2006年海特饭店与江南春天公司签订租赁合同。2007年原合同中承租方由江南春天公司变更为纳百家酒楼。合同约定租赁期满后，合同即终止，承租人投入的不可移动的装饰装修物归出租人所有，但并没有约定合同提前解除后装饰装修物的处理方法。租赁合同履行过程中，海特饭店将交付给纳百家使用的场地陆续收回，致使纳百家酒楼对承租的场地无法正常经营使用。因海特饭店将场地收回，且租赁场地供暖、空调等设备不具备使用条件，纳百家酒楼故未支付租金。

本案诉讼中，经纳百家酒楼申请，法院委托北京京平价格评估有限公司对纳百家酒楼承租房屋及场地装修残值、不可移动物品残值进行鉴定评估。鉴定机构出具报告书，其中，评估结论为：1、有争议项目评估价值449023元，其中拆除工程评估价值380389元；二层6、8、9、10包间窗帘1758元；二层6、8、9、10包间风机盘管6558.4元；不可移动物品、设备62285元；2、无争议项目评估价值2813820元。海特饭店与纳百家酒楼对上述鉴定意见均无异议。经双方确认，双方场地交接时，纳百家酒楼将二层6、8、9、10包间窗帘交付给海特饭店使用。

一审经审理认为，海特饭店单方提前收回场地产生违约行为在先，应承担主要责任。纳百家酒楼对租赁合同解除后果亦存在一定过错，应承担一定责任。

拆除工程部分的评估价值应属于装修装饰残值损失范围。二层包间窗帘及争议项目不可移动物品均交付海特饭店使用，故该部分相应评估值亦应计入纳百家酒楼的装修损失范围。因纳百家酒楼未能证实二层包间风机盘管系其装修装饰的添附物，故该部分评估值不应计入其装修装饰损失范围。

一审法院判决：北京海特饭店于本判决生效后七日内日赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计二百七十六万元（鉴定总额为283万，海特饭店赔偿97.5%。）

二审法院审理后认为一审法院在装修残值的计算上存在一定的错误，对于双方无争议项目的重置成新价值认定为4191057.71元，争议项目的重置成新价值认定为389877.26元，两者合计4580934.97元。判决海特饭店赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计一百零五万元。

四、对一二审法院观点的简要分析

本文装饰装修物皆指附合物。

本案中，一审法院对装饰装修物有如下几个观点：1.附合物应包括装修与不可移动物品；2.因承租人将二层包间窗帘交付给出租人，所以认定窗帘为装饰装修残值损失；3.承租人为新装修的拆除工程的价值应属于装置装修残值损失范围；4.装饰装修的残值应当以鉴定部门给出的实际残值为准。

二审法院观点：确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应当根据租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平摊，进而得出剩余租期内的装修残值。即“装饰装修残值=装饰装修费用÷租赁月份数×剩余租赁月份数”据此将海特饭店的赔偿额从一审的276万降低到了105万。

一审与二审的观点，笔者认为均有不足，兹分析如下：

1.附合物应包括装修与不可移动物品。

笔者认为附合物不应当简单从物理外形上确定，还应当包括拆除分离后不符合经济原则也应认为是附合物。具体而言，不宜拆除应当从物理性与经济性两方面看，一是从物理上判断能否拆除，或拆除是否损害租用的房屋，二是从经济上看拆除是否损害其自身的使用价值。

2.因承租人将二层包间窗帘交付给出租人，所以认定窗帘为装饰装修残值损失。

笔者认为此处的判决虽程序上实现了化繁为简，却做了有失公平的违法判决。法释[2009] 11号第十条规定了承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，未附合的装饰装修物可由承租人拆除，并没有规定，如果出租人愿意使用未附合的装饰装修物应当如何处理。从法理上而言，未附合的装饰装修物此时的所有权仍然归承租人所有，如果出租人愿意使用，也应当依照不当得利给予承租人一定的补偿。退一步说，即使不依照不当得利的理论，也应当参照法释[2009] 11号第九条的规定，折价补偿承租人才对。一审法院将窗帘归属为损失的范畴之内，对财物的定性、价值的算法都造成了偏差。笔者认为窗帘不应当作为装饰装修残值损失由出租人承担主要责任，而应当依据不当得利原理给予承租人适当的补偿。

3.承租人为新装修的拆除工程部分的评估价值应属于装饰装修残值损失范围。

对于这点，笔者觉得首先需要弄清楚的是“装修费用”与“残值”是否是两个可以划等号的概念。笔者认为两者不可以对等。“装修费用”明细繁杂，作为装修投入的成本，“装修费用”是可以作为测量“残值”的依据的，但笔者认为并不是所有的“装修费用”都应当算做“残值”。“残值”的概念应当是从出租人角度而言的，“值”应当理解为价值，即可以利用为前提。再具体些就是以出租人可以使用为前提（暂且不讨论主观价值还是客观价值）。那“装修费用”中不能算做“残值”的部分在合同提前解除后应当怎么定义呢？笔者认为这部分应当定义为“损失”。“残值”与“损失”这两个概念的碰撞一是源于出发点的不同，“残值”即从出租人角度出发，“损失”即从承租人角度出发；二是源于基于的理论不同，“残值”基于添附与不当得利原理，“损失”基于违约责任。所以笔者认为“残值”理论上而言不应当包含拆除工程方面的估值。拆除工程方面的估值应当算做损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。

4.一审法院认为，装饰装修的残值应当以鉴定部门给出的实际残值为准；二审法院认为，装饰装修残值=装饰装修费用÷租赁月份数×剩余租赁月份数。两审法院的观点完全不同，一审法院以实际价值的角度进行估价，二审法院参考着租赁期内的摊销原则，以拟定价值的角度进行考量，角度不同，得出的结论大相径庭。

笔者认为二审法院的算法在一定程度上脱离了实际，将折旧与残值计算混为一谈，理由有三：首先，笔者在查询阅读相关案例后发现，在鉴定残值时，鉴定公司已经将折旧的因素考虑在内。其次，如果按照二审法院的算法，难免会出现偏向于其中一方的情况发生，比如本案中，二审判定出租人海特饭店减少赔偿178万元之多。但如果承租人在实际使用上不加注意，中途发生毁损，造成最后理论上出租人赔偿或者补偿数额远超于实际价值，也会造成判决不公。最后，最高院关于装饰装修的判决较少，但是内蒙古锦联投资顾问有限公司与呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定中最高院认为“装修物是全新的且能够被继续利用，不能定义为装修残值”。承租人在装修完成后一段时间内并未使用，出租人将租赁物出租给同种类经营人使用，并希望按照残值进行进行低价补偿，最高院结合实际情况予以裁定否决，笔者赞同此观点。在一定程度上，笔者认可一审的计算思路，但是作为法院而言，对于鉴定结果，应当正确运用，对于不应当按照残值计算的部分应当予以扣减，一审法院应当将拆除工程部分的评估价值从中扣除。

五、法释[2009] 11号第十一条与第十二条的不足之处

上文笔者对“装修费用”与“残值”“损失”的区别做了简单的论述，其理论支持涉及违约责任、物权添附原理、债权不当得利。之所以在两审判决中出现如此大的反差，笔者认为源于法释[2009] 11号第十一条存在不足之处。

1.法释[2009] 11号第十一条第一、二、三、四项首先将残值与损失进行概念混淆，并且未有将残值如何计算予以明确，给司法实务造成了一定的困难，浪费了司法资源，降低了司法效率。其次，违约责任吸引了大部分的注意力在承租人遭受的损失上，不当得利关注的则是出租人所获得的利益，如果出租人获得的利益大于承租人遭受的损失，对于承租人而言是非常不利的。

2.法释[2009] 11号第十一条第一、二、三项对于合同解除后装饰装修物的处理方式不妥有二：一是此三项仅仅以违约责任为理论基础，未有见到添附、不当得利的字样，即使规定了适当补偿也是点到即止，既没有说明基于何种原理，也没有规定如何才算是“适当”。二是此三项因以违约责任为基础，一旦出租人在主观上没有过错，承租人是无法获得装修所支出的费用补偿的，这对于承租人而言是不妥的。

3.第十一条第二项规定，如果承租人违约，应当承担所有的装修损失，出租人利用的，可以适当补偿。笔者认为该规定太过绝对，实务中不可否定的存在着承租人违约给出租人造成的损失小于出租人从装饰装修物上获得的利益的情况。

4.第十一条第四项规定，在不可归责的情况下合同解除，双方依据公平原则承担装饰装修残值损失。笔者依旧认为在此情况下出租人应当将剩余价值返还承租人，承租人应当将租赁物返还，双方不能返还的部分，使得租赁物增值的，应当按照不当得利给予承租人补偿；剩余部分应当以损失论，按照公平原则承担。

5.第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁期间正常届满时，除约定外，承租人不得请求出租人补偿已附合的装饰装修物。虽然本文开头即已提出司法实践与部分学者均认可第十二条的规定，但笔者依旧认为本条规定有所不妥。从理论上而言，本条规定违反了物权上的添附原理，出租人在租赁期届满后基于添附原理获得附合动产的所有权，出租人应当根据当时动产的客观价值给予承租人一定的补偿。但本条规定却主观推断承租人的动产价值在租赁期届满即消失；从实践上而言，生活中不乏因为主观亦或客观的原因造成装饰装修物的投入在租赁期届满后依然具有一定剩余价值的情况，如果依据第十二条的规定直接由出租人享有剩余价值，对出资的承租人而言是不公平的。

六、装饰装修物赔偿或补偿应当注意的问题

1.装饰装修在现阶段暂未有能够依据不当得利请求补偿的规定与案例可以依据或者参考，不当得利在房屋租赁合同纠纷中常用在承租人非法转租以及非法占有拆迁款的情况下。

2.在承租人先违约的情况下，法院对承租人依据添附原理、不当得利请求赔偿装饰装修的诉讼请求一概不支持，承租人对装饰装修负严格违约责任。

3.根据法释[2009] 11号第十一条与第十二条的规定，为了避免在合同到期或者提前解除却不能适用添附原理、不当得利请求合理补偿的情况下，承租人在签署租赁合同前应当与出租人分别约定在合同正常到期解除与提前解除时对附合的装饰装修物的处理方法，甚至可以约定清楚哪些装饰装修项目属于附合物。

4.值得注意的是，在北京区域，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》就房屋装饰装修的损失为北京各级法院做了具体的指导。

双方事先约定装饰装修需要经过出租人同意，但出租人在知道或者应当知道承租人进行了装饰装修的6个月没有提出异议的，视为默认；即使合理期限内提出了异议，但又接受承租人履行义务行为的，视为同意并放弃再次异议权。笔者理解为出租人同意装饰装修不局限于明示。

八、不适用法释[2009] 11号第十一条的两种情况

1、装修物是全新的且能够被继续利用，不能定义为装修残值

内蒙古锦联投资顾问有限公司与呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中，最高院认为虽然承租人根本违约在先，但是因为装修物全新且被继续使用，最高院没有适用法释[2009] 11号第十一条第二项，而是依据公平原则与添附原则判令出租人按照鉴定的全新价值的70%予以补偿。

2、因拆迁导致租赁物灭失装饰装修残值可以自拆迁补偿款中受偿，不宜认定为损失。

南京家居乐龙蟠建材有限公司与南京酿酒总厂、南京润轻投资发展有限公司的租赁合同纠纷案中，最高院认为承租人在租赁期间投入的装饰装修成本因为租赁物的灭失得不到正常摊销，其未摊销的成本应当在拆迁补偿款中优先受偿。装饰装修补偿额度=装饰装修总投入÷总租赁期×剩余租赁期。承租人对租赁物的装饰装修使得租赁物增值，其投入与拆迁补偿款之间有直接因果关系，承租人的预期利益受损，因此在扣除装饰装修补偿款后，承租人对剩余的补偿款也享有部分权利。最终最高院判决承租人享有剩余补偿款的30%。