一、基本案情

原被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳罗湖区深南东路的地王大厦43层05单元，租期5年，从 1997年5月15日至 2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31556元，后两年为港币36300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于 2007年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办公室桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方多次协商，但未达成一致意见。2000年8月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院，请求法院判令：（1）解除《房屋租赁合同》；(2)被告支付租金358266港元，利息12420.57港元，滞纳金29572.78港元；（3）被告支付管理费人民币35032.6元，利息1056元，滞纳金15085.62元；（4）没收定金12626.4港元；（5）被告赔偿房屋空置损失117390港元。

经开庭审理，被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。

法庭认为，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但 由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求折减租金，在与原告协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。

被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求，请求本院予以支持。

合同解除后，原告提出该房屋任然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月130元/平方米,计算至2001年11月,理由充分,本院予以支持。

另外，被告交付的合同定金港币63132元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金12624.4元，作为对被告违约行为的处罚，其诉求符合《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条的规定,本院予以支持。法院遂做出如下判决：

1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；

2．被告应向原告支付房屋租金港币321966元；

3．被告应向原告支付房屋管理费人民币30879.34元；

4．被告应向原告支付房屋租金滞纳金港币9885.42元；

5．被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1955.66元；

6．准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63132元中扣减12624.4元；

7．被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117390元。

二审情况

被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。

二、律师分析

房地产律师针对本案，总结出如下两个问题：

（一）承租方单方解除房屋租赁合同时，出租方如何计算请求赔偿损失？能否把未履行租期部分的租金作为损失进行索赔？

《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。对房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到，计算到。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。但是出租人这部分的可得利益，并不是纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用。因此，在计算损失时应扣除这部分费用，才是公平的。

在以往的司法实践，对这种损失赔偿，大多局限于实际 发生的损失即直接损失。而房屋租赁合同不履行，通常没有什么已经发生的实际损失，因而几乎得不到赔偿，最多没收两个月押金而已，这对出租人是不公平的，也是违反合同法原则的。

（二）如何认定承租方违约后，出租方是否及时采取措施防止损失扩大？

《中华人民共和国合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告也依据这一法条提出原告没有采取适当措施防止损失扩大而要求免责。

何谓采取适当措施？法律没有具体规定。当承租人擅自撤离租赁房屋后，出租人可以有三种做法：一是积极主动地四处寻找客户承租，以减少损失；二是消极地任由房屋空置，有新租客也不愿出租；三是按通常的做法，发出“此房可以出租”的信息。笔者认为，对于何谓采取适当措施防止损失扩大的评判标准，应当结合合同性质、违约后的具体情况来判断，不应苛求出租人。如果要求出租人实行上述第一种做法，显然要求过高。而第二种显然是认为扩大损失，可认定没有采取适当措施。如果出租人举证已实施了第三种行为，则可认定已采取适当措施。