基本案情

温州市房产管理局于2011年10月18日作出温房发（2011）19号《关于对原某某路20号等五处某某村集体所有房屋拆迁补偿安置的裁决》，认定:申请人即某某村民委员会所有的原某某路20号、某某路38号南首、某某街11号、某某街48弄、某某北街28号五处房屋于2005年11月12日被列入某某街二期改建项目拆迁范围，原拆迁人为温州市某某指挥部。被拆迁的涉案房屋具体情况如下:一、原某某路20号房屋，仅持有温集用（96）字第4568号《集体土地建设用地使用证》，未持有房屋所有权证。该房总建筑面积1381.69平方米。其中:（1）建筑面积633.595平方米，经查证建造于1986年，可视同合法产权房屋处理；（2）建筑面积180.48平方米，经查证建造于1990年，属违法（章）建筑；（3）建筑面积567.62平方米，建造于1994年，属违法（章）建筑。原某某路20号另有简易棚93.35平方米，属非常规建筑。上述房屋在拆迁当时用于开设“温州市某某瓦楞箱厂”。根据温州市国土局土地登记资料显示，原某某路20号宗地面积918.4平方米，使用人为某某村民委员会，办公用地。二、原某某路38号南首房屋未持有房屋所有权证。该房总建筑面积173.31平方米，经查证建造于1986年。该房与原某某路20号1986年建造的633.59平方米房屋合计建筑面积806.90平方米，在原0000006号《单位拆迁安置协议书》中约定在“瓦楞箱厂房”名下。申请人表示该处房屋在拆迁当时作为某某村民委员会办公之用，并未出租用于开设“温州市某某瓦楞箱厂”。被申请人（即被告温州市某某局）表示该处房屋在拆迁当时用于开设加工场，但并未提供相关证明材料。三、原某某街11号房屋未持有房屋所有权证。该房屋总建筑面积695.81平方米。其中:（1）建筑面积72.66平方米，经查证建造于解放前，可视同合法产权房屋处理；（2）建筑面积584.34平方米，经查证建造于1982年，可视同合法产权房屋处理；（3）建筑面积38.81平方米，经查证建造于1986年，可视同合法产权房屋处理。原某某街11号另有简易棚95.58平方米，属非常规建筑。上述房屋在拆迁当时用于开设“温州市某某纸箱厂”。四、原某某街48弄房屋未持有房屋所有权证。该房总建筑面积67.43平方米，经查证建造于1998年，属违法（章）建筑。拆迁当时该房用于清洁工宿舍。五、原某某北街28号房屋未持有房屋所有权证。该房总建筑面积101.07平方米，经查证建造于1986年，可视同合法产权房屋处理。该房在拆迁当时用于开设“某某村卫生室”。2005年12月23日，原拆迁人温州市某某指挥部与申请人经协商签订了第0000006号《单位拆迁安置协议书》，对上述五处房屋以及另一处某某北街28弄公厕实行了货币补偿，共计支付补偿款1335.1098万元。该协议第六条就搬迁、装潢等费用双方约定补偿金额合计78.5万（其中包括某某北街28弄公厕一次性补偿30万元）。

2010年3月18日，申请人某某村村民委员会向温州市鹿城区人民法院就房屋拆迁安置补偿合同纠纷提起民事诉讼。2010年7月19日，法院作出（2010）温鹿民初字第793号《民事判决书》，确认原拆迁人与申请人签订的第0000006号《单位拆迁安置协议书》无效。原拆迁人不服一审判决，向温州市中级人民法院提起上诉。2011年2月21日，温州市中级人民法院作出（2010）浙温民终字第1434号《民事判决书》，驳回原拆迁人上诉，维持原判。

另查明:2010年10月18日，市委市政府颁发《中共温州市委温州市人民政府关于调整完善城市建设管理体制的实施意见》（温委发（2010）115号）。2011年1月6日，温州市人民政府办公室颁发《关于印发温州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（温政办（2011）3号）。上述文件明确，成立温州市某某局，由其负责市城市中心区建设指挥部、市旧城改建指挥部、市某某指挥部等单位撤销后尚未完成的征地、拆迁、安置工作。

根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第44条规定:“被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据。房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。”由于涉案房屋均未持有房屋所有权证。在此情况下，结合土地用途、房屋建造年限、房屋实际使用状况等，对涉案视同合法产权房屋用途做如下认定:1、原某某路20号房屋未见规划部门相关合法有效文件依据。国土部门提供的土地登记记录显示土地类别为“办公用地”。故该房屋用途认定为“办公用房”。2、原某某路38号南首房屋均未见规划、国土部门相关合法有效文件依据。该房在拆迁当时虽登记在“某某瓦楞箱厂”名下，但实际上该房位于原某某路38号某某村民委员会办公楼南首，两处房屋处同一院落，与瓦楞箱厂的经营地点原某某路20号相隔甚远。且被申请人亦未提供该房在拆迁当时系“开设加工场”之用的相关证明材料。故该房屋用途认定为“办公用房”。3、原某某街11号房屋均未见规划、国土部门相关合法有效文件依据。该房中有建筑面积72.66平方米经查证建造于解放前。鉴于该部分房屋建造年代较为久远，认定其为“工业厂房”或“办公用房”均不符合“解放前”的历史背景和常理，故认定为“住宅用房”较为妥当。另原某某街11号其余房屋建筑面积623.15平方米（建筑占地面积491.48平方米）在拆迁当时用于开设经营“温州市某某纸箱厂”的事实清楚，故认定为“工业厂房”。4、原某某北街28号房屋均未见规划、国土部门相关合法有效文件依据。双方对该底层临街房屋计建筑面积23.44平方米为“营业用房”予以认可亦未提出新的异议，故予以确认。另该房在拆迁当时用于开设“南郊乡某某村卫生室”的事实清楚，故该房其余建筑面积77.63平方米认定为“办公用房”。鉴于第0000006号《单位拆迁安置协议书》中对上述涉案视同合法产权房屋的补偿金额系原拆迁人与申请人通过协商确定，并未按规定进行房地产市场价格评估。故被告函告温州天平房地产估价所有限公司对涉案的视同合法产权房屋按前述用途进行评估。2011年9月26日，该公司出具了浙温天房估字（2011）第358号、第359号、第360号、362号房地产估价报告。涉案房屋评估结果分别为:原某某路20号建筑面积633.595平方米办公用房评估价值为491.0323万元；原某某路38号南首建筑面积173.31平方米办公用房评估价值为138.5735万元；原某某街11号建筑面积72.66平方米住宅用房评估价值为29.7517万元；原某某街11号建筑面积623.15平方米（占地面积491.48平方米）工业用房评估价值为223.8225万元；原某某北街28号建筑面积23.44平方米营业用房评估价值为53.3776万元；原某某北街28号建筑面积77.63平方米办公用房评估价值为59.9985万元。同日，被告将上述评估结果书面告知拆迁当事人。同年9月29日，组织拆迁双方就房屋拆迁事宜进行调解。因双方对具体补偿安置形式分歧较大，故调解不成。同年10月5日，申请人提交《评估复核申请书》，对上述评估结果提出异议。同年10月14日，温州天平房地产估价所有限公司书面出具《拆迁评估复核意见》。同年10月17日，申请人表示对原评估结果不再提出异议。

温州市房产管理局认为:1、被申请人提出其与申请人之间的争议为达成补偿安置协议后发生的合同纠纷等，不属于房屋拆迁行政裁决的受理范围。根据（2010）温鹿民初字第793号《民事判决书》、（2010）浙温民终字第1434号《民事判决书》，拆迁当事人双方签订的《单位拆迁补偿安置协议书》已被认定无效，因此双方的拆迁补偿安置纠纷恢复到原始未达成协议状态。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条  之规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。故被申请人的主张，被告不予支持。2、原某某路38号房屋产权登记在“温州市信谊乳胶厂”企业名下。该房屋与其余涉案的某某路20号瓦楞箱厂、某某路38号南首、某某街11号某某纸箱厂、某某街48弄清洁工宿舍、某某北街28号某某卫生院房屋的所有权主体不相一致。且温州市信谊乳胶厂法定代表人业已亡故，相关投资人一时无法全部查清。故在本裁决中对该房的拆迁补偿安置事宜暂不予以认定，另案处理。3、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第29条  规定:“拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。”故涉案房屋中，属违法违章建筑部分，应当不予补偿。4、由于涉案房屋均已被拆除多年，因此原房的室内装潢的补偿费和相关生产、办公等设备设施的搬迁补助费现已无法通过有效可行的手段来重新查明确定。考虑到当事人双方对原协议中约定的上述两项费用补偿标准和金额未提出异议，故本局酌情确认该两项金额。5、经批准实施的房屋拆迁，拆迁人应当按照规定对被拆迁人给予货币补偿或产权调换安置。被拆迁人有权选择具体补偿形式。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调拨房屋的价格，结清产权调换的差价。6、由于原确立由被申请人对申请人实行货币补偿形式的《单位拆迁安置协议书》已被人民法院确认无效。之后申请人又已明确表示选择产权调换。故申请人必须依法返还原拆迁人已支付的房屋拆迁货币补偿款。但鉴于原货币补偿款的返还以及由此引发的补偿或赔偿问题，系人民法院确认原民事合同无效后所产生的民事债权债务后续问题，不属于拆迁行政裁决范围。故该笔款项的返还相关问题应当由当事人双方通过民事法律途径予以解决。

综上，温州市房产管理局根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院2001年第305号）第3条、第4条、第16条、第22条、第23条、第24条、第25条、第31条，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月2日公布施行）第3条 、第17条 、第28条、第29条 、第30条 、第34条、第38条、第39条、第44条、第47条、第48条，《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》（温州市人民政府2002年第57号）第48条、第54条等有关规定裁决如下:一、关于原某某路20号房屋:1、申请人的视同合法产权房屋建筑面积633.59平方米，补偿金额为491.0323万元。2、申请人的视同合法产权房屋建筑面积633.59平方米，由被申请人在某某街改建区内予以办公用房产权调换安置。安置房建筑面积不小于633.59平方米。申请人与被申请人应当按房地产市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。3、申请人自行解决过渡期间周转用房，由被申请人支付临时安置补助费。自2005年12月23日起24个月内，申请人视同合法产权房屋建筑面积633.59平方米，被申请人按每月10元／平方米支付申请人临时安置补助费；超过24个月的，被申请人按每月20元／平方米支付申请人临时安置补助费。被申请人将安置房交付申请人后，再按原标准支付申请人4个月临时安置补助费。4、申请人建造于1990年的违法（章）房屋建筑面积180.48平方米，建造于1994年的违法（章）房屋建筑面积567.62平方米，非常规简易棚93.35平方米，被申请人不予补偿、安置。二、关于原某某路38号南首房屋:1、申请人的视同合法产权房屋建筑面积173.31平方米，补偿金额为138.5735万元。2、申请人的视同合法产权房屋建筑面积173.31平方米，由被申请人在某某街改建区内予以办公用房产权调换安置。安置房建筑面积不小于173.31平方米。申请人与被申请人应当按房地产市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。3、申请人自行解决过渡期间周转用房，由被申请人支付临时安置补助费。自2005年12月23日起24个月内，申请人视同合法产权房屋建筑面积173.31平方米，被申请人按每月10元／平方米支付申请人临时安置补助费；超过24个月的，被申请人按每月20元／平方米支付申请人临时安置补助费。被申请人将安置房交付申请人后，再按原标准支付申请人4个月临时安置补助费。三、关于原某某街11号房屋:1、申请人的视同合法产权房屋建筑面积72.66平方米，补偿金额为29.7517万元。2、申请人的视同合法产权房屋建筑面积72.66平方米，由被申请人在某某街改建区内予以住宅用房产权调换安置。安置房建筑面积不小于72.66平方米。申请人与被申请人应当按房地产市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。3、申请人自行解决过渡期间周转用房，由被申请人支付临时安置补助费。自2005年12月23日起24个月内，申请人视同合法产权房屋建筑面积72.66平方米，被申请人按每月10元／平方米支付申请人临时安置补助费；超过24个月的，被申请人按每月20元／平方米支付申请人临时安置补助费。被申请人将安置房交付申请人后，再按原标准支付申请人4个月临时安置补助费。4、申请人的视同合法产权生产性非住宅用房建筑面积623.15平方米（占地面积491.48平方米），货币补偿金额为223.8225万元，其中建筑物补偿金额45.0221万元。5、申请人的视同合法产权生产性非住宅用房由被申请人按照规划布局，统一选址外迁安置，由申请人自行建设新生产性非住宅用房。被申请人提供的安置用地应不小于申请人原用地面积491.48平方米，同时该安置用地必须符合规划要求可建生产性非住宅用房建筑面积不小于623.15平方米。申请人与被申请人根据市场评估价结算被拆迁用地和安置用地的差价。6、申请人按该改建地块生产性非住宅用房每平方米租赁月平均价10元的标准结合被拆迁房屋建筑面积、搬迁月数，一次性补偿被申请人停产停业引起的经济损失。搬迁月数自2005年12月23日起计算至申请人将安置用地交付被申请人的时间和新生产性非住宅用房的建设时间。新生产性非住宅用房的建设时间根据建设部《全国统一建筑安装工程工期定额》，按照建造与被拆迁生产性非住宅用房原建筑面积、原生产规模、原建筑结构相当的建筑所需要的建设时间计算确定。7、申请人非常规简易棚95.58平方米，被申请人不予补偿安置。四、关于原某某北街28号房屋:1、申请人的视同合法产权房屋建筑面积23.44平方米，货币补偿金额为53.3776万元。该房由被申请人在某某街改建区内予以营业用房产权调换安置。安置房建筑面积不小于23.44平方米。申请人与被申请人应当按房地产市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。2、申请人的视同合法产权房屋建筑面积77.63平方米，货币补偿金额为59.9985万元。该房由申请人在某某街改建区内予以办公用房产权调换安置。安置房建筑面积不小于77.63平方米。申请人与被申请人应当按房地产市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。3、申请人自行解决过渡期间周转用房，由被申请人支付临时安置补助费。自2005年12月23日起24个月内，申请人视同合法产权房屋建筑面积23.44平方米，被申请人按每月40元／平方米支付申请人临时安置补助费，视同合法产权房屋建筑面积77.63平方米，被申请人按每月10元／平方米支付申请人临时安置补助费；超过24个月的，申请人视同合法产权房屋建筑面积23.44平方米，被申请人按每月80元／平方米支付申请人临时安置补助费，视同合法产权房屋建筑面积77.63平方米，被申请人按每月20元／平方米支付申请人临时安置补助费。被申请人将安置房交付申请人后，再按原标准支付申请人4个月临时安置补助费。五、原某某街48弄申请人建造于1998年的违法（章）房屋建筑面积67.43平方米，被申请人不予补偿、安置。六、原某某路20号、某某路38号南首、某某街11号、某某北街28号房屋的搬迁、室内装潢等补助、补偿费，按48.5万元计算。

温州市鹿城区人民法院认定:有关涉案房屋基本情况、原告某某村村民委员会与原拆迁人温州市某某指挥部就涉案房屋签订《单位拆迁安置协议书》，后经诉讼被确认无效及拆迁人变动情况等与被诉裁决认定的一致。另查明，原告与原拆迁人签订的拆迁补偿安置协议被确认无效后，原告就涉案房屋拆迁补偿安置问题向被告申请裁决。被告于2011年6月23日受理，经向原告、第三人某某局及国土、规划等部门调查，并经评估机构对涉案房屋作出价格评估后，于同年10月18日作出被诉裁决。

 温州市鹿城区人民法院判决认为:被诉裁决认定事实清楚，证据充分。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。原告虽然与原拆迁人就涉案房屋签订过货币补偿安置协议，但该协议已被确认无效。据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，涉案房屋拆迁安置纠纷恢复到未达成协议状态，被拆迁人有权选择补偿安置方式，而协商不成亦可申请行政裁决。原告作为拆迁当事人申请裁决，符合法定条件，被告受理亦无不当。第三人某某局所称房屋已灭失及拆迁许可证已过期均非《城市房屋拆迁管理条例》规定的不予受理裁决申请之情形，故第三人以此为由主张被告受理申请违法无法律依据。原拆迁协议被确认无效后，原告在补偿安置方式上选择了产权调换，故应返还按原协议已取得的拆迁货币补偿款。但是，有关补偿款返还及损失赔偿问题并不等同于拆迁安置补偿，在被拆迁人选择产权调换方式的情况下，被诉裁决认定原货币补偿款返还问题及由此引发的补偿或赔偿不属于拆迁行政裁决范围，应由当事人通过民事法律途径解决并无不当。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆除违章建筑不予补偿。另据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条、第三十条规定，货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算；拆除拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。涉案房屋均未取得合法产权凭证，但上述规定中所指的“违法违章建筑”是指城市规划区内，未取得相关规划许可或违反许可内容进行建设，影响城市规划的建筑物。鉴于国务院《城市规划条例》于1984年发布；《城市规划法》于1989年发布，其间有关规划法律法规并不完善，故被告认定涉案房屋建于解放前及1982年、1986年的部分视同合法予以补偿安置，其余部分不予补偿安置并无不当。原告所称《温州市区旧城改建实施细则》及《某某街拆迁须知》均非裁决所需依据的法律、法规、规章范畴，且《温州市区旧城改建实施细则》系1993年颁发的规范性文件，而涉案房屋所在地块拆迁许可证于2005年颁发，其时实行的是2002年发布的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》；《某某街拆迁须知》虽规定“1990年4月1日至1998年11月30日建造且在拆迁并列第一期限内签订协议、腾空房屋并经验收合格的，可予以安置”及“拆迁属地农业户，合法房产或视同合法房产属原始取得，其结构未到三层，可增购到三层住宅面积”，但上述无产权房屋补偿安置政策只有在双方协商签订协议并符合特定条件的情况下才适用，有关增购三层面积政策特别针对拆迁范围内农业户住宅用房，而本案原拆迁协议已被确认无效，且涉案房屋均属村集体资产亦非住宅，故与本案情况均不相符。综上，被诉拆迁行政裁决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此判决:维持温州市房产管理局于2011年10月18日作出的温房发（2011）19号《关于对原某某路20号等五处某某村集体所有房屋拆迁补偿安置的裁决》。

温州市鹿城区人民法院做出一审判决后，某某村村民委员会和温州市某某局均不服，向温州市中级人民法院提出上诉。

上诉人某某村民委员会诉称:一、涉案房屋属于全体村民所有，村民委员会仅是村集体资产的管理人而不是所有人，并且上诉人提交的集体土地所有权证也明确表明部分地块的性质属“住宅”，因此涉案所有房屋应当按农业户的“一增三”原则进行补偿安置。二、1990年4月1日至1998年11月30日前建造的房屋，也应当进行安置补偿。原温州市某某指挥部发布的《某某街道改建区房屋拆迁须知》属民事要约性质，行政机关在行政裁决时应当尊重民事约定，且上诉人于约定的时间拆迁了涉案房屋，属于“并列第一”情形，实现了《某某街道改建区房屋拆迁须知》规则的目的，应当按该约定执行。涉案房屋系建造在上诉人所有的集体土地上，拆迁前才被征用为国有，完全按照《城市规划法》的相关规定处理不妥。综上，被诉行政裁决适用法律错误，请求改判撤销被诉裁决，责令温州市房产管理局重新作出裁决。

上诉人温州市某某局诉称:一、合同无效不等于合同未达成，本案不能恢复到“未达成协议状态”，应根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条第（三）项规定，不予受理裁决申请，并按合同法第五十八条处理。二、原判认为房屋灭失非《城市房屋拆迁管理条例》规定的不予受理裁决申请之情形，属于适用法律错误。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条与《城市房屋拆迁管理条例》第十六条  并不存在冲突，前者系后者的细化，可以参照适用。三、温州市房产管理局在作出行政裁决时，未对温州市某某局提出的“房屋灭失不能受理”等争议焦点进行审查，违反规程规定的裁决程序。四、拆迁许可过期之后因原拆迁补偿安置合同无效而新产生的财产补偿争议并非拆迁争议，不应适用《城市房屋拆迁管理条例》规定的行政裁决程序。五、原判认为解放前及1982年、1986年的部分房屋视同合法予以补偿安置没有明确的法律依据，也不符合《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十条  的规定。所涉违法建筑已经过规划局的行政确认，具有法律效力，被上诉人不能直接否定规划局对违章建筑的认定。综上，请求改判撤销被诉行政裁决。被上诉人温州市房产管理局辩称:一、某某村民委员会与温州市某某局之间的补偿安置协议经法院判决确认无效，根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力。尽管双方在合同被确认无效后，尚存在相关的债权债务关系需解决，但不影响某某村民委员会要求重新协商选择具体的拆迁补偿安置方式。协商不成时，可以申请裁决。二、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》与《城市房屋拆迁管理条例》不论在时间先后还是规定的内容上都是冲突的，部门规章与行政法规不一致时，当然适用行政法规的相关规定。三、法律没有规定必须在拆迁许可期限内提出裁决申请，拆迁许可证的过期不影响拆迁人的资格及其权利义务。四、我国城市规划的规范起步较晚，在没有法律依据的情况下，被上诉人按照房屋建造的查证年限认定“视同合法”房屋，符合国情和保护被拆迁人合法权益的目的。拆迁须知中的“一增三”是针对农业住宅，某某村民委员会的房屋是工业用房，不符合该条件。某某村民委员会主张“一增三”的补偿安置标准没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。

诉讼策略

本案是胡忠义律师代理的有关某某村“老厂房”拆迁安置民事诉讼、行政处理、行政诉讼系列案件中的行政诉讼二审案件，通过系列案件的处理，较好地维护了某某村村民的合法权益。

在通过民事一审、二审，确认了某某村村民委员会与温州市某某指挥部之间签订的以货币补偿为主要内容的拆迁安置补偿协议无效之后，胡忠义律师代理某某村村民委员会向温州市房产管理局提出就案涉拆迁安置补偿事宜进行行政裁决，并考虑当时房屋价格上涨等因素提出以实物安置为主要内容的申请。

在温州市房产管理局做出基本符合某某村村民要求的行政裁决后，在广泛征求村民代表的意见的情形下，考虑尚有部分要求没有得到满足，而且预料温州市某某局有通过向上级行政机关申请行政复议拖延裁决执行的可能性，在收到行政裁决书后，胡忠义律师又代表某某村村民委员会第一时间向人民法院提出了行政诉讼。此举有两个重要意义，一是尊重了部分村民的意愿，力求取得更好的结果，不留遗憾；二是通过立即提起行政诉讼的方法走完司法程序，有效防范温州市某某局向上级行政部门申请行政复议而使得行政裁决拖延执行的可能。

法律文书                  

与本案相关的法律文书主要有两种，一是向温州市房产管理局申请裁决的申请书，一是向人民法院提起行政诉讼的行政起诉状。

一、行政裁决申请书

裁决申请书

申请人温州市鹿城区某某街道某某村民委员会，住所地温州市鹿城区某某花苑9幢。

法定代表人何某某，村民委员会主任。

被申请人温州市某某局，住所地温州市鹿城区某某路399号。

法定代表人留某某，局长。

裁决请求：

1、被申请人按 6564.74 平方米的总面积对拆迁房屋进行产权调换；

2、被申请人支付临时过渡费1,490,479.00元、双倍支付临时安置补助费4,844,056.00元；

事实与理由：

2005年下半年，原温州市某某指挥部（以下简称“指挥部”经相关政府机关批准对温州市鹿城区某某街进行改造，征用了申请人某某村民委员会村属集体所有的“老厂房”、简易棚及公厕和村集体所属温州市信谊乳胶厂，但在未经村民会议讨论、虽经村民代表会议讨论但未形成决议的情况下，双方于2005年12月23日签订了0000006号和0000007号《单位拆迁安置协议书》，处分了原告村属集体财产。就此拆迁安置协议问题，某某村民委员会向温州市鹿城区人民法院提起了民事诉讼。经过鹿城区人民法院和温州市中级人民法院就本案进行开庭审理，判决认定前述《单位拆迁安置协议书》无效。双方的拆迁补偿安置行为恢复到未达成协议状态。

现指挥部已经撤销，其权利义务由温州市某某局承接。

申请人现根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，向贵局申请行政裁决，申请人请求贵局裁决: 1、被申请人按 6564.74 平方米的总面积对拆迁房屋进行产权调换；2、被申请人支付临时过渡费1,490,479.00元、双倍支付临时安置补助费4,844,056.00元。

申请人提出裁决请求的具体理由为：

一、根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条“拆迁补偿的方式实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。因此，申请人有权选择要求产权调换。具体面积如下：

1、“老厂房”营业房23.44平方米，根据《某某街改建区房屋拆迁须知》第五条相关规定，给予产权调换，双方结算差价。

2、“解放前”违章房屋72.66平方米、“82”年违章房屋584.34平方米、“86”年违章房屋923.34平方米；原温州市信谊乳胶厂总建筑面积4111.5平方米，要求根据《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》第十九条第（二）项、《某某街改建区房屋拆迁须知》第二条第（四）项相关规定，拆迁属地农业户，合法房产或视同合法房产属原始所得，其结构未到三层，按平均价1700平方米，增够到三层住宅面积。”

3、“90年”违章房屋180.48平方米、“94年”违章房屋567.62平方米、“98年”违章房屋67.43平方米；乳胶厂“98年”违章房屋33.93平方米，要求根据《某某街改建区房屋拆迁须知》第2条第（3）项相关规定，给予产权调换安置；

二、支付某某村民委员会临时过渡费，过渡费自实际腾空之日算起即2005年12月23日至2007年12月22日。营业房按40元／㎡／月计算；合法房及视同合法房产按10元／㎡／月计算；违章建筑按5元／㎡／月计算；以上合计=1,490,479.00元。

其中：1、40／㎡／月×23.44×24月=22502.4元；2、10元／㎡×（72.66Ｍ２+ 584.34㎡ +923.34㎡+ 4111.5㎡）×24月 =1366041元；  3、5元／㎡×（180.48㎡++567.62㎡+67.43㎡+33.93㎡）×24月=101935.2元。

按照规定，24个月内未对被拆迁人进行安置，应当自腾空之日起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。即营业房按80元／㎡月计算，合法房及视同合法房产按20元／㎡月计算，违章建筑按10元／㎡月计算，合计=4,844,056.00元。计算如下：1、80元／㎡×23.44×39月=73132.8元；2、20元／㎡×（72.66㎡+ 584.34㎡ +923.34㎡+  4111.5㎡）×39月  =4,439,635.00元；3、10元／㎡×（180.48㎡++567.62㎡+67.43㎡+33.93㎡）×39月=331289.4元。

综上所述，申请人因未能与被申请人就某某村“老厂房”拆迁安置补偿达成一致，根据《城市房屋拆迁管理条例》、浙江省《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，向贵局提出行政裁决申请。

此致

温州市房产管理局

             申请人：温州市鹿城区某某街道某某村民委员会

2011年3月28日

二、行政起诉状

行政起诉状

原告温州市鹿城区某某街道某某村民委员会，住所地温州市鹿城区某某花苑9幢车棚。

法定代表人何某某，主任。

被告温州市房产管理局，住所地温州市某某路七号。

法定代表人林某某，局长。

第三人温州市某某局，住所地温州市某某路399号。

法定代表人留某某，局长。

请求事项：

1、请求判决撤销被告温州市房产管理局温房发（2011）19号《关于对原某某路20号等五处某某村集体所有房屋拆迁补偿安置的裁决》；

2、请求判令被告温州市房产管理局重新就诉争被拆迁房屋补偿安置进行裁决或者由法院直接予以判决解决。

事实与理由：

被告温州市房产管理局作出的就原告某某村民委员会与第三人温州市某某局之间房屋拆迁安置补偿纠纷裁决的具体行政行为虽然认定事实基本清楚、确定的“产权调换安置”补偿方式完全正确，为了作出此裁决也投入了大量的精力，但原告某某村大多数村民认为，该裁决尚存在法律适用上的两点值得商榷之处：

一、应当对涉案的所有房屋按“一增三”的补偿原则进行安置补偿

根据《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》第十九条第（二）项“农村居民的被拆迁房屋，以就地安置为原则，原房为一层或二层楼房的，可给予三层面积安置。”和原温州市某某指挥部《某某街改建区拆迁须知》第二条第（四）项“拆迁属地农业户，合法房产或视同合法房产属原始所得，其结构未到三层，按平均价1700平方米，增购到三层住宅面积。”的规定，由于村民委员会仅仅对村集体的资产享有管理权和经营权，而不是村集体资产的所有权人，村集体资产属于全体村民所有，因此，对涉案的所有合法和视同合法房产也应当按对农业户的“一增三”的补偿原则进行补偿。

二、对于1990年4月1日至1998年11月30前建造的房屋，也应当进行安置补偿

根据原温州市某某指挥部发布的《某某街改建区房屋拆迁须知》第一条第（一）款第4项“1990年4月1日至1998年11月30日前建造并且于“并列第一”前签订拆迁补偿安置协议、腾空旧房、经验收合格的房屋”“由拆迁人自行选择货币补偿或者产权调换”的规定，原告的属于该时间范围的房屋亦应当予以补偿，主要理由在于原温州市某某指挥部发布的《某某街改建区房屋拆迁须知》属于民事要约性质，行政机关在进行行政裁决时，应当尊重民事约定。

综上所述，原告认为,被告温州市房产管理局温房发（2011）19号《关于对原某某路20号等五处某某村集体所有房屋拆迁补偿安置的裁决》存在适用法律错误的情形，应当根据《行政诉讼法》第五十四条的规定判决撤销并判令其重新作出裁决，或者判决撤销并依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十一条“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理”的规定，由贵院直接就该民事争议进行判决。

此致

温州市鹿城区人民法院

         具状人：温州市鹿城区某某街道某某村民委员会

2011年11月14日

案件结果

温州市中级人民法院经过审理后认为:1、原判认定的事实各方当事人均没有异议，且有相应证据证实，本院予以确认。2、某某村民委员会与原拆迁人温州市某某指挥部就涉案房屋签订的拆迁安置协议，已经被生效民事判决确认无效。无效合同自始没有法律效力，当事人基于无效合同已履行的权利义务应恢复到初始状态。某某村民委员会作为被拆迁人仍享有基于原来的房屋获得补偿安置的权利。温州市某某局承继了原拆迁人温州市某某指挥部的权利义务后，与某某村民委员会之间仍存在拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，双方可以就拆迁补偿安置重新进行协商。某某村民委员会作为被拆迁人，有选择货币补偿或房产安置的权利。温州市某某局主张拆迁安置协议被确认无效后应通过民事赔偿途径解决，本院不予采纳。3、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条 规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。某某村民委员会与拆迁人不能重新达成拆迁补偿安置协议，有权依法申请拆迁裁决。本案中拆迁安置协议被确认无效后不能重新达成协议、被拆迁人因履行原无效协议而自行拆除房屋以及拆迁许可证的拆迁期限已经届满等情形，并非《城市房屋拆迁管理条例》规定的房屋拆迁管理部门不予受理拆迁裁决申请的法定情形。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条（三）、（四）的规定也不适用于上述情形，本案不予参照适用。温州市房产管理局依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以受理并无不当。温州市某某局主张温州市房产管理局受理裁决申请错误及裁决程序违法，理由不足。4、国务院《中华人民共和国城市规划条例》颁布于1984年，《中华人民共和国城市规划法》颁布于1989年，规划管理部门将部分建于解放前及相关城市规划法律法规施行前的涉案房屋均认定为违章建筑不妥，温州市房产管理局结合实际情况，出于有利于保障被拆迁人合法权益的目的，将涉案的部分无产权房屋视同合法予以补偿安置并无不当。温州市房产管理局对涉案房屋的性质认定有相应的事实根据和法律依据。拆迁须知中的“一增三”并非法定的补偿安置标准，不属于拆迁行政裁决应当适用的法律规范。某某村民委员会主张涉案所有房屋应当认定为住宅，且1990年4月1日至1998年11月30日前建造的房屋也应当视同合法并按“一增三”的标准予以安置等上诉理由均不能成立，本院不予支持。

综上，温州市房产管理局作出被诉拆迁行政裁决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，行政程序合法。原判维持被诉拆迁行政裁决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条  第（一）项  的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。

典型意义

当事人之间达成补偿安置协议后发生的合同纠纷不属于房屋拆迁行政裁决的受理范围；经批准实施的房屋拆迁，拆迁人应当按照规定对被拆迁人给予货币补偿或产权调换安置。被拆迁人有权选择具体补偿形式。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调拨房屋的价格，结清产权调换的差价。

律师点评

通过研究案件事实材料，发现本案是系列案件中的一个，承办律师设计的第一个诉讼是通过提起民事诉讼的方式确认某某村村民委员会与温州市某某指挥部签订的两份拆迁安置补偿协议无效，旨在使以货币补偿为主要内容的拆迁安置补偿协议不再具有约束力，使双方之间的关系恢复到原始状态。此案终审胜诉后，某某村向温州市房产管理局申请行政裁决，其主要要求是按照实物方式进行补偿，某某村的该项请求也基本得到了支持。应当说，案件进展到如此程度，律师的工作是比较圆满了。

但是，毕竟某某村村民委员会的行政裁决申请未得到完全的支持，尚有部分村民还有不同意见，而本案事关全体村民的切身利益，既然还有救济途径，就不宜轻易放弃。通过提起行政诉讼的方式同时又起到了“一石二鸟”的作用，既满足了部分村民的意愿，同时也使得温州市某某局无法向上级行政机关提起行政复议，不得不根据《行政诉讼法》和《行政复议法》的规定加入到已经启动的行政诉讼中来。虽然最终争议双方的上诉请求均被驳回，但此举加快了温州市房产管理局行政裁决的执行。

律师简介

胡忠义律师，北京市盈科律师事务所党委委员、盈科全球律师联盟主席、盈科北方区管委会主任联席会议主席。北京化工大学等六所高校兼职教授，西南政法大学等三所高校硕士研究生导师，西北政法大学民事司法改革研究所研究员，湛江国际仲裁院仲裁员。胡忠义律师从事法律教学和司法实务工作三十一年，曾任高等院校法学教师、中级法院副庭长等职。担任专职律师后，在基层法院及其派出法庭、中级法院、高级法院、最高法院和若干仲裁机构代理过大量重大、疑难商事案件和职务犯罪、经济犯罪案件以及经济行政案件，有比较丰富的商事审判、商事代理和职务犯罪、经济犯罪辩护经验。