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保障性住房遇拆迁,补偿不给房子只给货币,合理吗?


小明父母原来是某市国有企业的职工,在八十年代单位分给他们家一处公房。随着小明长大成家,这处公房显得愈发狭小,不容安居。但是一直迫于家中经济状况有限,一直没有能够购买新的住房。于是小明的父母便向市里头申请了一套保障性住房居住,经过一系列程序之后成功入住。

今年市政府开展棚户区改造,涉及到小明家原有居住的公房。在实地勘测、评估之后政府就和小明的父母商讨补偿的问题。对于政府给的货币补偿方案,其实小明家觉得还可以接受,但是小明父母更想要安置房补偿,也就是产权置换的补偿形式——小明母亲从邻居那边听说,这次政府给的安置房是坐落在政府开发的新区那边;新区位置优越不说,目前政府正在新区那边大兴土木,据说还打算把市政府搬过去,对新区发展足够重视。到时候安置房的价值还可以进一步升值。

然而拆迁办的工作人员却声称,因为小明家已经住上了保障性住房,所以不能选择产权置换。但是问及为什么不能选择产权置换,工作人员却答不出个所以然,只说是当地的政策规定。由于双方几次谈判达不成一致,政府后来就不怎么再找小明家谈了。小明的父母有些懊恼:为了拿安置房,怕不是是要把钱都丢了。小明则认为:该拿的一份钱都不该少,不该拿的一份钱都不能要。很显然工作人员的主张没有根据,既然如此我们争取产权置换就是合理的。

虽然公房的承租人并不是房屋的所有人;在《国有土地上房屋征收补偿条例》出台之后,一般的房屋承租人并不能直接取得房屋拆迁的补偿。不过因为公房的特殊性质,根据地方性法规的规定,公房的承租人在拆迁中往往拥有接近所有权人的地位,能够得到房屋价值补偿的绝大部分。

例如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定:“公房承租人符合房改政策的,享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后,设区的市、县(市、区)人民政府应当对其按照被征收人予以补偿”;《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条规定:对直管公房承租人按照下列方式进行补偿:“(一) 征收住宅房屋的,将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人,百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的,从其约定”。

这也就是为什么小明家虽然名义上只是租客,但政府愿意直接和小明家沟通,直接补偿。如果是一般的租客,那么政府基本上不会和小明家谈,更不用说补偿了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”。也就是说,法律明确保护被征收人(即房屋的所有人和公房的承租人)对补偿方式的选择权,被征收人可以在两种补偿方式中选择其一。

《条例》第二十一条作为国务院颁布的行政法规,比它效力更低的,地方上的任何规定,因为和这一条相抵触都是没有效力的。

在2014年8月30日最高人民法院公布的法院征地拆迁十大案例之一的何某诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案中就体现了法律对补偿方式选择权的保护。

在该案中,何某家的房子被征收之后,政府与其协商补偿事宜,何某明确表示要采取产权调换的补偿形式,但关于产权调换的地点和面积双方一直没能达成一致。政府一方遂下定征收补偿决定,以货币的形式给予其补偿。

何某因此就补偿决定的问题将政府起诉到法院。法院在判决中引用了第二十一条的上述规定,继而明确肯定政府的这种行为侵犯了何某的补偿方式选择权,因此撤销了政府的补偿决定。

最高院将此案例选为典型案例,可见被征收人的补偿选择权是被征收人的一项重要的权利,政府机关不得以任何理由加以侵犯。所以,拆迁办所谓小明家享受了保障性住房,就不能够选择产权调换的说法是没有法律依据的,站不住脚的。小明家有权选择安置房。

目前来说,在地方上的拆迁中,政府侵害普通人补偿方式的选择权,只给钱或只给房的情况常常发生。在这种时候,不要听信工作人员给您说的那些“理由”,以法律作为筹码和凭据与其谈判。这样一来,即便因为一些客观原因,仍然没有办法选择自己更想要的补偿方式,至少也能够争取到更多的补偿。如果有需要,也可以求助于律师,让律师来充分争取您的权益。

文章来源:德凯律师团


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