一、基本案情

2003年，王先生与大连保税区某村村委会签订《土地对外发包合同书》，约定王先生对该村一处耕地行使使用权。2005年，王先生在上述土地上建造厂房八间、申领营业执照等有关合法证照，成立XX空心砖厂进行生产经营。2010年底，XX砖厂被大连市有关部门确定为免税企业。2011年，因大连汽车物流城项目建设，该村被列为征收区域。2011年6月28日，大连保税区城市管理与行政执法局作出大保城管行限拆字[2011]第XXX4号《责令限期拆除通知书》，认定王先生建造的、面积约为1606.82平方米的房屋属于违法建筑，并责令其限期拆除。

2011年7月6日， XX砖厂向大连保税区管理委员会、大连市城建局申请行政复议，要求依法确认大连保税区城市管理与行政执法局被以大保城管行限拆字[2011]第XXX4号《责令限期拆除通知书》的形式确认XX砖厂房屋为违法建筑，并限期拆除的具体行政行为违法，并撤销该通知书。2011年9月21日，大连保税区管委会向委托人送达了《行政复议决定书》，维持了大连保税区城市管理与行政执法局的上述具体行政行为。2011年9月24日，XX砖厂向大连经济技术开发区人民法院起诉，请求依法确认大连保税区城市管理与行政执法局以大保城管行限拆字[2011]第XXX4号《责令限期拆除通知书》的形式确认砖厂房屋为违法建筑，限期拆除的具体行政行为违法，并撤销该通知书。

为核实本次征地合法性，2011年7月16日，律师以XX砖厂名义分别向立项、规划、国土部门递交了《政府信息公开申请书》，要求立项部门依法公开申请人房屋所属集体土地被征收进行建设的建设项目(大连汽车物流城) 立项批准文件；要求规划部门依法公开上述项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等规划许可文件、附图及附件；要求国土部门依法公开上述项目的建设项目用地预审文件、国有土地使用权批准文件以及申请人房屋所属地块农用地转用、征收等审批文件。上述机关接到《政府信息公开申请书》后，均未依法公开上述信息。针对上述政府信息公开不作为行为，本案律师以XX砖厂名义分别向有权机关提起了行政复议。后经核实：“大连汽车物流城”项目，经审批的征地面积仅为10000平米的展厅项目，实际征地面积已经远远超过审批面积。

律师扎实细致的工作给了对方无形的压力，2011年9月，相关部门主动找到王先生商谈补偿安置事宜，并与之签订了《拆迁补偿安置协议》，向其支付拆迁补偿款、停产停业损失等共计750余万元。

二、房地产律师评析

（一）当事人与大连保税区某村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，未经规划审批，擅自用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”

本案中，王先生与大连保税区某村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，王先生未依法办理农用地转用审批手续，也未取得乡村建设规划许可证，便擅自用于非农建设，其在所租用耕地上所建造的XX砖厂厂房确属违章建筑。

（二）大连保税区城市管理与行政执法局无权作出《责令限期拆除通知书》。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，只有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才有对违章建筑认定和处罚权。

大连保税区城市管理与行政执法局并非县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，其作出大保城管行限拆字[2011]第XXX4号《责令限期拆除通知书》，主体违法。

（三）本次拆迁建设项目暨“大连汽车物流城”项目是否合法？

后经核实：“大连汽车物流城”项目，经审批的征地面积仅为10000平米供其展厅建设，项目的实际征地面积已经远远超过审批面积。

现实中，很多地方为了推进拆迁工作，以拆除违建之名行违法拆迁之实，借房屋建设过程中的瑕疵，达到对涉案房屋不补偿或者少补偿的目的。

其实，违法建筑，并不必然等于零补偿。拆迁补偿案件的办理是环环相扣的，核实拆迁合法性问题往往是解决问题的关键。特别是在农村征地拆迁案件中，真正依法进行审批、获得拆迁许可的项目屈指可数，未经审批违法拆迁或者超出审批范围违法拆迁的行为屡见不鲜。但是，当事人往往不能掌握相关资料，需要律师通过申请政府信息公开来核实拆迁合法性问题。通过申请政府信息公开，掌握办案主动权，往往会起到事半功倍的效果。

三、相关法条

1. 《中华人民共和国城乡规划法》

第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2. 《政府信息公开条例》

第二十四条　行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。

行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。

申请公开的政府信息涉及第三方权益的，行政机关征求第三方意见所需时间不计算在本条第二款规定的期限内。

第三十三条　公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行政府信息公开义务的，可以向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报。收到举报的机关应当予以调查处理。

公民、法人或者其他组织认为行政机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。