审审案》【（2020）最高法民申1938号】

购房人以“售后包租”委托开发商管理的方式对房产进行支配的能否视为占有？

裁判意见

最高院认为：关于杨红芳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。因许庆留对案涉房产不享有抵押权，关于杨红芳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，不应依据《执行异议和复议规定》第二十七条进行审查。杨红芳购买的案涉房产非住宅用房，本案应依据《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。虽然杨红芳与大瑞公司签订的《商品房买卖合同》未注明签订时间，但是根据杨红芳提交的购房收据以及杨红芳获取租金的情况可以确认其在案涉房产2017年12月5日被法院查封前已签订《商品房买卖合同》。

大瑞公司的销售方式是否违反《商品房销售管理办法》的规定并不影响《商品房买卖合同》的效力。杨红芳在案涉房产查封前以委托管理的方式对案涉房产进行管理和支配，应视为其在法院查封前已合法占有案涉房产。杨红芳以现金方式缴纳部分房款，又以租金抵扣的方式支付了剩余房款，应属于其已支付全部价款。虽然案涉房产系商铺，但许庆留未提交证据证明案涉房产不能办理不动产登记。而且在《房屋租赁合同》以及大瑞公司出具的证明中，均载明系因大瑞公司的原因导致产权过户不能实现及未能给业主办理房产证，故案涉房产非因杨红芳自身原因未办理过户登记。所以，杨红芳对案涉房产享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。许庆留虽主张其债权未获清偿及其与冠科公司的《执行和解协议》未履行，但这并不能成为对抗杨红芳排除执行的理由，不足以支持其继续执行案涉房产。本案二审判决认定杨红芳对案涉房产享有的民事权益可以排除强制执行，并无不当。